Kat mülkiyeti hukukunda ortak giderlerin nasıl karşılanacağı, apartman veya site hayatında sıkça tartışma konusu olur. Bu bağlamda Kat Mülkiyeti Kanunu Aidat Belirleme süreci, kat maliklerinin haklarını ve yükümlülüklerini net şekilde düzenler. Kanun, ortak alanlar ve tesisler için gereken bakım, onarım, temizlik, sigorta giderleri ve yönetim masrafları gibi kalemlerin hangi esaslara göre paylaşılacağını belirler.
Aidat Kavramının Hukuki Niteliği
Kanunda “aidat” kavramı, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca avans niteliği taşır. Aidat, ortak yerlerin bakımı ve yönetimi için her kat malikinden düzenli olarak tahsil edilir. Bu ödemeler, kat maliklerinin apartman veya site yönetimine karşı zorunlu bir yükümlülüğüdür. Dairenin boş ya da kullanılmıyor olması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.
Aidatların toplanma amacı, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi, sigorta, onarım ve temizlik gibi ihtiyaçların düzenli biçimde karşılanmasıdır. Yönetim planında aidatın hangi giderler için ve ne şekilde toplanacağı net olarak yer almalıdır. Kat maliklerinin ödeme yapmaktan kaçınması, yasal sorumluluk doğurur.
Aidatın Hesaplanmasında Eşit Pay ve Arsa Payı Esası
Aidat belirlenirken farklı gider kalemlerinin farklı dağıtım esasları bulunur. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri gibi bazı giderler eşit şekilde paylaştırılır. Bunun sebebi, bu hizmetlerin her bağımsız bölüme benzer düzeyde fayda sağlamasıdır.
Öte yandan, sigorta primleri, ortak alanların onarımı, korunması, güçlendirilmesi, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında dağıtılır. Arsa payı büyük olan bağımsız bölümlerin, daha yüksek ödeme yapması gerekebilir. Bu husus, Kat Mülkiyeti Kanunu Aidat Belirleme süreçlerinde sık sık değerlendirilir.
Aidatın Miktarının Belirlenmesi
Aidat miktarı genellikle kat malikleri kurulu toplantısında kararlaştırılır. Yönetim planında aidatların nasıl saptanacağı, hangi dönemde ödeneceği ve gecikme hâlinde ne gibi yaptırımlar uygulanacağı belirtilir. Kurulun çoğunluk prensibi çerçevesinde aldığı kararlar doğrultusunda, her bağımsız bölüm için ortak gider payı belirlenir.
Aidat miktarına dair alınan kararlar, fahiş bulunduğu takdirde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür. İtiraz süresi, kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay ve her hâlükârda 6 ay ile sınırlıdır. Bu süreler içinde itiraz edilmezse, aidat kararları kesinleşir.
Yüksek Aidat Kararlarına İtiraz
Bazı durumlarda kat malikleri, aidatların çok yüksek belirlendiğini düşünür. Bu gibi hâllerde ilk yapılması gereken, kat malikleri kurulunda konuyu gündeme getirmektir. Kurulda makul seviye sağlanamadığı takdirde, sulh hukuk mahkemesine başvurarak kararın iptalini talep etmek mümkündür.
İtiraz dilekçesinde, aidatların fahiş olduğuna dair somut gerekçeler sunulmalıdır. Mahkeme, inceleme yaparak Kat Mülkiyeti Kanunu Aidat Belirleme esaslarına uygun olmayan aşırı kararları iptal edebilir veya düzenleme yoluna gidebilir.
Aidat Borcuna İlişkin Yasal Yaptırımlar
Aidatların düzenli ödenmesi kat malikleri için kanuni bir yükümlülüktür. Ödenmediği takdirde, apartman yönetimi veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi ya da dava açılabilir. Yasal süreçten önce ihtar gönderilmesi yaygın bir uygulamadır.
Gecikme hâlinde, aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır ve zamanaşımı süresi 5 yıl olarak belirlenmiştir. Bu süre geçtikten sonra aidat borçları tahsil edilemez. Ancak kat malikleri, geriye dönük 5 yıl içinde tahakkuk etmiş tüm aidatları talep etme hakkına sahiptir.
Boş Daireler ve Tamamlanmamış Yapılar
Dairenin boş olması veya kullanılmıyor olması, aidat ödeme zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Kat maliklerinin, “kullanmıyorum” veya “kiracı yok” gibi gerekçelerle aidat ödememesine izin verilmez.
İnşaatı tam bitmemiş ve iskan alınmamış bölümler için de aidat istenebilir. Eğer ana taşınmazın ⅔’ü fiilen kullanılıyorsa, tüm bağımsız bölüm maliklerinin aidat ödeme yükümlülüğü başlar. Ortak alanlarda veya bazı bağımsız bölümlerde tadilat olması da bu yükümlülüğü genellikle etkilemez.
Dükkanlar ve Özel Durumlar
Apartman veya site içinde dükkan bulunan bağımsız bölümlerin de aidat ödemesi esastır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit oranda katılmaları gerekir. Buna karşın ortak tesislerin işletme giderleri, sigorta primi ve onarım giderleri arsa payı üzerinden hesaplanır.
Önceki kat malikinden kalan eski aidat borçları, yeni malike yüklenemez. Bu alacaklar, eski malikten yasal yollara başvurularak tahsil edilir. Kiracıların aidatı ödememesi hâlinde son sorumluluk dairenin sahibine aittir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Aidat Belirleme Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu Aidat Belirleme kuralları, apartman ve site yaşamının düzenli işleyişini sağlar. Aidatların nasıl belirleneceği ve hangi esaslara göre dağıtılacağı, yönetim planında ayrıntılı biçimde yer almalıdır. Yüksek aidat kararlarına ve haksız uygulamalara karşı sulh hukuk mahkemesinde itiraz hakkının bulunması, kat maliklerine yasal güvence sunar. Ortak yerlerin bakım ve onarım ihtiyaçlarının sürekliliği, aidatların düzenli toplanmasıyla sağlanır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Kat Mülkiyeti Kanunu Aidat Belirleme” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Kat Mülkiyeti Kanunu Aidat Belirleme Sık Sorulan Sorular
Aidatın hangi giderlere göre eşit ve hangi giderlere göre arsa payı oranında ödenmesi gerekir?
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri eşit oranda, sigorta primleri, güçlendirme ve onarım giderleri gibi kalemler arsa payı esasına göre paylaştırılır.
Aidat borcunu ödememenin yaptırımı nedir?
Ödenmeyen aidat için gecikme tazminatı ve icra takibi gündeme gelir. Aylık %5 gecikme uygulanır ve 5 yıl içinde tahsil edilmemiş borçlar zamanaşımına uğrar.
Boş daire veya kullanılmayan bağımsız bölümde aidat ödenir mi?
Evet. Kat malikleri, daireyi kullanmasalar bile zorunlu aidat ödemekle yükümlüdür.
Yüksek aidat kararına nasıl itiraz edebilirim?
Öncelikle kat malikleri kurulunda itiraz etmek, sonrasında sulh hukuk mahkemesine başvurmak mümkündür. İtiraz süresi, kararın öğrenilmesinden itibaren 1 aydır ve her hâlükârda 6 ay içinde dava açılabilir.
Eski malikin aidat borçları yeni maliki etkiler mi?
Hayır. Eski malike ait aidat borçları, yeni malikin sorumluluğunda değildir. Yönetim, eski malikten yasal yollarla tahsil yoluna gidebilir.
