Kat mülkiyetine tabi apartman veya site hayatı, pek çok kişinin uyum içinde yaşamasını gerektirir. Bu uyum, kat malikleri ve kiracılar arasındaki sorumlulukların ve hakların hukuka uygun biçimde düzenlenmesini zorunlu kılar. İşte tam bu noktada, Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları devreye girer. Kanundan kaynaklanan yükümlülükler, site veya apartman yönetim planı ve kira sözleşmesi ile somut hale gelir. Böylece hem kiracılar hem de kat malikleri, karşılıklı hak ve sorumluluklarının çerçevesini net olarak bilir.
Bu makalede, Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları kapsamında kiracıların sorumlulukları, ödemesi gereken giderler, sorumlu olmadığı masraflar, ortak alan kullanım hakları ve yönetim toplantılarına katılım imkanları ayrıntılı biçimde ele alınacaktır. Aynı zamanda ilgili yasal düzenlemelerle desteklenerek, detaylı ve hukuki açıdan bilgilendirici bir çerçeve sunulacaktır.
Yasal Dayanak ve Kiracı Haklarının Temeli
Kiracılarla ilgili temel düzenlemeler, öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun hükümlerine dayanır. Kat mülkiyetine tabi binalarda, site veya apartman yönetim planı, bu kanunlara aykırı olmamak kaydıyla ilave kurallar koyabilir. Yönetim planı tapu sicil müdürlüğünden temin edilebilir ve hangi giderlerin kime ait olduğu bu planla somutlaştırılabilir.
Kiracının hakları, esas itibarıyla Borçlar Kanunu’ndan gelen kira sözleşmesi güvencesine dayanır. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları, ortak alanların kullanımı, aidat ödemeleri, yönetim toplantılarına katılım gibi konularda ekstra koruma sağlar. Böylece kiracılar, ev sahibinin (kat malikinin) ya da diğer kat maliklerinin keyfi uygulamalarına karşı yasal bir çerçevede hareket etme hakkına sahip olur.
Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun m.22 hükmünde belirtildiği üzere, ödenmeyen aidat borçlarından kiracı ve kat maliki müteselsilen (birlikte) sorumludur. Kanunun bu düzenlemesi kiracının, kira sözleşmesi gereği ödemekle yükümlü olduğu giderleri aksatması durumunda, kat malikinin de sorumlu tutulmasını mümkün kılar.
Kiracıların Ödemekle Yükümlü Olduğu Giderler
Kiracıların ödemekle yükümlü olduğu giderler genellikle binanın veya sitenin olağan kullanımı ile ilgili masrafları kapsar. Bu masraflar, gayrimenkulün günlük işleyişi ve düzenli bakımı için yapılır.
Bunlar arasında öncelikli olarak:
- Güvenlik giderleri (güvenlik personeli, güvenlik sistemi masrafları)
- Temizlik giderleri (apartman veya sitenin ortak alan temizliği)
- Personel giderleri (kapıcı, bahçıvan, teknik personel maaşları ve SGK primleri)
- Ortak alan elektrik, su ve ısınma giderleri (koridor, asansör ve bahçe aydınlatması, site ortak alan su tüketimi, merkezi ısıtma sistemi)
- Çevre temizlik vergisi (Belediye Gelirleri Kanunu’na göre kullanıcıya aittir)
Kira sözleşmesi ile kat maliki ve kiracı arasında, aidat gibi işletme giderlerinin kiracı tarafından ödeneceği yönünde hükümler konulabilir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları uyarınca kiracının sorumluluğu kira bedeli ile sınırlı olduğundan, yaptığı aidat ödemelerini kira bedelinden mahsup edebilir. Kısaca ifade etmek gerekirse, yasal çerçeve kiracıya, ödediği aidatları kira bedelinden indirebilme hakkı tanır.
Kiracıların Sorumlu Olmadığı Masraflar
Kiracıların ödemekle yükümlü olmadığı masraflar, binada veya sitede kalıcı yenilik veya değer artırıcı nitelik taşıyan giderlerdir. Bu giderler, kat maliklerine aittir. Çünkü kiracının sorumlu tutulabileceği harcamalar, gayrimenkulün günlük işleyişine ilişkin masraflar ile sınırlıdır.
Örnek vermek gerekirse:
- Bina dış cephe boyasının yenilenmesi
- Çatı onarımı veya komple yenilenmesi
- Asansörün yenilenmesi veya yeni asansör eklenmesi
- Peyzaj düzenlemeleri, süs havuzu gibi ek alanlar
- Mantolama ve yalıtım çalışmaları
- Kalıcı altyapı veya teknik sistem değişiklikleri
Bu tür masraflar, kiracının taşınmazı kullanımı için zorunlu olmayan, ancak taşınmaza değer katan çalışmalardır. Bundan dolayı, kat malikinin sorumluluğunda kalır.
Ortak Alan Kullanımı ve Yönetim Kararlarına Katılım
Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları, kiracıların ortak alanlar üzerinde kullanım hakkı bulunduğunu açıkça ortaya koyar. Ortak bahçe, otopark, spor tesisleri, sosyal alanlar gibi yerlerin kullanımı kiracının yasal hakkıdır. Kiracı, bu haklarını kullanırken site veya apartman yönetim planına uygun davranmak zorundadır.
Buna karşılık, kat malikleri kurulu toplantılarına doğrudan katılma hakkı kural olarak kat maliklerine aittir. Kiracılar, malikinden vekaletname alması halinde toplantılara katılabilir ve oy kullanabilir. Ayrıca, yönetim planı kiracıların yönetici olmasına izin veriyorsa ve kat maliki tarafından uygun vekalet verilmişse, kiracı site veya apartman yöneticisi de olabilir. Fakat denetçi veya denetim kurulu üyesi olabilmek için kat maliki olmak zorunludur; bu husus kanunda açıkça düzenlenmiştir.
Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları
Kat mülkiyetine tabi her yapı için oluşturulan yönetim planı, hem kat maliklerinin hem de kiracıların nasıl hareket etmesi gerektiğini belirler. Bu plan, Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer ilgili kanun hükümlerine aykırı olamaz. Ancak, kiracının ödeme yükümlülüğü veya kullanım hakları konusunda daha detaylı hükümler içerebilir.
Yönetim planında, aidat tutarlarının nasıl belirleneceği, ortak alanların kullanım kuralları, yönetim ve denetim kurullarıyla ilgili detaylar bulunur. Böylece kiracı, kira sözleşmesi dışında ayrıca yönetim planında yazılı kurallara da uygun hareket etmekle yükümlü hale gelir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları çerçevesinde ortaya çıkan temel nokta, kiracının sözleşmeden doğan hakları saklı kalsa da yönetim planının da bağlayıcı olduğudur. Bu sayede, binanın veya sitenin düzeni korunur ve olası anlaşmazlıkların önüne geçilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları Sonuç
Özetle, Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları, kiracının kira sözleşmesinden ve yönetim planı düzenlemelerinden kaynaklanan menfaatlerini koruma altına alır. Kiracılar günlük masraflardan (temizlik, kapıcı, güvenlik, ortak alan elektrik, su, ısınma vb.) sorumludur. Buna karşılık, kalıcı yenilik veya değer artırıcı çalışmalara ilişkin masraflar kat malikine aittir. Ayrıca, kiracının ortak alanları rahatlıkla kullanma ve bu alanlardan faydalanma hakkı, kanunla güvence altına alınmıştır.
Kiracı ve kat maliki arasında yapılan kira sözleşmesi, bu hak ve sorumlulukları daha da netleştirebilir. Ancak kanundan doğan müteselsil sorumluluk nedeniyle, aidat gibi ödemelerin aksaması halinde icra takibi hem kiracıya hem de kat malikine yöneltilebilir. Kiracılar, hak kaybı yaşamamak adına kira sözleşmesini özenle düzenlemeli ve ödeme belgelerini saklamalıdır. Mülk sahipleri de kiraya verirken yasal çerçevede hareket etmeli, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini göz önünde bulundurmalıdır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları Sık Sorulan Sorular
Kiracı aidat ödemesi yapmazsa kat maliki de sorumlu olur mu?
Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ödenmeyen aidatlardan kiracı ve kat maliki birlikte sorumludur. Bu durum, sitenin veya apartmanın yönetim planında da açıkça belirtilir.
Kiracı, ödemek zorunda olduğu aidat miktarını kira bedelinden düşebilir mi?
Kanun gereği, kiracının asıl sorumluluğu kira bedeli ile sınırlıdır. Bu nedenle, aidat gibi işletme giderlerini ödeyen kiracı, ödediği bedelleri kira ödemesinden mahsup edebilir.
DASK poliçesi masrafı kime aittir?
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi kat malikinin adına düzenlenir ve masrafı malik öder. Ancak, kira sözleşmesinde bunun kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmışsa, ödenen poliçe bedeli de kira bedelinden düşülebilir.
Kiracı, yönetici veya yönetim kurulu üyesi olabilir mi?
Kiracı, malikinden vekaletname alarak veya yönetim planı buna olanak tanıyorsa yönetici olabilir. Ancak denetim kurulu veya denetçi üyeliği, kanunda açıkça kat maliklerine tanınmış bir haktır.
Ortak alanların kullanımı kiracının hakkı mıdır?
Evet, ortak alanlar tüm kat malikleri ve kiracılar tarafından kullanılabilir. Kiracı, bu hakkı sözleşmeden veya Kat Mülkiyeti Kanunu Kiracı Hakları çerçevesinde doğrudan kazanır.
