Bu makalemizde Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazların Mal Rejimi Tasfiyesi konusu üzerinde açıklamalarda bulunacağız. Kentsel dönüşüm projeleri, şehirlerin modernleşmesi ve depreme dayanıklı yapıların oluşturulması amacıyla hukukumuzda geniş yer bulmaktadır. Eşler arasındaki mal rejimi sona erdiğinde ise bu projeye dahil olan taşınmazların hangi statüde değerlendirileceği önem arz eder. Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazların Mal Rejimi Tasfiyesi Nasıl Olur sorusu sıkça gündeme gelir. Bu makalede, Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri çerçevesinde kentsel dönüşüme giren taşınmazların tasfiyedeki hukuki durumunu ayrıntılı olarak ele alacağız.
Kentsel Dönüşüm Kavramı ve TMK’da Yeri
Kentsel dönüşüm, riskli binaların yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya mevcut binaların güçlendirilmesi yoluyla, şehirlerdeki yapı stoğunun iyileştirilmesi ve güvenli hale getirilmesidir. Bu süreçte, müteahhit ile mal sahibi arasında kentsel dönüşüme ilişkin sözleşmeler yapılır. Türk Medeni Kanunu’nda doğrudan “kentsel dönüşüm” ifadesi geçmese de, taşınmazın niteliği, edinilmiş mal veya kişisel mal olup olmadığı, katkı ve katılma alacağı gibi konular TMK’nın mal rejimi hükümleri altında değerlendirilir.
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinden kaynaklanan haklar, taşınmazın hukuki niteliğine göre farklı sonuçlar doğurur. Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazların Mal Rejimi Tasfiyesi nasıl olmalıdır sorusunun yanıtı da taşınmazın mal rejimi içerisindeki yerine bağlıdır. TMK’nın 228 ve 230’uncu maddeleri özellikle önem taşır. Mal rejiminin sona ermesi durumunda, taşınmazın tasfiye değeri ve sözleşmenin ifa edilmiş veya edilmemiş olması dikkate alınır.
Kentsel Dönüşümün Taşınmazın Hukuki Niteliğine Etkisi
Bir taşınmazın kentsel dönüşüme girmiş olması tek başına onun niteliğini değiştirmez. Yani taşınmaz kişisel mal niteliğinde ise, kentsel dönüşüme dahil olmasıyla da bu nitelik kural olarak devam eder. Aynı şekilde taşınmaz edinilmiş mal niteliğinde ise, yenilenme sonunda da edinilmiş mal statüsünü korur. Ancak, bu genel kuralın istisnaları ve denkleştirme ihtiyacı, yapılan ödemelerin kaynağına göre şekillenir.
Kentsel dönüşüm sonucu ortaya çıkan konjonktürel değer artışları, eğer taşınmaz kişisel mal niteliğindeyse kural olarak mal rejimi hesabına dahil edilmez. Ancak bu artışların ortaya çıktığı süreçte mal sahibi eş, edinilmiş malından bir ödeme yaparak katkıda bulunmuşsa, TMK madde 230 doğrultusunda denkleştirme gündeme gelir. Çünkü artık kişisel mala, edinilmiş maldan bir aktarım söz konusudur.
Eşin Kişisel Malı Olan Taşınmazda Dönüşüm
Taşınmaz, mal sahibi eşin evlilik öncesinde edinilmiş olması veya TMK’da sayılan diğer yollarla (örneğin miras veya bağış) elde edilmiş olması nedeniyle kişisel mal niteliği taşıyorsa, kentsel dönüşüm sözleşmesiyle yenilenmiş dahi olsa, yenilenen bu taşınmaz yine kişisel mal sayılacaktır. Yani Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazların Mal Rejimi Tasfiyesi nasıl olmalıdır sorusunda öncelikle taşınmazın kişisel ya da edinilmiş mal olup olmadığına bakılır. Ancak mal sahibi eşin bu yenileme için ödemeleri edinilmiş malından gerçekleştirmesi halinde, kişisel malın içerisine edinilmiş maldan bir “katkı” girdiği kabul edilir. Bu noktada TMK m. 230 uyarınca denkleştirme hesaplanır.
Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazların Mal Rejimi Tasfiyesi Örnek Olay
Erdem Bey, evlenmeden önce İstanbul’da bulunan bir daireye sahip olsun. Bu dairenin kentsel dönüşüme girmesi üzerine müteahhit firma ile anlaşma imzalasın. Sözleşme gereği, yeniden yapılacak daire için 500.000 TL ek ödeme yapılması koşuluyla daha büyük veya daha değerli bir bağımsız bölüm elde edilsin. Erdem Bey bu 500.000 TL’yi evlendikten sonra kazandığı gelirinden, yani edinilmiş mal niteliğindeki varlıklarından karşılasın. Daire, kural olarak Erdem Bey’in kişisel malı olarak kalmaya devam eder. Ancak bu kişisel mal içine, edinilmiş maldan gelen bir katkı girmiş olur. İşte bu aşamada denkleştirme devreye girer. Boşanma halinde, eşinin talep ettiği katılma alacağı hesabında TMK m. 230’a göre şöyle bir yöntem izlenir: Yapılan katkının, taşınmazın katkı tarihindeki değerine oranı bulunur. Bu oran, yenilenmiş dairenin güncel sürüm değerine uygulanır. Bulunan meblağ, edinilmiş maldan yapılan katkının bugünkü değerini gösterir. Eş, bu değerin yarısını katılma alacağı olarak talep edebilir.
Erdem Bey örneğinde, 500.000 TL’lik katkı rakamsal olarak taşınmazın kentsel dönüşüme girdiği andaki değerinin belirli bir oranına tekabül eder. Tasfiye tarihinde dairenin çok daha yüksek bir değeri olduğu düşünülürse, denkleştirme yoluyla yapılan bu hesap, boşanma aşamasında diğer eşin alacağını belirlemeye yarar. Böylece kişisel malın konjonktürel artışı dikkate alınmaz, ancak edinilmiş mal katkısı korunmuş olur.
Denkleştirme Esasları
Denkleştirme yapılırken, en önemli nokta katkının taşınmazın değerine oranıdır. Katkı anındaki taşınmaz değeri saptanır ve edinilmiş maldan gelen miktar bu değere oranlanır. Bulunan sabit oran, taşınmazın son (güncel) sürüm değeri ile çarpılır. Elde edilen sonuç, kişisel mal içindeki edinilmiş mal payını gösterir. Eşler arasındaki mal rejimi kuralı gereğince de bu payın yarısı diğer eşin katılma alacağı olur. Burada amaç, hem kişisel malın dokunulmazlığını korumak hem de edinilmiş mal katkısını denkleştirmektir.
Taşınmazın Edinilmiş Mal Niteliğinde Olması
Bazı durumlarda, kentsel dönüşüme giren taşınmazın tamamının zaten edinilmiş mal niteliğinde olduğu görülür. Evlilik birliği içinde, örneğin eşlerin ortak kazancıyla satın alınan bir daire, kentsel dönüşüm kapsamına girdiğinde, yenilenmiş hali de aynı nitelikte kalır. Böyle bir durumda, tasfiyede ayrıca bir denkleştirme söz konusu olmaz. Çünkü zaten değer artışı da, konjonktürel yükselme de edinilmiş malın payına eklenmiş olur. Bu nedenle Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazlar Tasfiyede Nasıl Dikkate Alınmalıdır diye bakıldığında, eğer taşınmazın aslen edinilmiş mal olduğu tespit edilirse yeni taşınmazın da edinilmiş mal kabul edileceği açıktır.
Mal Rejiminin Sona Erme Anı ve Sözleşmenin İfa Durumu
TMK m. 228/1’e göre, mal rejimi sona erdiğinde mevcut olan malvarlıkları üzerinden katılma alacağı hesaplanır. Eğer kentsel dönüşüme ilişkin sözleşme mal rejimi sona ermeden önce yapılmış, ancak henüz ifa edilmemiş ise, taşınmazın o andaki mevcut hukuki durumu dikkate alınır. Ne var ki tasfiye hesabında, bu taşınmazın tasfiye tarihindeki sürüm değeri baz alınır. Yani mal rejiminin sona erme anında kentsel dönüşüm henüz tamamlanmamışsa, dairenin o aşamadaki değerine bakılır. Ancak nihai olarak, karar verilirken taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden katılma alacağı hesaplanır.
Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazlar Tasfiyede Nasıl Dikkate Alınmalıdır sorusunu farklı örnek olaylar üzerinden incelemek mümkündür. Sonuçta, sözleşme henüz ifa aşamasında mı, yoksa daire teslim alınıp tapu tescili yapılmış mı gibi konular hesaplamada belirleyici olacaktır. Önemli olan, her aşamada TMK hükümlerine göre kişisel veya edinilmiş mal niteliğini ve varsa katkıları doğru belirlemektir.
Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazların Mal Rejimi Tasfiyesi Sonuç
Kentsel dönüşüme giren taşınmazların tasfiyesi, taşınmazın kişisel mal mı yoksa edinilmiş mal mı olduğuna göre farklı şekilde sonuçlanır. Taşınmaz önceden kişisel mal ise, yenilenmiş hali de kural olarak kişisel mal sayılır. Ancak edinilmiş maldan yapılan her katkı için TMK m. 230 gereğince denkleştirme yapılması zorunludur. Taşınmaz edinilmiş mal niteliğinde ise, kentsel dönüşüm sonrası oluşan yeni değer de doğrudan edinilmiş mal kapsamında değerlendirilir. Mal rejimi sona erdiğinde sözleşmenin ifası tamamlanmamış olsa dahi, taşınmazın o anki durumu belirlenir ve katılma alacağı tasfiye tarihinin sürüm değeri üzerinden hesaplanır. Böylece Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazlar Tasfiyede Nasıl Dikkate Alınmalıdır sorusu, TMK’nın açık hükümleri doğrultusunda yanıtlanmış olur. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazların Mal Rejimi Tasfiyesi” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Kentsel Dönüşüme Giren Taşınmazların Mal Rejimi Tasfiyesi Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm sonucu ortaya çıkan değer artışı her zaman edinilmiş mal sayılır mı?
Hayır, taşınmazın kişisel mal niteliği varsa, değer artışı da kişisel mal kabul edilir. Ancak edinilmiş mal katkısı varsa denkleştirme yapılır.
Kişisel maldan edinilmiş mala katkı yapıldığında denkleştirme mümkün mü?
Kural olarak evet. Her iki mal grubuna yapılan katkılarda, diğer eşin alacak hakkı korunur.
Sözleşme ifa edilmemişse ne olur?
Mal rejiminin sona erme anındaki mevcut hukuki durum tespit edilir. Değer olarak ise tasfiye tarihindeki sürüm değeri dikkate alınır.
Bu yöntemler hangi yasal düzenlemeler çerçevesinde uygulanır?
TMK m. 228, 230 ve devamı maddelerde öngörülen mal rejimi kuralları esas alınır.
Yenilenen taşınmaz, önceki taşınmazın devamı mı sayılır?
Taşınmaz kural olarak önceki niteliğini (kişisel ya da edinilmiş) korur. İkame değer ilkesi gereği yeni taşınmaz da aynı statüye sahip olur. Ancak katkılar varsa denkleştirme gündeme gelir.
