Tapu kaydı olmayan bir gayrimenkulün el değiştirmesi anlamına gelen Tapusuz Taşınmazların Devri, özel hukukun önemli ve aynı zamanda karmaşık konularından biridir. Resmî belge niteliğindeki tapunun bulunmaması, devrin şekli ve hukuki süreçleri bakımından belirli farklılıklar doğurur. Bu aşamada tarafların atacağı adımlar, hem zilyetlik hem de mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşır. Özellikle uzun yıllar boyunca fiilî hakimiyeti devam eden kişilerin malik sıfatıyla hareket etmesi, zilyetlik ve tescil ilişkisini gündeme getirir.
Tapusuz Taşınmaz Kavramı
Tapu Müdürlüğü’nde herhangi bir kaydı bulunmayan taşınmazlar “tapusuz taşınmaz” olarak adlandırılır. Bu tür taşınmazlar, henüz kadastro geçmemiş ya da kadastro çalışması yapılsa bile çeşitli nedenlerle tapu siciline tescil edilmemiş olabilir. Tapusuz taşınmazlar üzerinde malik sıfatına sahip kişi, resmî kayıt eksikliği sebebiyle tapu sicilinde görünmez. Bu durum, taşınmazı hukuken devretmeyi ya da üzerinde tasarruf etmeyi güçleştirir. Ancak Tapusuz Taşınmazların Devri mümkün değildir denilemez; zira burada devrin hangi şekilde yapılacağı ve hukuki sonuçlarının nasıl şekilleneceği önemlidir.
Tapusuz Taşınmazların Yasal Durumu ve Devir İşlemleri
Resmî kaydı olmayan bu tür gayrimenkullerin devrinde, tapulu taşınmazlardakinden farklı kurallar uygulanır. Çünkü tapulu taşınmazlarda devir ancak tapu sicil müdürlüklerinde, kanunun öngördüğü resmî şekil şartlarına uygun olarak yapılır. Buna karşılık Tapusuz Taşınmazların Devri söz konusu olduğunda, ortada hak sahipliğini ispat eden bir tapu belgesi olmadığı için kanunen taşınır mallara benzer bir usul geçerli kabul edilir. Kanun ve Yargıtay kararları, tapu siciline kaydı olmayan taşınmazların devrinin, zilyetliğin devri yoluyla yapılabileceğini belirtir. Ancak bu durum, malik sıfatının otomatikman karşı tarafa geçeceği anlamına gelmez.
Eğer tapusuz bir taşınmaz üzerinde satış sözleşmesi yapılırsa, resmî şekilde düzenlenmeyen bu sözleşme malik sıfatını değil genellikle zilyetliği devreder. Mülkiyet hakkının kazanılması ise kayıt-tescil sürecine bağlıdır. Bu noktada taşınmazın tapuya tescili şarttır. Aksi halde sadece zilyetlik geçişi yaşanır ve mülkiyet tam anlamıyla el değiştirmiş sayılmaz.
Zilyetlik ve Mülkiyet Hakkı Arasındaki Fark
Zilyetlik, bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyet olarak tanımlanır. Kişi taşınmazı kullanıyor, koruyor, üzerinde ekonomik tasarrufta bulunabiliyorsa orada bir zilyetlikten söz edilir. Bununla birlikte malik olmak, zilyet olmanın ötesinde yasadan kaynaklanan daha güçlü bir hak sağlar. Zilyetlik her zaman mülkiyet hakkını doğurmaz. Ancak bazı durumlarda zilyetliğin uzun süre kesintisiz ve davasız devam etmesi, tapusuz taşınmazlar bakımından mülkiyetin elde edilmesini sağlayabilir. Burada kanunun aradığı belirli koşulların varlığı son derece önemlidir.
Zilyetlik Yoluyla Kazanım ve 20 Yıllık Süre
Tapusuz taşınmazlarda zilyetliğin mülkiyete dönüşebilmesi, malik sıfatıyla fiilî hâkimiyetin kesintisiz sürdürülmesine bağlıdır. Kanun, “davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetlik” şartını arar. Bu süre içerisinde herhangi bir istihkak davası ya da tapu tesciline engel olabilecek bir uyuşmazlık çıkmamış olmalıdır. Eğer malik olduğunu iddia eden bir tarafın açtığı dava kabul edilirse, artık zilyetlik yoluyla kazanım söz konusu olmaz.
Ayrıca 20 yıllık süre, dava açıldığı tarihten geriye dönük olarak değerlendirilir. Dava açıldıktan sonra zaman aşımı süresinin dolmasını beklemek mümkün değildir. Buna ek olarak, taşınmaz daha önce başka birinin zilyetliğinde bulunmuşsa ve bu zilyetlik yine malik sıfatıyla sürdürülmüşse, o kişinin zilyetlik süresi de yeni zilyede eklenebilir. Böylelikle toplam 20 yıllık süre tamamlanmış sayılır.
Tapusuz Taşınmazların Resmî Şekilde Satışı ve Tescil Süreci
Tapusuz bir gayrimenkulü devretmek istendiğinde, tarafların resmî şekilde sözleşme yapması önemlidir. Çünkü taşınmazın tescil edilebilmesi için resmî satış sözleşmesinin bulunması gerekir. Tapusuz taşınmazların, “taşınır hükmünde” kabul edilip basit bir el değiştirme işlemiyle devredilmesi, mülkiyetin hukuken kazanılması anlamına gelmez. Böyle bir işlem sadece zilyetliği devreder.
Mülkiyeti tam olarak elde etmek ve tescil sağlamak isteyen kişiler, öncelikle Tapusuz Taşınmazların Devri sırasında gerekli kayıt işlemleri için Tapu Müdürlüğü’ne başvurmalı, tapu kütüğüne söz konusu taşınmazın kaydını yaptırmalıdır. Bu aşamada hak sahibi olduğunu kanıtlamak için tanık beyanlarına, bilirkişi raporlarına ve fiilî hakimiyetin varlığına başvurmak son derece önemlidir.
Tapusuz Taşınmazların Devri Sürecinde Avukatın Rolü
Tapusuz bir gayrimenkulün devri genellikle ayrıntılı hukuki bilgi ve uygulama deneyimi gerektirir. Çünkü taraflar arasındaki anlaşmazlıklar, işlem sırasındaki eksiklikler veya belgelerin yanlış düzenlenmesi gibi sebepler büyük mağduriyetlere yol açabilir. Bu noktada bir gayrimenkul avukatı ya da konusunda uzman bir hukuk bürosundan destek almak, olası uyuşmazlıkları engellemek ve süreci hızlandırmak açısından faydalıdır.
Avukat, tapuya tescil sürecini yönetir, gerekli delilleri toplar ve gerektiğinde dava yoluyla zilyetlik iddialarını mahkeme önünde ileri sürer. Böylelikle mülkiyet hakkı konusunda yaşanabilecek belirsizlikler giderilir ve resmi kayıtların sağlıklı şekilde oluşturulması sağlanır.
Sonuç
Tapusuz Taşınmazların Devri, tapulu taşınmazlardan farklı olarak kanunda taşınır mallara benzer bir biçimde düzenlenmiştir. Ancak bu düzenleme, mülkiyet hakkının kolayca devredildiği anlamına gelmez. Satış sözleşmesinin resmî şekle uygun yapılması ve tapuya tescil işlemlerinin tamamlanması mülkiyetin gerçek anlamda kazanılabilmesi için zorunludur. Eğer kişiler tapusuz taşınmaz üzerinde uzun süre zilyetlik sürdürüyor ve malik sıfatıyla hareket ediyorsa, 20 yılın sonunda dava açarak mülkiyeti tescil ettirme imkânına sahiptir. Bu süreçte güvenilir bir hukuk bürosu ile çalışmak, hak kayıplarının önüne geçilmesi ve hukuki prosedürün eksiksiz yerine getirilmesi açısından son derece önemlidir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Tapusuz Taşınmazların Devri” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Sık Sorulan Sorular
Tapusuz Taşınmaz Nedir?
Tapu sicilinde herhangi bir kaydı bulunmayan, kadastroya girmemiş veya tescil edilmeyen taşınmazlar “tapusuz taşınmaz”dır. Resmî olarak kaydı bulunmadığı için devri ve tescili özel kurallara tabidir.
Tapusuz Taşınmazların Devri Nasıl Yapılır?
Bu devir, kanunda taşınır malların devrine benzer şekilde düzenlenmiş olsa da mülkiyetin tam olarak devri için resmi satış sözleşmesi ve tapu tescili şarttır. Aksi halde yalnızca zilyetlik devredilmiş olur.
Zilyetlik Yoluyla Mülkiyet Nasıl Kazanılır?
Davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetlik sağlanmışsa tapusuz taşınmazlar üzerinde mülkiyet tescili mümkün olabilir. Bu sürenin dava açma tarihine kadar dolmuş olması gerekir.
Resmî Şekilde Sözleşme Yapılmazsa Ne Olur?
Resmî şekilde sözleşme yapılmaması durumunda mülkiyet değil, fiilî hâkimiyet anlamına gelen zilyetlik geçişi söz konusu olur. Mülkiyet hakkını kazanabilmek için mutlaka tapuya tescil ve resmi satış sözleşmesi aranır.
Avukat Desteği Gerekli midir?
Tapusuz Taşınmazların Devri süreci hukuki karmaşıklıklar ve detaylı prosedür içerdiğinden, konunun uzmanı bir avukatın rehberliği riskleri minimize eder, doğru hukuki adımların atılmasını sağlar ve hak kayıplarını önler.
