Kira sözleşmeleri, taşınmaz sahiplerinin düzenli bir kira bedeli elde etme amacına hizmet eder. Bu doğrultuda, kiraya veren için kira bedelinin tam ve zamanında ödenmesi büyük önem taşır. Uygulamada kiracının mali durumunun güvence altına alınabilmesi adına kefalet sözleşmeleri sıkça devreye girer. İşte tam bu noktada kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu konusu hukuk düzenimizde ayrıntılı şekilde ele alınmıştır. Aşağıda, bu konuyu tüm yönleriyle ve ilgili kanun maddelerine atıf yaparak açıklamaya çalışacağız.
Kefalet Sözleşmesi Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 581. ve devamı maddelerinde düzenlenen kefalet sözleşmesi, “kefilin alacaklıya karşı, borçlunun borcunu ifa etmemesinin sonuçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstlendiği” hukuki ilişkiyi ifade eder. Kira sözleşmeleri özelinde kefil, kiracının kira bedelini ödememesi veya kiracıya yüklenen diğer yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde şahsi olarak kiraya verene karşı borçlu duruma gelir.
Kanuna göre tam fiil ehliyetine sahip herkes kefil olabilir. Ayırt etme gücüne sahip, ergin ve kısıtlı olmayan gerçek kişiler ile tüzel kişiler (örneğin bir anonim şirket) kira borcu için kefil olabilir. Ergin olmayan veya kısıtlı kişiler ise kural olarak kefil olamazlar.
Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu
Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu, ancak geçerli bir kira sözleşmesi varsa doğabilir. Geçersiz bir kira sözleşmesinde kefalet de geçersiz hâle gelir. Kefilin yükümlülüğü, kural olarak kira bedeli ve sözleşmede ayrıca belirtilmişse aidatlar, kiralanana verilen zararlar gibi kalemleri de kapsayabilir. Ancak TBK m.589/3 uyarınca sözleşmede açıkça kararlaştırılmamışsa kefil, yalnızca kefalet sözleşmesinin kurulmasından sonraki borçlardan sorumludur.
Ayrıca TBK m.598/3 gereğince, bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan kefalet, sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar. Bu on yıllık süre, kefil açısından büyük önem taşır. Kefalet sözleşmesinde kefalet tarihi de kefilin el yazısıyla belirtilmeli ki, bu on yıllık sürenin başlangıcı net bir şekilde saptanabilsin.
Kefil Olabilecek Kişiler
Kira sözleşmelerinde kimi zaman kiracının eşi, arkadaşı ya da aile yakını kefil olur. Kanun, tam fiil ehliyetine sahip herkese bu hakkı tanır. Buna karşılık kısıtlılar veya ergin olmayanlar için kefil olmak mümkün değildir. Tüzel kişiler de (örneğin bir limited şirket) kira sözleşmesinde kefil olabilir.
Özellikle evli kişiler açısından TBK m.584 önem taşır. Evlilik birliği devam ediyorsa, ayrılık kararı bulunmadıkça ve yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmamışsa, kefil olmak isteyen kişinin eşinden yazılı rıza alması zorunludur. En geç kefalet sözleşmesi kurulurken bu rıza alınmazsa kefalet sözleşmesi geçersiz olur.
Kefalet Sözleşmesinin Şekil Şartları
TBK m.583 gereğince kefalet sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması zorunludur. Bu şekil şartı, kira sözleşmesinde yer alan kefalet maddesinin de geçerli olabilmesi için geçerlidir. Kefilin el yazısıyla aşağıdaki hususlar belirtilmelidir:
- Kefalet tarihi
- Kefilin sorumlu olduğu azami tutar
- Müteselsil kefalet söz konusuysa “müteselsil kefil” ibaresi veya aynı anlama gelen bir ifade
Bu ibareler el yazısı ile eklenmezse, kefalet sözleşmesi genellikle geçersiz hale gelir. Ancak “müteselsil kefil” ibaresi el yazısıyla yazılmadıysa sözleşme geçersiz olmaz; adi kefalet olarak kabul edilir.
Ayrıca kefilin ıslak imzası şarttır ve elektronik imza ile imzalanan kefalet sözleşmesi geçerli sayılmaz. Bununla birlikte kefalet sözleşmesinin geri kalan bölümleri adi yazılı şekilde düzenlenebilir.
Kefalet Sözleşmesinde Azami Tutar ve Müteselsil Kefalet
Kefalet sözleşmesinde azami tutar, kefilin ne kadarından sorumlu olduğunu kesinleştirir. Bu tutar rakamla veya yazıyla belirtilebilir. Kefil, yalnızca bu tutarla sınırlı sorumluluk taşır.
Müteselsil kefalet, kefile karşı alacaklıya önemli kolaylıklar sağlar. Öyle ki TBK m.586/1 uyarınca kiracı vadesi gelen borcu ödememişse, kiraya veren kiracıya ihtar gönderdikten ve sonuç alamadıktan sonra kefile başvurabilir. Eğer kiracının ödeme gücünün olmadığı açıksa, ihtar göndermeksizin de doğrudan müteselsil kefilden borcun ödenmesi talep edilebilir.
Adi kefalet halinde ise kiraya verenin önce kiracıya başvurması, kiracıdan tahsilat sağlanamaması veya takibin sonuçsuz kalması sonrasında kefili muhatap alması gerekir. Bu nedenle müteselsil kefalet, kiraya verenler açısından daha avantajlı bir kefalet türüdür.
Eşin Rızası Zorunluluğu
Yukarıda da değinildiği üzere, kefil olacak kişi evliyse ve geçerli bir ayrılık kararı yoksa, en geç kefalet sözleşmesinin yapıldığı sırada eşinin yazılı rızasını almak durumundadır. Aksi halde sözleşme kesin olarak geçersiz kabul edilir. Bunun yanı sıra kefalet sözleşmesinde kefilin yükümlülüklerini artıracak bir değişiklik yapılacaksa, yine eşin rızası aranır.
Kefaletin Süresi ve Azami On Yıl Sınırı
Kefalet sözleşmeleri, kanun gereği her zaman geçerli olmayabilir. TBK m.598/3 uyarınca bir gerçek kişi tarafından verilen kefalet, sözleşme tarihinden başlayarak 10 yıl geçince kendiliğinden sona erer. Bu nedenle kefalet sözleşmesinde tarih unsuru büyük önem taşır.
Ayrıca sözleşmede kefalet süresinin özellikle belirtilmesi, uygulamada doğacak uyuşmazlıkların önüne geçer. Yargıtay’ın önceki kararlarında, kefalet süresinin gösterilmediği hâllerde kefilin sadece ilk kira yılı veya sözleşmede belirtilen kısa süre için sorumlu tutulabileceği yönünde içtihatlar yer almaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesi 1 yıl olsa bile kefalet süresi daha uzun (örneğin 4 yıl) veya daha kısa (örneğin 6 ay) olarak kararlaştırılabilir.
Adi Kefalet ve Müteselsil Kefalet Arasındaki Fark
Adi kefalet türünde, kiraya veren önce kiracıya başvurmak zorundadır. Yani borçtan tahsilat için kiracının bütün imkânlarını denemek gerekir. Kiracıdan sonuç alınamazsa artık kefile gidilebilir.
Müteselsil kefalet ise kiraya verenin doğrudan kefile başvurmasını kolaylaştırır. Kiraya veren, ödeme günü geldiği halde borcunu ödemeyen kiracıya ihtar göndermeli, bu ihtardan bir sonuç alınamazsa müteselsil kefile gidip borcun ödenmesini talep edebilir. Kiracının ödeme güçsüzlüğü bariz ise ihtar dahi gerekmeksizin kefil sorumlu tutulabilir.
Uzayan Kira Dönemlerinde Kefilin Sorumluluğu
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme belirli süreli olarak yapılır. Süre bitiminde taraflardan biri TBK m.347’deki fesih hakkını kullanmazsa kira sözleşmesi uzar. Bu durumda “kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu uzayan dönemlerde devam eder mi?” sorusu gündeme gelir.
Öncelikle kefalet sözleşmesindeki hükümlere bağlıdır. Sözleşmede kefilin uzayan kira dönemlerine de kefil olacağı açıkça düzenlenmişse, öngörülen azami miktar ve 10 yıllık azami süre sınırları çerçevesinde kefilin sorumluluğu devam eder. Eğer sözleşmede kefilin yalnızca ilk dönemle sınırlı olacağı yazıyorsa, uzayan kira dönemlerinden doğan borçlardan kefil sorumlu tutulamaz.
Kefilin Sorumlu Olduğu Borç Kalemleri
Kefil, sözleşmede belirtilen azami miktar kadar sorumluluk üstlenir. Bu tutarın üzerindeki borçlardan kefil sorumlu değildir. Ayrıca sözleşmede hangi kalemlerin kefalet kapsamında olduğu özellikle belirtilmelidir. Yüksek Mahkeme kararlarında, kefilin sorumluluğunun açıkça ifade edilmesi gerektiği ve genel-geçer ifadelere yer verilmesinin kefaletin kapsamını belirsiz hale getirebileceği vurgulanır.
Örnek olarak kira bedeli, yan giderler, aidatlar, kiralanandaki zararın tazmini gibi kalemleri içerir biçimde kefalet oluşturulabilir. Ancak kefilin üstlendiği sorumluluk somut olarak belirlenebilir ve öngörülebilir olmalıdır.
Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu Sonuç
Kira sözleşmelerinde kefalet ilişkisi, hem kiracının ödeme gücü konusunda güvence sağlar hem de kiraya vereni büyük ölçüde korur. Ancak bu koruma, kefalet sözleşmesinin geçerli şekilde kurulmasına bağlıdır. Yazılı şekil şartı, kefilin el yazısıyla azami tutar ve kefalet tarihini yazması, eşin rızası gibi şartlar yerine getirilmelidir. Müteselsil kefalet, alacaklıya (kiraya verene) daha fazla avantaj sağlarken, adi kefalette alacaklının önce kiracıya başvurması gerekir.
TBK m.589/3 gereğince kefil, aksi açıkça yazılı değilse kefaletin kurulmasından sonraki borçlardan sorumludur. Ayrıca gerçek kişiler için kefaletin on yıllık azami süresi, kefalet tarihinin belirlenmesinde önem taşır. Kira sözleşmesi uzadığında, kefilin sorumluluğunun sürüp sürmeyeceği sözleşme hükümlerinize bağlıdır. Dolayısıyla kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu, kapsam, süre ve azami tutar yönünden açıkça düzenlendiğinde hem kiracıyı hem de kiraya vereni olası uyuşmazlıklardan büyük ölçüde korur. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğu Sık Sorulan Sorular
Kefalet sözleşmesi hangi şekil şartlarını içermelidir?
Kefil, el yazısıyla kefalet tarihi, azami sorumluluk tutarı ve müteselsil kefalet varsa “müteselsil kefil” ifadesini yazmalıdır. Ayrıca kefilin ıslak imzası zorunludur.
Eşin rızası şart mı?
Kefil olacak kişi evliyse, evlilik birliği devam ediyorsa ve yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmamışsa eşin yazılı rızası alınmalıdır.
Kira sözleşmesi uzarsa kefalet devam eder mi?
Sözleşmede uzayan dönemlerde de kefilin sorumluluğunun süreceği belirtilmişse, azami tutar ve on yıllık sınır dahilinde kefalet devam eder. Aksi hâlde, kefil uzayan dönemlerden sorumlu tutulmayabilir.
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı kefile nasıl başvurulur?
Adi kefalette önce kiracıya başvurmak ve tahsil edememek gerekir. Müteselsil kefalette ise kiracıya ihtar çekildikten sonra (kiracının ödeme gücünün olmadığı açıksa ihtara dahi gerek kalmaksızın) doğrudan kefile gidilebilir.
Kefaletin süresi ne kadardır?
Gerçek kişi tarafından verilen kefalet, TBK m.598/3 gereğince 10 yıl sonra kendiliğinden sona erer. Sözleşmede ayrıca daha kısa veya uzun (en fazla on yıl) bir süre belirlenebilir.
