Sözleşmesi Olmayan Kiracıyı Çıkarmak
Bu makalemizde sözleşmesi olmayan kiracıyı çıkarmak diğer bir deyişle tahliye etmek hususundan bahsedeceğiz. Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi hususunda ciddi bir bilgi kirliliği yaşanmaktadır. Ülkemizde sıklıkla görüldüğü gibi ev sahipleri kira ilişkisini yazılı yerine sözlü olarak yapabilmektedir. Ancak kira ilişkisinin kurulmasının ardından taraflar arasında bir anlaşmazlık çıkması durumunda ev sahibi, kiracıyı sözleşme olmaksızın tahliye etmek için yasal yollara başvuracaktır. Makalemizde bu imkanın nasıl kullanılacağı ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.
Kira Sözleşmesi Yok Diye Kiracı Evden Çıkarılabilir Mi?
Ev sahibi, kira kontratı olmadığı gerekçesiyle kiracıyı tahliye edemez. Bunun nedeni, kira sözleşmesinin sadece yazılı olarak değil sözlü olarak da yapılabilmesidir. Yazılı bir kira sözleşmesi olmasa bile, tarafların sözlü olarak anlaşması halinde kira sözleşmesi akdedilmiş sayılır. Bu durumda kontratı olmayan kiracı ancak TBK’ya göre tahliye sebebinin bulunması halinde tahliye edilebilecektir.
Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracıyı Tahliye Etmek
Kira sözleşmesi bulunmayan kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bir tahliye sebebin bulunması halinde mümkündür. Aksi takdirde kiracı sırf yazılı sözleşme olmadığı için tahliye edilemez.
Yazılı kira kontratı bulunmayan kiracının tahliye edilmesi hususunda ev sahibi açısından sorun oluşturan kısımlar: kira bedelinin tespiti, kira bedelinin ödeneceği tarih, kira artış oranı ve kira ilişkisinin varlığının tespiti işlemleridir. Çünkü kira kontratının kendisi ve diğer unsurları tahliye sürecinin önemli bir parçasıdır. Bütün bunlar makalenin geri kalanında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
Kontratsız Kiracı Oturtmanın Cezası Var Mı?
Kontratsız kiracı oturmanın cezası var mı? Türkiye’de kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması zorunlu değildir; sözlü anlaşmalar da geçerlidir. Ancak, yazılı sözleşme yapılmaması durumunda, taraflar arasında anlaşmazlık çıkması halinde ispat yükümlülüğü doğar. Bu nedenle, yazılı sözleşme yapmak, her iki tarafın haklarını korumak açısından önemlidir Öte yandan, kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Bu düzenlemeye uymayanlar hakkında idari para cezası uygulanabilir
Ayrıca, kiralanan konutun başkasına kiraya verilmesi veya kullanım hakkının devredilmesi, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın yapılamaz. Bu tür durumlar, kira sözleşmesinin ihlali anlamına gelir ve hukuki sonuçlar doğurabilir
Sonuç olarak, kontratsız kiracı oturtmanın doğrudan bir cezası olmasa da, yazılı sözleşme yapılmaması halinde taraflar arasında çıkabilecek anlaşmazlıklarda ispat yükümlülüğü gibi sorunlar yaşanabilir. Bu nedenle, yazılı kira sözleşmesi yapmak, her iki tarafın haklarını korumak açısından önemlidir.
Kontratı Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kontratı olmayan kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’na göre yalnızca geçerli bir tahliye sebebine dayandırılabilir. Kira ilişkisi yazılı olmamakla birlikte, tarafların sözlü olarak anlaşması geçerli bir sözleşme oluşturur. Bu durumda, kiracının tahliyesi için kira ödemelerinin yapılmaması, ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, kiralanan mülkün esaslı bir tadilat gerektirmesi gibi geçerli sebeplerin bulunması gerekir.
Sözleşmesi olmayan bir kiracının tahliye edilmesi için, mahkemede ispat yükümlülüğü önem taşır. Bu süreçte ev sahibi, ödeme belgeleri, tanıklar veya diğer delillerle kiracının tahliyesini talep edebilir. Ayrıca, 1 Eylül 2023’ten itibaren tahliye davalarında arabuluculuk süreci zorunlu hale gelmiştir; bu süreç tamamlanmadan dava açılamaz. Kontratı olmayan kiracının tahliye süreci ortalama 12-18 ay sürebilir, bu nedenle yasal sürecin dikkatlice takip edilmesi önemlidir.
Kira sözleşmesinin yazılı olması gerekiyor mu?
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu olmamakla birlikte kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak anlaşmanın ispatı açısından yazılı olarak yapılması taraflara kolaylık sağlayacaktır.
Sözlü kira sözleşmelerinde sözleşmenin akdedilmiş sayılabilmesi için, kira bedeli ve kiralanan ev hususunda anlaşılmış olması gerekmektedir. Bu iki temel unsurun bulunmadığı sözlü veya yazılı kira sözleşmesi geçersizdir.
Sözlü Kira Sözleşmesinin İspatı
Sözlü kira sözleşmesinin ispat yükü kural olarak davacıya aittir. Uygulamada davacılar genellikle ev sahibidir. Taraflar arasında belirlenen kira bedelinin ispatını ise davalı taraf olan kiracılar yerine getirmektedir.
Kiraya veren sözlü bir kira sözleşmesini ispat ederken öncelikle Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 200’de hüküm altına alınan miktar sınırını dikkate almalıdır. Çünkü ilgili miktarın üzerindeki davalarda senetle ispat kuralı mevcuttur.
2023 yılı için belirlenen miktar ise 14.800 TL idir. Dolayısıyla yıllık kiranın 14.800 TL’yi aşması durumunda sözlü kira sözleşmesinin ispatı ancak senetle yani yazılı bir delille mümkündür.
Bu hususta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 06.05.2019 Tarihli 2017/8153 E. 2019/4133 K. sayılı kararı mevcuttur. İlgili karara göre davacının talepte bulunduğu yıllık kira miktarı HMK madde 200 uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini, yazılı belge ile ispat etmek zorundadır.
Yazılı bir belgenin senet niteliğine haiz olabilmesi için dört koşulu karşılaması gerekir. Bu Şartlar; belgenin fiziksel olarak yazılı olması,somut vakıaya ilişkin irade beyanı içermesi ve karşı taraf tarafından imzalanmış olması gerekir. Bu nitelikte olmayan bir belge, ispat açısından senet niteliğine haiz değildir.
ÖNEMLİ: Senetle ispat zorunluluğu bulunan durumlarda delil başlangıcı bulunursa tanık dinletmek mümkün olmaktadır. İlgili düzenleme HMK 202 maddesinde yer almaktadır. Bu maddeye göre delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemin ispatına tamamen yeterli olmamakla birlikte, hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse yahut temsilci tarafından verilmiş yahut gönderilmiş belgedir.
Elektrik, su, doğal gaz fatura ve makbuzları; delil başlangıcı olarak kabul edilecektir. Böylece bu tür belgeleri sunarken komşular tanık olarak dinletilebilecektir. Aksi takdirde durum ancak senet niteliğine haiz yazılı belge ile ispat edilebilir. Bu durumda; delil türlerini doğru bir şekilde belirlemek ve yasal süreci tamamlamak için deneyimli bir kira hukuku avukatına danışmak faydalı olacaktır.
Bazı istisnai durumlarda senetle ispat zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu gibi durumlarda hukuki ilişkinin kanıtlanması amacıyla tanıkların mahkemede dinletilmesi de mümkündür. HMK madde 203 senetle ispat zorunluluğunun bulunmadığı durumları düzenlemektedir. Bu durumlar aşağıda listelenmiştir.
Senetle ispat zorunluluğunun bulunmadığı istisnai durumlar:
- Altsoy, üstsoy, kardeşler, eşler, gelin, damat, kayınpeder ve kayınvalide arasındaki hukuki işlemler,
- Hukuki işlemin senetle ispat edilmemesinin yerleşik bir uygulama haline geldiği haller,
- Deprem, yangın veya deniz kazası gibi senedin bulunmasının imkan olmadığı durumlar,
- Hukuki işlemlerde aşırı yararlanma veya irade bozukluğu iddialarının mevcut olduğu haller,
- Üçüncü kişilerin hukuki işleme veya senede karşı muvazaa (danışıklı yapıldığı) iddiasının mevcut olduğu durumlar,
- Senedin beklenmedik veya zorlayıcı bir nedenden ötürü kaybolduğu veya senedin usulüne uygun olarak ibraz edildiği memuriyet, noterlik yerlerde kaybolduğu durumlar.
Bu istisnai hallerde senetle ile ispat zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu gibi durumlarda tanık dinletilerek ispat yoluna gidilebilecektir. Ev sahibi yukarıda açıklanan ispat yöntemlerinin hiçbirinden yararlanamıyorsa, bu durumda tapu kaydını ileri sürerek el atmanın önlenmesi için dava açmalıdır. Bu şekilde evi işgal eden şahsın evden çıkarılması mümkün hale gelecektir.
Geçerli Bir Tahliye Sebebine Dayanmak
Kontratı olmayan kiracının nasıl tahliye edileceği hususu geçerli bir tahliye nedeni olup olmadığına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliyesi birçok farklı sebebe dayanabilir. Bu tahliye nedenlerinden bazıları aşağıda listelenmiştir.
- 10 yıllık uzama süresinin dolması,
- Ev sahibinin veya yakınlarının ihtiyacının doğması
- Evde gerçekleştirilecek esaslı tadilatlar
- Tahliye taahhütnamesi yapılmış olması,
- Kira bedelinin eksik, geç veya ödenmemesi,
- Özen yükümlülüğünün ihlal edilmesi durumunda sözleşmesi olmayan kiracı tahliye edilebilir.
Tahliye sebepleri yukarıda sayılanlarla sınırlı değildir. Tüm geçerli tahliye gerekçeleri hakkında daha detaylı bilgi almak ve sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabını öğrenmek için “Kiracının Tahliyesi ” yazımıza bakabilirsiniz. İlgili makalede her bir tahliye sebebine ve izlenmesi gereken yollar anlatılmıştır.
7445 sayılı Kanuna göre 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davalarında arabuluculuk yapılması zorunludur. Bu nedenle arabuluculuk süreci tesis edilmeden tahliye davası ikame edilirse dava reddedilecektir. Hem arabuluculuk hem de tahliye davalarında mağduriyet yaşanmaması için sürecin dikkatli ve adım adım takip edilmesi gerekmektedir.
Sözleşmesi Olmayan Kiracıyı Çıkarmak Ne Kadar Sürer?
Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi ortalama 12-18 ay arasında sürmektedir. Bu durum mahkemelerin iş yoğunluğuna, yargı sürecinin sağlıklı şekilde yürütülüp yürütülmediğine bağlı olarak değişebilmektedir.
Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler
Sözleşmesi olmayan kiracıyı çıkarmak mümkün mü, sözleşmesi olmayan kiracının nasıl tahliye edileceği sorularıyla birlikte önemli ispat sorunları ortaya çıkmaktadır. Sürecin doğru yönetilememesi tahliyenin gerçekleşmemesine bu durum da çeşitli hak kayıplarına yol açacaktır. Bu tür sorunlarla karşılaşmamak için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almanız ve o çerçevede hareket etmenizde fayda vardır.
Kira hukuku avukatı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda yasal rehberlik ve temsil sağlayabileceğinden kira davalarında büyük öneme sahiptir. Kira hukuku avukatı kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesine ve müzakere edilmesine yardımcı olur. Yine kiracı hakları konusunda kiracıya tavsiyelerde bulunabilir ve kiracıyı mahkemede temsil edebilir. Kısacası kira hukuku avukatı hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunmasına ve tüm yasal gerekliliklerinin karşılanmasına yardımcı olabilir. İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi kira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi, kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, 10 yılı dolduran kiracının tahliyesi iş yeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak, Sözleşmesi Olmayan Kiracıyı Çıkarmak konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
24 Responses
Avukat bey bizim kiracıyla kira sözleşmesi yoksa ne olur çıkartmak istesem nasıl çıkarırım hakkım var mı.
Merhabalar, yönetimini yapmış olduğum binada kapıcı dairesi kiraya verilmiş ve herhangi bir sözleşme bulunmuyor. Yapılan toplantıda kapıcı dairesinin kiraya verilmesi gündeme geldi ve reddildi. İçinde ki kiracıyı nasıl çıkarabiliriz
Merhaba, ev sahibim yıl bitiminde %100 zam talep ediyor şuan kiram 5 bin lira şubat ayında yıl dolacak ancak ev sahibim Ocak ayı itibarıyle 10 bin lira kira istiyor.4 senedir bu evde yaşıyorum.bin lira ile girdim sene dolunca %25 zam sınırı olmasına rağmen %40 zam yaparak 1400 lira yaptı kiramı 1 sene sonra 2500e anlaştık 15 gün geçmeden 3000 lira olduğunu söyledi yine sorun çıkarmadan kabul ettim.yıl dolmadan 6 ay sonra 5000 lira yaptı kirayı bende Whatsap üzerinden gelecek seneye kadar zam isteme benden 6 ayda bir zam olmaz yazdım. Şimdi 11. Aya geldik ve 10000 lira istiyor. Kira sözleşmem yok anacak her ay ibanına gönderdiğim dekontları Whatsap üzerinden ve sahibime de gönderiyorum 10 aydır 5000 lira gönderdiğime dair dekontlarım mevcut bu ay zam yapmak istiyor.ne yapabilirim, beni evden çıkarabilir mi ?
Merhabalar ev sahibim 4500 TL olarak ödediğim kirayı 12500 TL’ye çıkarttı.Ve ben her ay kirasını düzenli ödediğim halde ısrarla istediği fiyattan geri dönmüyor.Birde sadece evi tuttuğumuz zaman kontrat yapabildik ama kardeşiyle imzaladık kontratı.2021 yılından bu yana her sene kontrat yapmıyor.Nasil bir yol izlemeliyim yardımcı olursanız çok mutlu olurum saygılarımla.
Merhabalar tam bir sene önce evimi kiraya vermiştim ilanda 8.500 olan kira bedelini sırf kendisi askerdir diye onun istediği 6750 TL’ye indirdim sözleşme de yapmıştık bir senelik fakat bendeki nüshası kayıp biz üç dört ay önce kiranın 13 bin olması konusunda anlaşmıştık sene bitiminde fakat kiracı bugün bana bu kirayı vermeyeceğini evden de çıkmayacağını söylüyor ne yapabilirim teşekkürler 🙏
10 yıldır ev sahibim kira sözleşmesi yapmadı kirayi elden alıyordu Bir yıldır kirayı ibanına ev kirası olarak yazıp gönderiyorum 6000 TL olan kira bedelini şimdi 2025 yılı 15000 bin istiyor ne yapmalıyım
Yıllardır bir sitenin ortak malı olan bir gayrimenkulü sulh hukuk uyap satıştan ihale yoluyla bir iki gün önce aldım. İçinde 30 yıldır sitenin görevlisi bedelsiz ve sözleşmesiz oturuyor. Artık kendim oturmak istiyorum. Çıkartmak için önce derhal notere gidip ihbarname mi çekmeliyim? Sonrası nasıl olacak? Yanıtınız için şimdiden teşekkürler.
Merhaba Aralık ayında bir evi kiraladım.Kira sözleşmesi yapıldı.Ama ben tapuyu görmedim bu ev sanırım 2 3 kişi birden ortakmış. Sözleşme imzaladığım kişi ev sahibi yetkili kişi benim dedi. Tüm kiraları ben topluyorum gönül rahatlığıyla sözleşme yapabilirsiniz dedi. 2 aydır kendisinin verdiği Ibana düzenli olarak kira paramı yatırıyorum.
Şimdi bikaç gündür beni arayıp rahatsız ediyor. Dediğine göre artık kendisi ilgilenmiyecekmiş.Evin gerçek sahibi Tapu sahibi ,kiranın daha erken öndemesini her ayın 15’inde ödeme yapılmasını ve yeni bir IBAN verdiler buna ödeme yapılmasını istiyor.
Sorum şu benim aslında yapmış olduğum kira sözleşmesi geçerli değil mi?
Sözleşmeye her ayın 30u ödeme yapılacak yazılmıştı.Yeni gelen adam 15i ödesin diyor.
İlkbaşta anlaştığım kişi tamamen ortadan kalkıyor.Ben bu kişiye güvenerek ve bununla anlaşarak eve çıktım.
Yeni gelen ev sahibine, bana verdikleri ibana her ay kira paramı göndersem bi sıkıntı çıkar mı? Yeni sözleşme yapmamız gerekiyor mu?
Sonradan benim paramı yatırmadı diyip sıkıntı çıkar mı? WhatsApp konuşmamız mevcut:artık ben ilgilenmiyorum kira parasını şu ibana gönderirsiniz diye yazdı.
Tam olarak ne yapmaya çalıştıklarını anlamadığım için size sormak istedim.Gönül rahatlığıyla yeni ibana para göndereyim mi kira bedeli diye
Merhaba, öncelik le kolaylıklar diler bizleri aydınlatan bu yorumlarıniz için teşekkür ederim.
Oturduğum kiralık evin sahibi ile aramızda sözleşme yapmadık altı ay oldu ve evi sattı bu durumda evi alan kişiler beni zorla istemediğim bir tarihte çıkarabilir mi .Eğer aramız da sorun çıkarsa yasal prosedür devreye girer mi . Eski ev sahibi ile yeni ev sahibi arasında yasal farklılık lar olurmu
Merhaba cevaplarınız için çok teşekkür ederim.Geçen sorduğum soruyu alıntılayamadım . Ona istinaden tekrar bi soru sormak istiyorum.
Emlakçı ile bir sözleşme yapmıştım.Aralık ayında bu ev bana ait dedi ama . Tapusunu göstermedi bende çok üstüne düşmedim.
3 ay geçmiş Emlakçı beni arıyor mesaj atıyor. Artık ben evle ilgilenmiyorum evin kirasını şu ibana,noya, Adı soyadını yazmış gönderirsin diye. Bende “kira sözleşmesi kiminle yaptıysam kimin adı yazılsıysa ona gönderirim dedim “ama sorun burda çıkıyor.
Emlakçının verdiği numarayla görüştüm evet gerçekten ev sahibi bu kişiymiş.Tapu sahibi buymuş. Şimdi bana tapu sahibi diyorki:
-Bu emlakçı benim haberim olmadan evi sana kiraladı diyor.
Bende diyorum ki :
-3 aydır burada oturuyorum nasıl haberin olmaz.Ben düzenli kiramı Emlakçı ya yatırdım.
-Tapu sahibi:Bana para göndermedi diyor.Eğer evden memnunsan seninle yeni sözleşme yapalım evde oturmaya devam et dedi.Benim için sorun yok diyor.
Anladığım kadarıyla bu emlakçı ile ev sahibi uzaktan bi bağlantısı var .Tapu sahibi emlakçıyı aradan çıkarıyor.Çünkü bana anahtar teslimi yapan Emlakçı idi.
Bi Tonganın içine düştüm . Yardımcı olursanız sevinirim. Dolandırmak isteseler o evde 3 ay oturmazdım .
Sorularım şunlar :
1) Sözde kendisini ev sahibi ve imza yetkilisi olarak tanıtan Emlakçı ile yaptığım 1 yıllık kira sözleşmesi geçersizmi?
2) Kira sözleşmesi yaparken depozito+Emlakçı komisyonu yanar mı? Hiçbir yasal şekilde alamam mı?Somut olarak bakınca sözleşme yaptığım kişi Tapu sahibi değil
3)Tapu sahibi ılıman davranıyor evimde aynı ücretle kalabilirsiniz diyor.Yeni sözleşme yapalım diyor ama benim diğer Emlakçıya verdiğim depozito yanacak mı?
4)Ben bunlara bu saatten sonra kira paramı göndermesem zorla çıkarabilir mi ?Ortada bi dolandırıcılık yalan söz konusu.
Siz bu evde kalmamı önerir misiniz yeni sözleşme şartı ile? Eski sözleşmenin hiçbir yasal dayanağı yokmu hükmen geçersiz mi?Bu durumda ne yapmalıyım?Burda mağdur olan benim
Merhabalar ev sahibiyim fakat kiracım ile aramda bir kira kontratı bulunmamaktadır. Kiracının tahliyesini istiyorum fakat kendisi zorluk çıkarmaktadır. 1 sene içinde hiçbir şekilde kira ödemesi yapmadı. Ben tahliyesi için ne yapmalıyım?
İyi günler iyi çalışmalar avukat bey
Evimde 3 yıldır sözleşme yaptığım kiracı 7-8 ay önce evlendikten sonra farklı bir evde oturuyor
Şu an evde soy ismi farklı önceden bu yana beraber oturduğu dul anneai oturmakta kira sözleşmesi olmadan alt kiracı olarak oturması kanunsuz değil midir
Tahliye sebebi teşkil etmez mi teşekkür ederim