Apartman ve site yönetimi, kat maliklerinin ortak alanlarda uyumlu bir şekilde yaşamasını ve taşınmazın düzenli olarak işletilmesini mümkün kılar. Bu doğrultuda, Kat Mülkiyeti Kanunu Yönetici Seçimi süreci büyük önem taşır. Yönetici veya yönetim kurulu, kat maliklerinin alacağı kararlara göre hareket eder ve kanunun çizdiği çerçevede tüm hukuki ve fiili sorumlulukları üstlenir. Aşağıda, bu sürecin detaylarını ve özen gösterilmesi gereken noktaları hukuki açıdan ele alıyoruz.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetici Seçiminde Temel Esaslar
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun açık hükümlerine göre, sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Sekizden az bağımsız bölümlü yapılarda ise yönetici seçimi zorunluluk olmaktan çıkar, ancak ortak giderlerin takibi ve bakım işlemlerinin düzenli yönetimi için bir temsilci veya yönetici belirlenmesi tavsiye edilir.
Kanun, kat maliklerinin seçim usulünü belirlerken çoğunluk ilkesini esas alır. Yönetici veya yönetim kurulu ataması, kat malikleri kurulunca sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır. Yeterli çoğunluk sağlanamazsa, sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici ataması talep edilebilir. Mahkemece görevlendirilen yönetici, yasal sınırlar çerçevesinde tüm idari işlemleri üstlenir ve görev süresi boyunca kat malikleri adına gerekli kararları uygular.
Yöneticinin Görev ve Yetkileri
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, ortak yaşamın huzuru ve mülkiyetin değeri için hayati önem taşır. Kat Mülkiyeti Kanunu Yönetici Seçimi sürecinin ardından göreve başlayan yöneticinin başlıca sorumlulukları şunlardır:
Apartman veya sitenin ana taşınmazına ilişkin tüm bakım, onarım ve sigorta işlemlerini organize etmek, tahakkuk eden borçları ödemek ve aidat ya da avans gibi ödemeleri kat malikleri adına tahsil etmek. Bu süreçte, yöneticinin hukuki statüsü vekil konumunda kabul edildiğinden, harcamaları belgelendirme ve kat malikleri tarafından denetlenme sorumluluğu bulunur.
Yönetici, hukuki yetkilerini Kat Mülkiyeti Kanunu’nun çizdiği kapsamda kullanır. Ana taşınmaz için gerekli sözleşmeleri üçüncü kişilerle yapabilir ve kat maliklerinden özel yetki aldıysa, bağımsız bölümlerle ilgili kira toplama, dava açma veya icra takiplerini yürütme görevini üstlenebilir. Ayrıca, gereğinde kanuni ipotek tescili için girişimde bulunarak binanın hak ve menfaatlerini korur.
Yönetici Seçimi ve Mahkeme Ataması
Kat Mülkiyeti Kanunu Yönetici Seçimi süreci, kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında veya olağanüstü toplantılarda ele alınır. Seçim, kat malikleri ve kiracılar arasından yapılabileceği gibi, yönetim planında aksine bir hüküm varsa yalnızca kat malikleri arasından da gerçekleştirilebilir. Yönetici, ilk toplantıda sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk sağlanarak seçilir. Bu seçim mümkün olmazsa, sulh hukuk mahkemesine başvurmak gündeme gelir.
Mahkeme tarafından atanan yönetici, kat malikleri adına faaliyet gösterir ve genellikle en az altı ay süreyle görevde kalır. Bu dönemde haklı bir neden olmadıkça kat malikleri kurulu yönetici değişikliği yapamaz. Yöneticinin sorumluluklarını ihmal etmesi, noter aracılığıyla ihtar çekilmesine rağmen yükümlülüklerini yerine getirmemesi ya da menfaat çatışmaları gibi durumlar, “haklı neden” olarak kabul edilir ve görevden alınmayı mümkün kılar.
Yöneticinin Azli, İstifası ve Sorumlulukları
Kat malikleri kurulu, yeterli çoğunlukla toplanarak yöneticinin veya yönetim kurulunun azline karar verebilir. Bu süreçte, çift çoğunluk arandığından kararın kat malikleri nezdinde sağlam bir hukuki dayanağı olmalıdır. Yöneticinin görevden alınması, özellikle ortak menfaati ilgilendiren önemli konularda ihmali varsa veya kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa gündeme gelir.
Yönetici, istifa hakkını kullanmak istediğinde bu talebi kat malikleri kuruluna yazılı olarak bildirir. Kurul istifayı onaylayana kadar mevcut yönetici görevine devam eder ve kat malikleri yeni bir seçim yapana dek tüm idari işlemleri sürdürür. Vekâlet ilişkisi nedeniyle, yöneticinin azli veya istifası halinde herhangi bir tazminat yükümlülüğü, ancak özel şartların bulunması durumunda söz konusu olur. Genellikle haklı neden varsa yöneticinin hak kaybı yaşamadan ayrılması mümkündür.
Profesyonel Yöneticilik ve Tüzel Kişi Yönetici
Günümüzde büyük siteler ve kapsamlı projelerde, profesyonel yöneticilik sıklıkla tercih edilir. Bu tür yapılarda, iş yükü ve hukuki sorumluluklar fazla olduğu için, apartman veya site yönetimi bir şirkete veya tüzel kişiye verilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu Yönetici Seçimi burada da geçerlidir ancak seçilen taraf, profesyonel bir yönetim firması veya tüzel kişi olabilir. Bu durumda, profesyonel yöneticilik sözleşmesi yapılarak yöneticinin yetki sınırları, ücreti, görev süresi ve yan hakları netleştirilir.
Profesyonel yöneticinin görevi, yalnızca aidat toplamak veya bakım hizmetlerini organize etmekle sınırlı kalmaz. Hukukî süreçlerin takibi, mali raporların hazırlanması ve gerekli resmi mercilerle ilişkilerin yürütülmesi gibi konular da profesyonel yönetici tarafından üstlenilebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Yönetici Seçimi Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu Yönetici Seçimi, apartman ve site yaşamının düzenli, güvenli ve huzurlu olmasını sağlamak adına temel bir adımdır. Yöneticinin veya yönetim kurulunun sorumlulukları, hem kanundan hem de kat malikleri kurulunun kararlarından doğar. Ortak alanların bakımı, aidat takibi ve hukuki işlemlerin yönetimi gibi konularda titizlik göstermek, yaşam kalitesini yükseltir. Seçim, azil ve profesyonel yöneticilik süreçleri ise mutlaka Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun şekilde yürütülmelidir. Gerek duyulduğunda bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak, olası uyuşmazlıkların önüne geçer ve süreci en doğru şekilde yönetmeye yardımcı olur. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Kat Mülkiyeti Kanunu Yönetici Seçimi” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Kat Mülkiyeti Kanunu Yönetici Seçimi Sık Sorulan Sorular
Apartmanlarda neden yönetici seçilmesi gerekir?
Kat mülkiyetine tabi yapıların düzenli işletilmesi, ortak alanların bakımı ve onarımı, aidatların takibi ve hukuki süreçlerin yönetilmesi için bir yöneticiye veya yönetim kuruluna ihtiyaç duyulur.
Yönetici atanmasında nasıl bir çoğunluk aranır?
Cevap: Kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yönetici seçmesi esastır. Bu çoğunluk sağlanmazsa mahkeme ataması yoluna gidilir.
Yedek yönetici seçimi zorunlu mudur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yedek yönetici seçimiyle ilgili bir zorunluluk yoktur. Ancak yöneticinin herhangi bir sebeple görev yapamaması halinde yedek yöneticinin bulunması faydalı olabilir.
Mahkeme atadığı yöneticiyi kat malikleri değiştirebilir mi?
Mahkemece atanan yönetici, kural olarak altı ay boyunca değiştirilemez. Ancak haklı nedenler ortaya çıkarsa mahkeme izniyle bu süre içinde de değişiklik yapılabilir.
Profesyonel yöneticilik sözleşmesinde hangi hususlara dikkat edilmeli?
Profesyonel yöneticinin görev tanımı, yetkileri, sorumlulukları, ücreti, sözleşmenin süresi ve kat malikleri kurulunun hakları sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Böylece uyuşmazlıkların önüne geçilir ve şeffaf bir yönetim sağlanır.
