Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık belirlenen kira bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı bir edim sözleşmesidir. Kiracının en temel yükümlülüğü olan kira bedelini zamanında ve tam olarak ödememesi durumunda, kiraya veren hukuki süreci başlatma hakkını kazanır. Bu durum, kiraya verene bir dizi stratejik hukuki yol sunar; bunlar arasında en yaygın olanları tahliye talepli icra takibi başlatmak, bir kira dönemi içinde iki haklı ihtar çekerek tahliye davası açmak veya doğrudan temerrüde dayalı tahliye davası açmaktır. Bu yollar, basit bir kural listesi olmaktan öte, kiraya verenin aciliyet, birikmiş alacak miktarı ve kiracının potansiyel tutumuna göre en uygun stratejiyi belirleyebileceği bir araç kutusu işlevi görür. Örneğin, hızlı tahliye ve alacak tahsilatını birleştirmek isteyen bir kiraya veren için icra takibi en mantıklı seçenekken, daha sağlam bir hukuki zemin arayanlar için iki haklı ihtar yolu daha güvenli bir temel oluşturur.
Kiracının kira bedelini ne kadar süre geciktirebileceğine dair yaygın bir yanlış anlama bulunmakla birlikte, yasal olarak kiracının kira ödemesini bir gün bile geciktirme hakkı yoktur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedeli sözleşmede aksine bir hüküm yoksa her ayın sonunda ödenmelidir; ancak uygulamada, sözleşmelerde genellikle ayın belirli bir günü (örneğin ayın 1’i) ödeme tarihi olarak belirlenir. Bu tarihin aşılması, kiracının borcunda temerrüde düşmesine yol açar ve kiraya verenin ihtar çekme hakkı doğar. Bu durum, hukuki sistemin kiraya verenin gelirine olan bağımlılığını koruma amacını yansıtır ve kira ödemesi konusunda herhangi bir hoşgörü süresinin tanınmadığını gösterir. Bu nedenle, kira bedelinin günü gününe ödenmesi, sözleşmenin ve yasal yükümlülüklerin yerine getirilmesi açısından kritik önem taşır.
Hukuki açıdan, kiracı kira bedelini bir gün dahi geciktiremez. Bu durum, sadece bir kural değil, aynı zamanda kira sözleşmesinin en temel edimlerinden birinin zamanında ifa edilmesinin ne kadar önemli olduğunu gösteren bir yasal prensiptir. Kira bedelinin ödeme gününde yapılmaması, kiracının borçta temerrüde düştüğü anlamına gelir ve bu objektif durum, kiraya verenin hukuki yollara başvurabilmesi için yeterli bir gerekçe oluşturur. Kiracının “iyi niyetli” veya unutkanlık gibi gerekçeleri, bu yasal durumu ortadan kaldırmaz. Gecikmenin yaşandığı an itibarıyla kiraya verenin ihtarname gönderme ve yasal süreci başlatma hakkı doğar. Bu durum, kiraya verenin haklarının korunması adına, sözleşmeye aykırılığın en küçük seviyede bile olsa bir ihlal olarak kabul edildiğini ve kiracının bu konuda azami dikkat göstermesi gerektiğini ortaya koyar.
Kiracının tahliye edilebilmesi için belirli bir “ay sayısı” bekleme zorunluluğu yasalarda yer almaz; tek bir aylık kira bedelini ödememek dahi, kiraya verenin tahliye sürecini başlatması için yeterli bir sebep teşkil eder. Kiraya veren bu durumda kiracıya en az 30 günlük bir süre vererek ihtar çekebilir ve bu sürenin sonunda ödeme yapılmaması halinde tahliye davası açabilir. Ancak halk arasında yaygın olarak bilinen “iki haklı ihtar” yolu ise, adından da anlaşılacağı üzere, aynı kira dönemi içinde iki farklı aya ait kira bedelinin ödenmemiş olması şartına dayanır. Bu iki farklı durum, kiraya verene somut olayın şartlarına göre stratejik bir tercih yapma imkânı sunar: tek bir aydan sonra daha hızlı bir icra takibi mi başlatılacak, yoksa ikinci bir ayı bekleyerek hukuki zemini daha sağlam olan iki haklı ihtar davası için hazırlık mı yapılacak? Bu durum, hukuki sürecin statik kurallar bütünü değil, dinamik bir karar alma süreci olduğunu kanıtlar.
Kiracının 3 aydır kira ödemediği bir durumda, kiraya verenin başvurabileceği en pratik ve etkili yol, tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu yöntem, hem birikmiş üç aylık kira alacağının tahsilini hem de kiracının tahliyesini aynı anda hedefleyerek süreci sadeleştirir. İcra dairesine yapılacak başvuruyla birlikte kiracıya bir ödeme emri gönderilir ve bu emirden sonra kiracının borca itiraz etmesi için 7 gün, borcunu ödemesi için ise 30 gün süresi bulunur. Kiracı bu süreler içinde borcunu ödemez veya itiraz etmezse, tahliye süreci hızlanır. Bu yöntem, biriken borç miktarı arttıkça daha da anlamlı hale gelir; zira tek bir hukuki işlemle birden fazla ayın borcu ve tahliye talebi bir arada ileri sürülerek kiraya verenin süreci en verimli şekilde yönetmesi sağlanır. Bu takip aynı zamanda, iki haklı ihtar için de bir zemin oluşturarak kiraya verenin elini güçlendirir.
İki ay üst üste kira ödemeyen kiracıya karşı, “iki haklı ihtar” yoluyla tahliye davası açılması hukuken sağlam bir zemin oluşturur. Bu yol, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesiyle düzenlenmiş olup, aynı kira dönemi içerisinde iki farklı aya ait kira bedeli ödenmediği için ayrı ayrı yazılı ihtarların çekilmesini gerektirir. Bu ihtarların noter aracılığıyla çekilmesi zorunlu olmasa da, ispat açısından büyük önem taşır. İki haklı ihtardan sonra, kiraya veren kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır; bu süre hak düşürücü bir süredir. Bu yöntem, icra takibine kıyasla daha uzun bir süreç gerektirse de, kiracının ödeme alışkanlığındaki sürekliliği ihlal ettiğini gösterdiği için davanın hukuki temelini son derece güçlendirir ve tahliye kararı alma ihtimalini artırır.
Kiracının iki ay üst üste kira ödememesi durumu, kiraya verene birden fazla etkili hukuki yol sunar ve bu durum, sürecin hızına veya hukuki sağlamlığına göre farklı stratejiler izlemeyi mümkün kılar. Kiraya veren, birincisi ve en yaygın olanı, “tahliye talepli icra takibi” başlatabilir. Bu yol, hem birikmiş kira alacaklarının tahsili hem de tahliye talebini tek bir işlemde birleştirir ve kiracının borca itiraz etmemesi halinde hızlı sonuç alınmasını sağlar. Diğer bir seçenek ise “iki haklı ihtar” yoluyla tahliye davası açmaktır. Bu yol, aynı kira dönemi içinde iki farklı aya ait kira bedeli için ayrı ayrı ihtarname çekilmesini gerektirir ve tahliye davası kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Kiraya veren, bu iki yol arasında, sürecin hızını (icra takibi) veya hukuki ispatın sağlamlığını (iki haklı ihtar) önceliklendiren bir seçim yapabilir. Her iki durumda da, doğru hukuki adımların atılması, sürecin başarılı bir şekilde ilerlemesi için hayati öneme sahiptir.
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi süreci, olayın kendine özgü koşullarına bağlı olarak değişkenlik gösteren bir zaman dilimini kapsar. Tahliye talepli icra takiplerinde süreç, kiracının itiraz edip etmemesine göre 2 ila 6 ay arasında sonuçlanabilirken, itirazın olması halinde bu süre 1 yıla kadar uzayabilir. İki haklı ihtar veya temerrüde dayalı tahliye davaları ise genellikle 6 ay ile 1.5 yıl arasında sürmektedir, hatta bazı durumlarda 2 yıla kadar uzadığı görülmektedir. Bu sürenin uzamasında rol oynayan başlıca faktörler arasında mahkemenin iş yükü, kiracının hukuki itirazları, dilekçe ve ihtarname gibi usul işlemlerindeki hatalar, delil toplama süreci ve istinaf yoluna başvurulması gibi etmenler bulunmaktadır. Sürecin bu belirsizliği, kiraya veren için önemli bir finansal ve duygusal yük oluşturduğundan, süreci doğru bir şekilde başlatmak ve olası hatalardan kaçınmak için hukuki destek almak büyük önem taşır.
Kirayı ödemeyen kiracıya karşı icra takibi, kiraya verenin hem alacağını tahsil etmesini hem de tahliyesini talep etmesini sağlayan en etkili yollardan biridir. Bu süreç, yetkili icra dairesine “Örnek No:13” olarak bilinen tahliye talepli ödeme emriyle başvuru yapılarak başlatılır. Kiracıya tebliğ edilen bu ödeme emri, borca itiraz etmek için 7 gün, borcu ödemek için ise 30 gün süre tanır. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemez ve takibe itiraz etmezse, takip kesinleşir ve kiraya veren icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunarak süreci hızla sonlandırabilir. Ancak kiracı 7 gün içinde borca itiraz ederse, icra takibi durur ve kiraya verenin bu itirazı kaldırmak için mahkemeye başvurması gerekir. Bu durum, icra takibinin sadece bir tahsilat aracı değil, aynı zamanda kiracıyı ödeme disiplinine sokma ve hukuki süreci zorunlu kılma işlevi gören stratejik bir araç olduğunu ortaya koyar.
Kiracı Kira Ödemezse Ne Yapılır?
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, ev sahibinin başvurabileceği üç temel hukuki yol bulunmaktadır. Uygulamada en sık tercih edilen ve en hızlı sonuç alınabilen yöntem, tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu süreç, hem birikmiş kira alacağının tahsilini hem de kiracının taşınmazdan çıkarılmasını tek bir işlemde birleştirir. İkinci yol, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesine dayanan temerrüt nedeniyle tahliye davası açmaktır. Bu yöntemde ev sahibi, noter aracılığıyla kiracıya bir ihtarname göndererek borcunu ödemesi için konut ve çatılı işyerleri için en az 30 günlük bir süre tanır; bu süre sonunda ödeme yapılmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açar. Üçüncü ve son yol ise, TBK Madde 352/2 uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılmasıdır. Bu yol, kiracının bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kirayı zamanında ödememesi ve ev sahibinin her iki gecikme için de ayrı ayrı yazılı ve haklı ihtar göndermesi durumunda, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkı tanır. Bu üç yöntem, ev sahibine kiracının durumuna ve kendi önceliklerine (hızlı tahliye, alacak tahsili veya sözleşmeye sürekli aykırılık) göre stratejik bir seçim yapma imkanı sunar.
Kiracı Kaç Ay Kira Ödenmezse Tahliye Edilir?
Türk hukuk sisteminde, kiracının tahliyesi için belirli bir ay sayısı kadar kira borcu biriktirmesini bekleme zorunluluğu yoktur; bu yaygın bir yanılgıdır. Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen ödeme tarihinde kirayı ödemediği ilk andan itibaren temerrüde düşmüş sayılır ve ev sahibi yasal süreci derhal başlatma hakkına sahip olur. Dolayısıyla, tek bir aylık kiranın ödenmemesi dahi, ev sahibinin tahliye talepli icra takibi başlatması veya temerrüt ihtar-ı göndermesi için yeterli bir hukuki sebeptir. Bununla birlikte, “ay sayısı” kavramının önem kazandığı tek bir özel durum mevcuttur: iki haklı ihtar yoluyla tahliye. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca, eğer kiracı bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kirayı zamanında ödemezse ve ev sahibi bu gecikmelerin her biri için ayrı ayrı haklı bir ihtarname gönderirse, kira yılının sonunda tahliye davası açabilir. Bu yöntemin en kritik noktası, kiracının ihtarnameleri aldıktan sonra ilgili kira borcunu ödemiş olmasının, ihtarların “haklı” niteliğini ortadan kaldırmamasıdır. Bu durum, kanunun sadece kiracının ödeme acziyetini değil, aynı zamanda ödeme disiplinindeki sürekliliği ve güvenilirliğini de gözettiğini gösterir; tek bir temerrüt hali ödeme ile düzeltilebilirken, tekrarlanan temerrütler sözleşme ilişkisini temelden sarsan bir kusur olarak kabul edilir.
Ev Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kirasını ödemeyen bir kiracıyı tahliye etmenin en pratik ve yaygın olarak kullanılan yöntemi, tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu süreç, adımları doğru takip edildiğinde mahkeme yoluna göre daha hızlı sonuç verebilir. İlk olarak, ev sahibi veya vekili, yetkili icra dairesine başvurarak “Örnek No: 13” olarak bilinen ve hem kira alacağını hem de tahliye talebini içeren bir takip başlatır. Bu talebin ardından icra dairesi, kiracıya bir ödeme emri tebliğ eder. Bu ödeme emri, kiracıya borca itiraz etmesi için tebliğden itibaren 7 gün, borcun tamamını (işlemiş faiz ve takip masrafları dahil) ödemesi için ise 30 gün süre tanır. Eğer kiracı 7 gün içinde yazılı olarak itiraz ederse takip durur ve ev sahibinin takibe devam edebilmesi için İcra Mahkemesi’nde “itirazın kaldırılması” davası açması gerekir. Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse, takip kesinleşir ve ev sahibi, İcra Mahkemesi’ne başvurarak kiracının tahliyesine karar verilmesini talep edebilir. Mahkemenin tahliye kararı vermesi üzerine, karar icra dairesi aracılığıyla infaz edilir ve kiracı, icra memurları vasıtasıyla taşınmazdan yasal olarak çıkarılır. Eğer kiracı 30 günlük süre içinde borcun tamamını öderse, tahliye hakkı ortadan kalkar, ancak alacak tahsil edilmiş olur.
Kiracı Kirayı Zamanında Ödemezse
Kiracının kirayı sözleşmede belirtilen tarihte ödememesi, hukuki olarak “temerrüt” durumunun oluşmasına neden olur ve bu durum, ödemenin bir gün dahi gecikmesiyle başlar. Temerrüt, ev sahibine bir dizi yasal hakkı derhal kullanma imkanı tanır. Kiranın vadesi, öncelikle kira sözleşmesindeki hükümlere göre belirlenir; örneğin, “her ayın 1’i ile 5’i arası” şeklinde bir madde varsa, ayın 6. günü yapılan ödeme gecikmiş sayılır. Sözleşmede bir tarih belirtilmemişse, TBK uyarınca kira her ayın sonunda muaccel olur, yani ödenmesi gerekir. Kiracı temerrüde düştüğü andan itibaren, ev sahibi, ödenmeyen kira bedeli üzerinden yasal temerrüt faizi talep etme hakkı kazanır. Daha da önemlisi, bu durum ev sahibine yasal tahliye süreçlerini başlatma zemini hazırlar. Ev sahibi, gecikme yaşandığı anda kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek hem borcun ödenmesini talep edebilir hem de bu ihtarnameyi ileride “iki haklı ihtar” nedenine dayalı bir tahliye davası için delil olarak kullanabilir. Dolayısıyla, kiracının kirayı zamanında ödememesi, basit bir gecikme olmanın ötesinde, ev sahibinin sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkını doğuran temel bir sözleşme ihlalidir.
Kiracı Kirayı Bir Gün Geciktirebilir Mi?
Hukuki açıdan bu sorunun cevabı nettir: Hayır, kiracının kirayı bir gün dahi geciktirme hakkı bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira borcu, sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödenmesi gereken bir borçtur ve vadesi geldiğinde tam olarak ifa edilmelidir. Pratikte taraflar arasında oluşabilen esneklik veya hoşgörü, yasal durumu değiştirmez. Bir günlük gecikme dahi, kiracının hukuken “temerrüde düşmesi” yani borcunu ödemede gecikmesi anlamına gelir. Bu durumun en önemli sonucu, ev sahibinin bu bir günlük gecikmeyi dahi gerekçe göstererek kiracıya noter aracılığıyla veya icra takibi yoluyla resmi bir ihtar gönderebilmesidir. Gönderilen bu ihtar, yasal şartları taşıması halinde “haklı ihtar” niteliği kazanır ve aynı kira yılı içinde yaşanacak ikinci bir gecikme ile birlikte ev sahibine “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açma hakkı verebilir. Kiracının yasal olarak ödemeyi geciktirebildiği tek istisnai durum, kira ödeme gününün son gününün resmi tatil veya hafta sonuna denk gelmesidir. Bu halde, ödeme süresi kendiliğinden bir sonraki ilk iş gününün sonuna kadar uzar.
Kiracı Kira Ödemesini Kaç Gün Geciktirebilir?
Kiracının kira ödemesini geciktirme konusunda yasal olarak tanınmış bir “hakkı” veya “geciktirme süresi” mevcut değildir; kira, sözleşmede belirtilen tarihte ödenmelidir. Ancak, kanun ev sahibinin tahliye sürecini başlatabilmesi için belirli prosedürel süreler öngörmüştür ve bu süreler, fiiliyatta bir “gecikme penceresi” yaratır. Kiracı kirayı ödemediğinde, ev sahibi yasal işlem başlattığında (örneğin bir ihtarname gönderdiğinde veya icra takibi başlattığında), kanun kiracıya borcunu ödemesi için bir “ödeme süresi” tanınmasını zorunlu kılar. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibinin göndereceği temerrüt ihtarında kiracıya en az 30 günlük bir ödeme süresi vermesi gerekir. Benzer şekilde, tahliye talepli icra takibinde de ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracının borcunu ödemesi için 30 günlük yasal süresi vardır. Bu 30 günlük süre, bir “gecikme hakkı” değil, temerrüde düşmüş kiracının tahliyeyi önlemek için borcunu ödeyebileceği son şanstır. Eğer kiracı bu süre zarfında borcunu tamamen öderse, o spesifik borçtan kaynaklanan tahliye riski ortadan kalkar. Dolayısıyla, kiracı yasal olarak hiçbir gün geciktirme hakkına sahip olmasa da, ev sahibinin yasal işlem başlatmasının ardından kendisine tanınan bu 30 günlük süre boyunca tahliye edilmeden borcunu ödeyebilir.
Ev Kirası Kaç Gün Gecikebilir?
Ev kirasının gecikmesi konusunda kiracıya tanınan yasal bir “müsamaha süresi” bulunmamakla birlikte, ev sahibinin tahliye hakkını kullanabilmesi için uyması gereken yasal bekleme süreleri mevcuttur. Kira, sözleşmede belirtilen ödeme gününü bir gün dahi geçtiğinde gecikmiş sayılır ve ev sahibi o andan itibaren hukuki süreci başlatma hakkına sahip olur. Ancak, ev sahibinin bu hakkını tahliye ile sonuçlandırabilmesi için kanunun öngördüğü prosedürel adımları izlemesi ve belirli süreleri beklemesi gerekir. Ev sahibi, kiracının temerrüde düşmesi üzerine noterden ihtarname gönderir veya tahliye talepli icra takibi başlatırsa, bu bildirimin kiracıya tebliğ edilmesinin ardından, kiracıya borcunu ödemesi için en az 30 günlük bir süre tanımak zorundadır. Ev sahibi, bu 30 günlük yasal “ödeme süresi” dolmadan tahliye davası açamaz veya icra mahkemesinden tahliye kararı isteyemez. Bu nedenle, ev kirası teknik olarak bir gün geciktiğinde ev sahibi harekete geçebilse de, tahliye kararının alınabilmesi için ihtarın veya ödeme emrinin tebliğini takiben en az 30 günlük bir sürecin tamamlanması gerekmektedir.
Kiracı Kirayı Ödemiyor Evden De Çıkmıyor
Kiracının hem kira borcunu ödemediği hem de taşınmazı tahliye etmediği durum, ev sahipleri için en zorlayıcı senaryolardan biridir, ancak bu durumda dahi ev sahibinin kendi başına hareket etmesi kesinlikle yasaktır. Kiracıyı zorla çıkarmak, kilitleri değiştirmek, elektrik veya su gibi hizmetleri kesmek gibi eylemler, Türk Ceza Kanunu kapsamında “kişiyi hürriyetinden yoksun kılma” veya “konut dokunulmazlığını ihlal” gibi suçları oluşturabilir ve ev sahibini hukuken haksız duruma düşürerek tazminat ve ceza davalarıyla karşı karşıya bırakabilir. Polisin, mahkeme tarafından verilmiş bir tahliye kararı olmaksızın kiracıyı çıkarması mümkün değildir. Bu durumda ev sahibinin başvurabileceği tek ve meşru yol, daha önce detaylandırılan hukuki süreçleri işletmektir. Ev sahibi, ya tahliye talepli icra takibi başlatarak ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde temerrüt veya iki haklı ihtar nedenlerine dayanarak tahliye davası açarak süreci ilerletmelidir. Mahkeme tarafından lehe bir tahliye kararı alındıktan sonra, kiracı hala mülkü boşaltmazsa, bu karar icra dairesi aracılığıyla cebren uygulanır. İcra memurları, gerekirse polis eşliğinde, taşınmaza giderek kiracının yasal olarak tahliyesini sağlar. Bu süreç sabır gerektirse de, mülk hakkını yasal ve kalıcı olarak geri almanın tek güvenli yoludur.
2 Ay Üst Üste Kira Ödenmezse Ne Olur?
Kiracının iki ay üst üste kira bedelini ödememesi, kiraya veren açısından hukuki sürecin başlatılması için son derece sağlam bir zemin oluşturur ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında birden fazla tahliye yolunu aynı anda devreye sokar. Bu durum, kiracının kira sözleşmesinden doğan en temel borcunu ciddi şekilde ihlal ettiğini gösterir ve kiraya verene stratejik seçenekler sunar. İlk olarak, kiraya veren, her bir ödenmeyen ay için ayrı ayrı olmak üzere yazılı ihtarname göndererek TBK Madde 352/2 uyarınca “iki haklı ihtar” koşulunu oluşturabilir. Bu yöntemin en büyük avantajı, kiracının ihtarnameler tebliğ edildikten sonra ödeme yapsa dahi, bu ihtarların geçerliliğini koruması ve kira yılı sonunda açılacak tahliye davası için bir haklı sebep teşkil etmesidir. Bu yol, sürekli olarak kirayı geciktiren ancak yasal takipten kaçınmak için son anda ödeme yapan kiracılara karşı oldukça etkilidir. İkinci ve daha hızlı bir seçenek olarak, kiraya veren, iki aylık birikmiş kira alacağının tamamı için TBK Madde 315 uyarınca tek bir ihtarname çekerek kiracıya en az 30 günlük bir ödeme süresi tanıyabilir ve bu sürede ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi feshederek tahliye davası açacağını bildirebilir. Ancak en pratik ve uygulamada en çok tercih edilen yöntem, doğrudan icra dairesine başvurarak “tahliye talepli icra takibi” başlatmaktır. Bu takip, hem birikmiş kira alacağının tahsilini hem de taşınmazın tahliyesini aynı anda talep etme imkanı sunar ve sürecin genel mahkemelere göre çok daha hızlı ilerlemesini sağlar. Dolayısıyla, iki aylık kira ödenmediğinde kiraya veren, durumu analiz ederek kiracının ödeme alışkanlıklarına göre ya uzun vadeli ve garantili bir tahliye yolu olan iki haklı ihtar sürecini ya da alacağa ve taşınmaza en hızlı şekilde kavuşmayı hedefleyen icra takibi yolunu seçebilir.
Kiracı İki Ay Kira Ödemezse
Kiracının iki ay boyunca kira ödememesi durumunda, kiraya verenin atabileceği en etkili ve hızlı hukuki adım, yetkili icra dairesi nezdinde tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu süreç, İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi uyarınca, “Örnek No: 13” olarak bilinen ödeme emrinin düzenlenmesiyle başlar. Bu belge, standart bir alacak takibinden farklı olarak, borcun ödenmemesi halinde kiracının taşınmazdan tahliye edileceği ihtarını da içerir. Ödeme emri kiracıya tebliğ edildiği andan itibaren, kiracı için iki kritik hukuki süre işlemeye başlar: tebliğden itibaren 7 gün içinde borca veya kira sözleşmesinin varlığına itiraz etme hakkı ve 30 gün içinde birikmiş olan iki aylık kira borcunu, takip masrafları ve avukatlık ücretiyle birlikte tamamen ödeme yükümlülüğü. Eğer kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük süre zarfında borcun tamamını ödemezse, takip kesinleşir ve kiraya veren, icra mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir. İcra mahkemesinde görülen bu dava, delillerin sınırlı olması ve sürecin daha dar kapsamlı incelenmesi nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde açılacak bir tahliye davasına göre çok daha süratli sonuçlanır. Ayrıca, başlatılan bu icra takibi, aynı zamanda TBK Madde 352 kapsamında bir “haklı ihtar” niteliği de taşıdığından, kiracı borcunu ödeyerek takibi durdursa bile, kiraya veren bu takibi ileride “iki haklı ihtar” nedenine dayalı bir tahliye davası açmak için delil olarak kullanma hakkını saklı tutar. Bu çift yönlü avantaj, tahliye talepli icra takibini, iki ay kira ödemeyen kiracının tahliyesi için en güçlü hukuki silah haline getirmektedir.
Kiracı Kirayı Ne Kadar Geciktirebilir?
Türk hukuk sistemine göre, kiracının kirayı geciktirme gibi yasal bir hakkı bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde belirtilen ödeme tarihi, borcun muaccel olduğu, yani talep edilebilir hale geldiği kesin bir vadedir ve kiracı bu tarihte ödemeyi eksiksiz olarak yapmakla yükümlüdür. Kiranın bir gün dahi gecikmesi, kiracının hukuken temerrüde düştüğü, yani borcunu ödemede geciktiği anlamına gelir ve bu durum kiraya verene yasal haklarını kullanma imkanı tanır. Kamuoyunda yaygın olan “kiracının 30 gün geciktirme hakkı olduğu” yönündeki kanı, hukuki bir yanılgıdan ibarettir. Bu 30 günlük süre, kiracının bir hakkı değil, kiraya verenin kiracıyı temerrüt nedeniyle tahliye edebilmesi için izlemesi gereken yasal prosedürün bir parçasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, kiraya veren, kira borcunu ödemeyen kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek borcunu ödemesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında “en az 30 gün” süre vermek zorundadır. Bu süre, kiracıyı korumaya yönelik bir “son şans” niteliğindedir ve kiracıya borcunu ödeyerek tahliyeden kurtulma imkanı tanır. Ancak bu, kiracının her ay kirayı 30 gün geciktirebileceği anlamına gelmez. Kiranın vadesinde ödenmediği her durumda kiraya veren, derhal ihtarname çekebilir ve bu ihtarname, kiracı sonradan ödeme yapsa bile, “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açmak için geçerli bir sebep oluşturur. Dolayısıyla, yasal olarak kiracının kirayı geciktirme hakkı sıfır gündür; pratikteki gecikme süresi ise tamamen kiraya verenin yasal süreci ne zaman başlatmayı tercih ettiğine bağlıdır.
Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kira bedelini ödemeyen bir kiracının tahliyesi için Türk hukukunda üç temel ve birbirinden farklı stratejik amaca hizmet eden hukuki yol bulunmaktadır. En hızlı ve pratik yöntem, tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu yolda kiraya veren, icra dairesine başvurarak ödenmemiş kira bedelleri ile birlikte kiralananın tahliyesini talep eder. Kiracıya tebliğ edilen ödeme emri ile 7 gün içinde itiraz etme ve 30 gün içinde borcu ödeme süreleri tanınır. Kiracının bu sürelere uymaması halinde, icra mahkemesinde açılacak dava ile süreç genellikle 4-6 ay gibi kısa bir sürede tahliye ile sonuçlanabilir. İkinci yöntem, özellikle sürekli olarak kirayı geç ödeyen ancak icra takibinden kurtulmak için son anda ödeme yapan kiracılara karşı etkili olan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmaktır. Bu yöntemde kiraya veren, bir kira yılı içinde farklı aylara ait ödenmemiş kiralar için kiracıya iki ayrı yazılı ihtarname tebliğ ettirir. Kiracı bu ihtarlardan sonra ödeme yapsa dahi, ihtarlar “haklı” olma niteliğini kaybetmez. Kiraya veren, bu iki haklı ihtara dayanarak kira döneminin bitimini takip eden bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Bu yol, anlık bir çözümden ziyade, sorunlu kiracıdan kesin olarak kurtulmayı hedefleyen stratejik bir süreçtir. Üçüncü ve daha klasik yöntem ise temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmasıdır. Bu yolda kiraya veren, ödenmeyen kira borçları için noter aracılığıyla kiracıya bir ihtarname gönderir, borcun ödenmesi için en az 30 gün süre verir ve ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmeyi feshederek tahliye davası açacağını bildirir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa, sulh hukuk mahkemesinde dava açılarak tahliye talep edilir. Bu yöntem, icra takibine göre daha uzun sürebilmekle birlikte, kira ilişkisinin temelden sonlandırılması için izlenen temel hukuki yollardan biridir.
Kaçan Kiracı Tahliye
Kiracının kira borcunu ödemeden ve haber vermeden taşınmazı terk etmesi, yani “kaçması” durumu, kiraya veren için hukuki açıdan son derece hassas bir durum yaratır ve atılacak yanlış bir adım, kiraya vereni cezai sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir. Kiracının fiilen gitmiş olması, kira sözleşmesinin hukuken sona erdiği anlamına gelmez. Bu nedenle, kiraya verenin kendi başına çilingirle eve girmesi, kilitleri değiştirmesi veya içeride kalan eşyalara dokunması, Türk Ceza Kanunu kapsamında “konut dokunulmazlığının ihlali” ve “mala zarar verme” gibi suçları oluşturur. Bu tür bir durumda izlenmesi gereken tek yasal ve güvenli yol, derhal resmi tahliye sürecini başlatmaktır. Kiraya veren, birikmiş kira alacakları için yetkili icra dairesinde “tahliye talepli icra takibi” başlatmalıdır. Kiracı adreste bulunamayacağı için, tebligat yasal prosedürlere uygun olarak muhtarlığa veya kiracının MERNİS adresine yapılır ve böylece yasal olarak tebliğ edilmiş sayılır. Kiracı, tebligatı alıp yasal süreler olan 7 gün içinde itiraz etmediği ve 30 gün içinde ödeme yapmadığı için, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı alabilir. Bu kararın ardından, tahliye işlemi bir icra memuru eşliğinde gerçekleştirilir. İcra memuru, kapıyı çilingir yardımıyla açar, taşınmazın boşaltıldığını ve kiraya verene teslim edildiğini bir tutanakla tespit eder. Eğer içeride kiracıya ait eşyalar bulunursa, bu eşyalar kesinlikle sokağa atılamaz; bir yediemin deposuna teslim edilir ve masrafları icra dosyasına eklenir. Bu süreç, kiraya verenin mülkünü yasal güvence altında geri almasını ve ileride kiracının haksız iddialarına karşı korunmasını sağlar.
Kirayı Ödemeyen Kiracıya İhtarname
Kirayı ödemeyen kiracıya gönderilen ihtarname, basit bir uyarı mektubu olmanın çok ötesinde, olası bir tahliye davasının temelini oluşturan ve geçerliliği sıkı şekil şartlarına bağlanmış kritik bir hukuki belgedir. Tahliye sürecinin ilk ve en önemli adımı olan bu belgenin hukuken “geçerli” sayılabilmesi için belirli unsurları eksiksiz olarak içermesi zorunludur. Öncelikle, ihtarname mutlaka yazılı olmalıdır; sözlü uyarıların yasal bir geçerliliği yoktur. İçerik olarak, kiraya verenin ve kiracının kimlik ve adres bilgileri, kiralanan taşınmazın adresi net bir şekilde belirtilmelidir. En kritik nokta, ödenmeyen kira borcunun hangi aylara ait olduğunun ve toplam tutarının şüpheye yer bırakmayacak şekilde ayrıntılı olarak yazılmasıdır. Genel ifadelerle “birikmiş kira borcunuzu ödeyin” demek yeterli değildir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için, Türk Borçlar Kanunu Madde 315 gereğince, kiracıya borcunu ödemesi için ihtarnamenin tebliğ edildiği günü izleyen günden başlamak üzere “en az 30 gün” süre tanınmalıdır. Bu sürenin daha kısa belirlenmesi, ihtarı geçersiz kılar. İhtarnamenin en hayati unsuru ise “sonuç” kısmıdır. Bu bölümde, tanınan 30 günlük süre içinde belirtilen borcun tamamının ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve taşınmazın tahliyesi için yasal yollara başvurulacağı açık ve net bir dille ihtar edilmelidir. Bu fesih bildirimini içermeyen bir ihtarname, temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğurmaz. İspat kolaylığı ve hukuki kesinlik açısından, ihtarnamenin noter kanalıyla gönderilmesi şiddetle tavsiye edilir. Noter aracılığıyla yapılan tebligat, hem içeriğin hem de tebliğ tarihinin resmi olarak kanıtlanmasını sağlayarak, dava aşamasında kiraya verenin elini son derece güçlendirir.
3 Ay Üst Üste Kira Ödenmezse Ne Olur?
Kiracının üç ay üst üste kira ödememesi, kira ilişkisinde artık tolere edilebilir bir gecikmenin çok ötesine geçerek, kiraya veren için acil ve kararlı hukuki adımlar atılmasını gerektiren kritik bir eşiktir. Bu aşamada, kiracının ödeme niyetinin veya imkanının kalmadığına dair güçlü bir karine oluşur ve kiraya verenin öncelikli hedefi, daha fazla maddi kayba uğramadan mülkünün kontrolünü en hızlı şekilde geri almak olmalıdır. Bu senaryoda en etkili ve tavsiye edilen hukuki yol, hiç vakit kaybetmeden “tahliye talepli icra takibi” başlatmaktır. Üç aylık birikmiş kira alacağı, yasal faizi ve masraflarıyla birlikte önemli bir meblağa ulaşacağından, kiracının 30 günlük ödeme süresi içinde bu borcu kapatma ihtimali oldukça düşüktür. Bu durum, icra takibi sürecinin hızla tahliye aşamasına geçmesini sağlar. Kiracının yasal sürede itiraz etmemesi ve ödeme yapmaması halinde, icra mahkemesinden alınacak tahliye kararı ile taşınmaz, icra memurları aracılığıyla zorla boşaltılabilir. Ayrıca, üç ayrı ayın kirasının ödenmemiş olması, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen “iki haklı ihtar” koşulunu fazlasıyla karşılar. Başlatılan icra takibi, aynı zamanda bu haklı ihtarların yasal delili niteliğindedir. Bu, kiraya verene muazzam bir stratejik avantaj sağlar: Eğer kiracı bir şekilde parayı bulup icra borcunu kapatarak anlık tahliyeden kurtulsa bile, kiraya veren elindeki bu “haklı ihtarlara” dayanarak kira yılının sonunda kesin bir tahliye davası açma hakkını elde etmiş olur. Dolayısıyla, üç aylık bir ödememe durumu, kiraya verenin hem en hızlı tahliye yolunu kullanmasına hem de alternatif bir tahliye gerekçesini sağlamlaştırmasına olanak tanıyarak hukuki pozisyonunu neredeyse tartışmasız hale getirir.
Kiracı 3 Ay Kirayı Ödemezse Ne Olur?
Bir kiracının üç ay boyunca kira borcunu ifa etmemesi, kendisini sadece evini veya iş yerini kaybetme riskiyle değil, aynı zamanda ciddi ve katlanarak artan bir mali yükümlülük sarmalıyla karşı karşıya bırakır. Bu durumun kiracı açısından doğuracağı sonuçlar çok yönlü ve ağırdır. İlk ve en belirgin sonuç, tahliye sürecinin başlamasıdır. Kiraya veren, tahliye talepli icra takibi veya tahliye davası yoluyla yasal süreci başlattığında, kiracının taşınmazda kalma hakkı hukuken tehlikeye girer ve süreç sonunda icra memurları aracılığıyla zorla çıkarılması gündeme gelir. İkinci olarak, kiracının borcu sadece üç aylık kira bedelinden ibaret kalmaz. Borcun muaccel olduğu tarihten itibaren yasal temerrüt faizi işlemeye başlar. Kiraya verenin başlattığı icra takibi veya dava masrafları, tebligat giderleri ve kiraya verenin avukatına ödemekle yükümlü olduğu vekalet ücreti de yasal olarak kiracının borcuna eklenir. Bu ek maliyetler, ana borcu önemli ölçüde artırabilir. Üçüncü ve en ciddi sonuç ise, alacak takibinin haciz aşamasına geçmesidir. Kiraya veren, tahliye talebiyle birlikte başlattığı icra takibi kesinleştiğinde, kiracının maaşının bir kısmına, banka hesaplarındaki paralara, adına kayıtlı araç veya diğer menkul ve gayrimenkul mallarına haciz konulmasını talep edebilir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya verenin, ödenmemiş kira alacaklarına karşılık kiralanan mülk içinde bulunan ve haczi kabil olan eşyalar üzerinde “hapis hakkı” bulunmaktadır. Bu, kiracının borcunu ödeyene kadar eşyalarına el konulabilmesi anlamına gelir. Sonuç olarak, üç ay kira ödememek, kiracıyı sadece barınma hakkını kaybetmekle kalmayıp, aynı zamanda uzun süreli bir borç takibi, yasal masraflar ve kişisel mal varlığının tehlikeye girmesi gibi ağır finansal ve hukuki sonuçlarla yüzleşmek zorunda bırakır.
Kirayı Vermeden Kaçan Kiracı
Kiracının kira borcunu ödemeden ve anahtarı teslim etmeden aniden ortadan kaybolması, kiraya veren için son derece can sıkıcı bir durum olsa da, panikle yapılacak fevri hareketler hukuki olarak ciddi sorunlara yol açabilir. Bu senaryoda kiraya verenin aklında tutması gereken en önemli kural, mülke kesinlikle izinsiz girmemektir. Kiracı evi terk etmiş gibi görünse de, kira sözleşmesi yasal yollarla feshedilmediği sürece kiracının konut dokunulmazlığı hakkı devam eder. Kapıyı çilingirle açmak veya eşyaları dışarı çıkarmak, kiraya vereni hırsızlık ve konut dokunulmazlığını ihlal gibi suçlamalarla karşı karşıya bırakabilir. Yapılması gereken tek doğru ve güvenli hareket, durumu derhal hukuki bir zemine taşımaktır. Kiraya veren, birikmiş kira alacaklarını ve taşınmazın tahliyesini talep eden bir “tahliye talepli icra takibi” başlatmalıdır. Bu takip, kiracının yokluğunda dahi yasal tebligat usullerine göre ilerler ve kiracının yasal sürede itiraz etmemesi üzerine takip kesinleşir. Takibin kesinleşmesiyle birlikte kiraya veren, icra mahkemesinden tahliye kararı alarak mülküne resmi yollarla kavuşabilir. Tahliye işlemi, bir icra memuru refakatinde yapılır; memur, taşınmazın durumunu ve içinde bulunan eşyaları bir tutanakla kayıt altına alır ve mülkü yasal olarak kiraya verene teslim eder. İçeride kalan eşyalar, bir yediemin deposuna kaldırılarak muhafaza altına alınır ve masrafları kiracının borcuna eklenir. Bu yöntem, kiraya verenin mülkünü yasal olarak geri almasını, birikmiş alacakları için yasal takibi sürdürmesini ve gelecekte kiracının yöneltebileceği her türlü haksız suçlamaya karşı kendini korumasını sağlayan tek yoldur.
Kiracı Kirasını Ne Kadar Geciktirebilir?
Kiracının kirasını ne kadar geciktirebileceği sorusu, hukuki teori ve pratik uygulama arasında bir ayrıma gidilerek cevaplanmalıdır. Hukuki teoriye göre, kiracının kirasını geciktirme hakkı sıfır gündür; borç, sözleşmede belirtilen vadede tam olarak ödenmelidir ve bir günlük gecikme dahi sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Ancak, pratik uygulamada, yasal tahliye mekanizmalarının işleyişi fiili bir gecikme süresi yaratır. Kiracı temerrüde düştüğünde, ev sahibinin tahliye sürecini başlatması ve bu sürecin kiracıya tebliğ edilmesi zaman alır. En önemlisi, tebligat yapıldıktan sonra kanun, kiracıya borcunu ödeyerek tahliyeyi durdurabilmesi için konut ve çatılı işyerlerinde 30 günlük bir süre tanır. Dolayısıyla, kiracı fiiliyatta, kendisine resmi bir bildirim ulaştıktan sonra en az 30 gün daha taşınmazda kalma ve bu süre içinde ödeme yapma imkanına sahip olur. Ancak bu durum, kiracının bu sistemi sürekli olarak kötüye kullanabileceği anlamına gelmez. Zira kiracı, 30 gün içinde ödeme yaparak o anki tahliyeyi engellese bile, ev sahibinin gönderdiği ihtar “haklı ihtar” olarak kayıtlara geçer. Aynı kira yılında bu durumun ikinci kez tekrarlanması, ev sahibine, kiracı borcunu sonradan ödese bile, kira yılı sonunda “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanır. Bu mekanizma, kanunun geçici ödeme zorluklarına karşı bir koruma sağlarken, sürekli gecikmeyi bir alışkanlık haline getiren kiracılara karşı ev sahibini koruyan bir denge unsuru olarak işlev görür.
Bir Yanıt