Kira ilişkisinin tarafları, kiracının ödediği veya ödemeyi taahhüt ettiği bedelin güncel koşullarla uyuşmadığı hallerde kira tespit davası yoluna başvurabilir. Bu süreçte, özellikle Kira Tespit Davasında İhtarname İle Bağlılık meselesi öne çıkar. Çünkü kiraya verenin, yeni kira dönemi başlamadan önce göndereceği ihtarname hem müzakere sürecini hem de dava aşamasındaki talepleri etkiler. Aşağıda, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ışığında bu davanın hukuki dayanağı, ihtarname şartı ve ahde vefa ilkesi çerçevesinde Kira Tespit Davasında İhtarname İle Bağlılık konusunu detaylı ele alacağız.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344 ve devamı maddeleri, kira sözleşmelerinde kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair kuralları düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, beş yıllık süreler sona erdiğinde veya her beş yılda bir, taraflar kira bedelinin bölgedeki rayiç kira fiyatları, mevcut enflasyon oranları ve taşınmazın özellikleri dikkate alınarak yeniden belirlenmesini isteyebilir. Ancak bu talebin hayata geçirilmesi, çoğu zaman sulh hukuk mahkemelerinde kira tespit davası açılmasını gerektirir. Mahkeme, hem sözleşmedeki mevcut hükümleri hem de somut olayın koşullarını inceleyerek hakkaniyetli bir kira bedeli belirler.
Kira Tespit Davasında İhtarname Gönderme Zorunluluğu
TBK m.345, yeni kira döneminde kira artışına ilişkin talebin nasıl ve ne zaman ileri sürüleceğini düzenler. Kural olarak, kiraya verenin yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce dava açması veya yazılı şekilde kiracıya artış talebini bildirmesi (ihtarname) gerekir. Bu ihtarname, kiracıyı bilgilendirmeye yönelik olup, Kira Tespit Davasında İhtarname İle Bağlılık bakımından önemli bir göstergedir. Ancak aynı maddenin üçüncü fıkrası (TBK m.345/3), taraflar arasında yeni kira döneminde artış yapılacağını öngören bir sözleşme maddesi varsa, kiraya verenin ihtar göndermeden de dava açabileceğini belirtir. Bu durumda ihtarname şartı aranmadan doğrudan mahkemeye başvurmak mümkündür.
İhtarname İçeriğinin Önemi ve Bağlayıcılığı
Kiraya verenin gönderdiği ihtarnamede talep ettiği kira bedeli, sonraki aşamada mahkeme tarafından dikkate alınır. Çünkü kiraya veren, ihtarnamede belirttiği miktarı resmi olarak beyan ettiğinden, ahde vefa ilkesi (sözleşmelere sadakat ve beyanla bağlılık) gereği bu tutarı aşan bir talepte bulunması çelişkili durumlar yaratabilir. Kira Tespit Davasında İhtarname İle Bağlılık, hem kiracının güvenilirliğini sağlamak hem de kiraya verenin beyanı ile bağlı olmasını temin etmek açısından önem taşır. Mahkeme, davada sunulan ihtarnamenin içeriğini, tarafların müzakerelerindeki iradeyi ve resmi beyanları değerlendirerek hakkaniyete uygun bir sonuca ulaşmaya çalışır.
Örnek Uygulama Senaryosu
2019 yılı Ocak ayında, aylık 5.000 TL bedelle başlayan bir konut kirası düşünelim. Kira sözleşmesindeki beş yıllık süre 2024 yılı Ocak ayında sona erdiğinde, kiraya veren ile kiracı yeni dönem kirasını belirleme konusunda anlaşamazsa kiraya veren kira tespit davası açabilir. Dava açmadan önce, TBK m.345 kapsamında en az otuz gün önceden ihtarname göndermek veya ilgili süre içinde davayı açarak kiracıya bildirimde bulunmak gerekir. Uygulamada sıkça görüldüğü üzere, kiraya veren çoğunlukla noter aracılığıyla kiracıyı bilgilendirir. Bu ihtarnamede talep edilen bedel, hukuki süreçte yol gösterici niteliktedir. Ancak ekonomik koşullar hızla değişebildiğinden, kira tespit davası açılana kadar rayiç kira düzeyleri artarsa, kiraya veren, ilk ihtarnamede belirttiği tutarın üzerinde bir miktar talep etmek isteyebilir.
Ahde Vefa İlkesi ve Kira Tespit Davasına Etkisi
Ahde vefa ilkesi, tarafların yaptıkları sözleşme ve beyanlarla bağlı olduklarını ifade eder. Bu ilke, Kira Tespit Davasında İhtarname İle Bağlılık meselesini çok yakından ilgilendirir. Kiraya veren, ihtarnamede belli bir rakam öngörmüşse ve aradan kısa bir süre geçmesine rağmen piyasa koşullarının değiştiğini iddia ediyorsa, mahkeme, söz konusu ihtarnamedeki beyanla çelişki olup olmadığını inceler. Yine de son sözü yargı organları söyler; çünkü mahkeme, rayiç ve emsal kira bedellerini değerlendirir, tarafların iyi niyetine bakar ve hem sözleşmedeki maddeleri hem de TBK m.344 çerçevesindeki ilkeleri uygular.
Yeni Kira Döneminde Değişen Şartlar
Türkiye’deki ekonomik verilerin kısa süre içinde dalgalanması, kira fiyatlarını doğrudan etkiler. Bu nedenle bazı kiraya verenler, davadan önce gönderdikleri ihtarnamede talep ettikleri miktarı yetersiz bulabilir ve mahkemede daha yüksek bir meblağ isteyebilir. Kira Tespit Davasında İhtarname İle Bağlılık, bu noktada kiraya verenin beyanına sadık kalması veya açıklamasını somut verilerle desteklemesi gerekliliğini ortaya koyar. Mahkemeler, sonradan ortaya çıkan rayiç kira artışlarını ve ekonomik göstergeleri de dikkate alarak karar verse de, ihtarnamede yer alan tutar tarafların gerçek irade beyanını gösterdiğinden, yargılama sonucunu belirleyici olabilir.
Kira Tespit Davasında İhtarname İle Bağlılık Sonuç
Kira Tespit Davasında İhtarname İle Bağlılık, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve ahde vefa ilkesi doğrultusunda şekillenir. Kiraya verenin, yeni kira dönemi öncesinde uygun sürelerde dava açması veya ihtarname göndermesi kural olarak zorunludur. Eğer sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına dair açık bir madde varsa, ihtarname olmaksızın dava açılabilir. Yine de ihtarnamede belirtilen bedelin mahkeme nezdinde büyük önem taşıdığı unutulmamalıdır. Kira bedelindeki artış talebinin, ihtarnamedeki beyanla uyumlu olması hem kiracının hem de kiraya verenin güvencesine hizmet eder. Dolayısıyla Kira Tespit Davasında İhtarname İle Bağlılık, hukuki süreçteki çelişkilerin önüne geçmek ve hakkaniyete uygun sonuçlara ulaşmak açısından kritik bir rol oynar. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Kira Tespit Davasında İhtarname İle Bağlılık” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Kira Tespit Davasında İhtarname İle Bağlılık Sık Sorulan Sorular
Kiraya veren, ihtarnamede belirtilen bedelden farklı bir tutarı dava sürecinde talep edebilir mi?
Mahkeme, kiraya verenin ihtarnamedeki talebi ile sonradan dava dilekçesinde talep ettiği rakam arasındaki farklılığı inceler. Eğer bu farklılık, rayiç kiradaki ani değişim veya ekonomik nedenlerle açıklanabiliyorsa ve somut delillerle destekleniyorsa, mahkeme bu durumu değerlendirebilir. Ancak ihtarnamedeki beyan, davaya yön veren önemli bir kanıt niteliğindedir.
Kira tespit davası için mutlaka otuz gün önceden ihtarname göndermek mi gerekir?
TBK m.345’e göre, kural olarak yeni kira dönemi öncesinde en az otuz gün önce dava açılması veya ihtarname ile bildirimde bulunulması gerekir. Sözleşmede artış maddesi varsa, ihtarsız da dava açmak mümkün olabilir.
Beş yıllık süreden önce kira tespit davası açılamaz mı?
Beş yılın sonunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi mümkündür. Bununla birlikte, beş yıllık süre dolmadan önce de, olağanüstü koşullar ya da kanunun öngördüğü diğer sebepler çerçevesinde kira bedelinin tespiti talep edilebilir.
Kiracı, kiraya verenin gönderdiği ihtarnameye cevap vermek zorunda mı?
Hukuken bir cevap verme zorunluluğu yoktur. Fakat kiracı, yazılı cevapla ya da müzakere yoluyla itirazını veya kabulünü bildirebilir. Sessiz kalınması, kiraya verenin talebini otomatik olarak haklı kılmaz.
