Kat irtifakı, henüz inşaatına başlanmış veya inşaatı devam eden bir yapıdaki her bir bağımsız bölüm üzerinden kurulan, mülkiyet hakkı niteliği taşıyan önemli bir hukuki statüdür. Bu statü, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiş olup, çoğu zaman kat mülkiyeti kavramıyla karıştırılmaktadır. Oysa ki kat irtifakının temelinde henüz tamamlanmamış ya da inşası sürmekte olan yapının bağımsız bölümleri için oluşturulan bir irtifak hakkı vardır. İnşaat biter bitmez kat mülkiyetine geçiş imkânı doğar ve bu geçiş için ayrı bir başvuruda bulunmak gerekir. Aşağıda, kat irtifakı nedir, nasıl kurulur, hangi belgeler gereklidir ve kat mülkiyetiyle arasındaki farklar nelerdir gibi sorulara yanıt bulacaksınız.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, paylı veya elbirliği mülkiyet şeklinde olan bir arsa üzerinde inşaat çalışmaları devam eden veya henüz inşa süreci başlamış olan yapıya ait her bir bağımsız bölümün, arsa paylarına göre ayrı ayrı hak tanıdığı bir irtifak türüdür. Bu irtifak, inşaat tamamlanıp iskan (yapı kullanma belgesi) alındıktan sonra kat mülkiyetine dönüşebilir. Dolayısıyla “Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?” sorusu, yapılaşmanın henüz tamamlanmadığı projelerde karşımıza çıkar ve geçici bir nitelik taşır.
Kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) kapsamında düzenlenmiştir. Kanun’un 17. maddesinden itibaren yer alan hükümlerde, bu hakkın nasıl kurulacağı, hangi koşullara tabi olduğu ve hak sahiplerinin sorumlulukları yer almaktadır. Kat irtifakının geçerliliği, inşaat süresince devam eder. Yapı bittiğinde kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi mümkündür.
Kat mülkiyeti ise bağımsız bölümlerin tamamlanmış ve yapı kullanma izninin alınmış olduğu yapılarda kurulan, asıl ve kalıcı mülkiyet hakkıdır. Bu açıdan kat irtifakı, bağımsız bölüm sahiplerine inşaat süresi boyunca da hak ve yetki tanıyan, ancak kısa süreli bir ara aşamayı ifade eder.
Kat İrtifakı Kurulması İçin Aranan Şartlar
Kat irtifakı kurulurken, yasada belirtilen birtakım şartlar yerine getirilmelidir. Her şeyden önce, inşaatın henüz başlamış ya da başlamasının kesinleşmiş olması gerekir. İnşaatın tamamen bitmiş olduğu yapılarda, doğrudan kat mülkiyetine geçmek mümkündür. Bu nedenle “Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?” sorusunun cevabı, henüz tamamlanmamış veya yapımı devam eden projelerde gündeme gelir.
Kanun kapsamında, irtifak kurulabilmesi için yapının paylı mülkiyet durumunda olması veya tek bir malike aitse malikin talebinin bulunması şarttır. Paylı mülkiyet varsa tüm paydaşların izni ve başvurusu gerekir. Ardından, tapu müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetle bu hak tescil edilir. Resmi senet düzenlenirken her bağımsız bölümün arsa payı belirlenmeli ve bu paylar, inşaat tamamlandığında kimin hangi bölüme sahip olacağını gösterecek şekilde kaydedilmelidir.
Ayrıca, 2814 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde de kat irtifakı tesis edilmesine olanak tanıyan özel düzenlemeler bulunmaktadır. Ancak burada temel mesele, payların ayrımı ve bağımsız bölüm ile arsa payı arasındaki bağlantının doğru kurulmasıdır. Böylece herhangi bir payın boşa çıkması engellenir ve ilerleyen aşamalarda kat mülkiyetine dönüş esnasında sorun yaşanmaz.
Kat İrtifakı Kurulması Sürecinde İstenen Belgeler
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur? sorusuna yanıt verirken, gerekli belgelerin listesi ve bunların temini süreci de önemlidir. Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenebilmesi için aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir. Her ne kadar burada maddeler halinde gibi görünse de süreci düz yazı şeklinde özetlemek daha açıklayıcı olacaktır.
Öncelikle tüm malikleri kapsayan, bağımsız bölümlerin değerlerini ayrı ayrı gösteren ve bu değerlere göre bölünmüş arsa paylarını belirten bir dilekçe hazırlanır. Dilekçede, bütün paydaşların imzası bulunmalı ve başvuru sırasında tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.
İnşaat projesini gösteren belgenin mimar veya mühendis tarafından hazırlanmış olması ve belediyenin onayından geçmiş olması gerekir. Projede, birden fazla yapı veya blok varsa her birinin ayrıca gösterilmesi zorunludur. Blok sistemine göre inşa edilen yapılarda her bloğa ilişkin ayrı proje bulunmalı, bu projeler tamamıyla belediyeden onay almalıdır.
Bir diğer önemli belge, yönetim planıdır. Yönetim planı, ana gayrimenkulün nasıl yönetileceğini ortaya koyan metindir. Her sayfasında tüm paydaşların imzası bulunmalı, böylece ileride ortaya çıkabilecek yönetimsel uyuşmazlıkların önüne geçilmesi amaçlanır.
Bunlara ek olarak, vaziyet planı gerekir. Vaziyet planında, arsa üzerinde yer alacak veya halihazırda var olan yapıların konumu, varsa yeşil alan gibi ortak kullanım sahaları, özel yollar ve sosyal tesisler açıkça gösterilmelidir. Bu plan da ilgili belediyenin onayına tabidir.
Ayrıca, her bağımsız bölümün kat, daire, eklenti ve pay bilgilerini içeren bir listenin hazırlanarak tüm malikler tarafından imzalanması ve noterde onaylatılması şartı aranır. Bu listenin tapu müdürlüğüne sunulmasıyla birlikte kimin hangi bağımsız bölüme sahip olacağı netleşir.
Son olarak, irtifak kurulacak taşınmazın tapu senedi veya ada-parsel bilgilerinin bulunduğu belge, kimlik bilgilerinin (T.C. kimlik numarası, vergi numarası, fotoğraflı kimlik) beyanı ve işlem taraflarından herhangi biri temsilci aracılığıyla hareket ediyorsa yetki belgesi de hazır bulundurulmalıdır.
Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Dönüşümü
Kat irtifakı kurulan yapılarda, inşaat tamamlanıp iskan (yapı kullanma izni) alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi mümkündür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3., 12. ve 14. maddelerinde, bu geçişin nasıl olacağı düzenlenmiştir. İnşaat tamamen bitip, yapının kullanım amacına uygunluğuna dair resmi belgeler alındığında, kanunun ilgili kurumlara iletilmesini öngördüğü evrakların tapu dairesine sunulmasıyla kat irtifakı başka bir işleme gerek kalmaksızın kat mülkiyetine çevrilebilir.
Uygulamada en çok dikkat edilmesi gereken nokta, iskan belgesinin bulunması ve yapının mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş olmasıdır. Ayrıca, kat mülkiyetine geçilmesi sadece tüm yapının tamamlanması halinde mümkün olur. Yani tek bir bağımsız bölümün tamamlanması, o bölümün kat mülkiyetine geçmesi için yeterli değildir; başvuru bütün ana yapıyı kapsayacak şekilde yapılmalıdır.
Başvuru yapıldıktan sonra tapu müdürlüğü, ilgili kurumlarla yazışarak, yapı kullanma iznini doğrular ve 60 ila 65 gün içinde işlemi sonuçlandırır. Eğer idari makamlar bu işlemi kabul etmezse veya haksız bir şekilde geciktirirse, hak sahipleri “idari işlemin iptali” davası açarak kat mülkiyetine geçiş hakkını savunabilir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Kat irtifakı, henüz bitmemiş veya inşaat aşamasında olan yapıları konu aldığından, geçici bir statüyü ifade eder. Kat mülkiyeti ise yapının tamamen bitmiş, belediyeye herhangi bir borcunun kalmadığı ve ilgili projeye uygunluğunun onaylandığı durumlarda kurulur. Kat mülkiyeti bulunan yapılarda her bağımsız bölümün ayrı bir tapusu vardır ve bu tapu, tam anlamıyla mülkiyet hakkını gösterir. Buna karşın kat irtifakı tapusu, inşaat boyunca mülkiyet haklarını korur fakat tam anlamıyla kat mülkiyeti yerine geçmez.
Her iki tür mülkiyet de hukuken devredilebilir, ipotek edilebilir veya rehin konusu olabilir. Özellikle müteahhitler, proje henüz sürerken bağımsız bölümlerin satışını yaparken kat irtifakı tapusu düzenler. İnşaat bitiminde ilgili malik ya da paydaşlar, kat mülkiyetine geçiş başvurusu yaparak tapularını kat mülkiyeti tapusuna dönüştürebilir.
Kat İrtifakının Sona Ermesi
Kat irtifakının sona ermesine yönelik hükümler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesinde düzenlenmiştir. Tek malikin olduğu durumlarda malikin talebi ile veya paylı mülkiyette tüm paydaşların talebiyle tapu kütüğünden terkin edilmesiyle bu hak son bulur. Eğer arsa tamamen yok olursa veya imar durumunun iptal edilmesi gibi hukuki ya da fiili nedenlerle yapılaşma imkânı ortadan kalkarsa, kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
Bir diğer önemli husus, beş yıllık süre içinde yapının inşaatının tamamlanmaması durumudur. Kanun, hak sahiplerinden herhangi birinin talebi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimi’nin, inşaatın tamamlanması için ek süre verebileceğini öngörür. Bu ek sürenin sonunda inşaat hâlâ bitmezse, kat irtifakının kaldırılmasına karar verilebilir. Böylece hukuki belirsizliklerin önüne geçilmiş olur.
Sonuç
Kat irtifakı, inşaat aşamasında olan bağımsız bölümler için kurulan ve mülkiyet hakkı niteliği taşıyan önemli bir hukuki statüdür. Kat İrtifakı Nasıl Kurulur? sorusuna cevap verebilmek için aşamaları dikkatli takip etmek, gerekli belgeleri eksiksiz hazırlamak ve ilgili idari makamlara usulüne uygun başvuruda bulunmak gerekir. İnşaat tamamlandığında ise kat mülkiyetine dönüş başvurusu yapılarak kalıcı tapu niteliğine ulaşılır. Süreç, teknik ve hukuki ayrıntılar barındırdığından, uzman bir gayrimenkul avukatının desteğini almak olası hataların önüne geçmek açısından faydalı olacaktır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Kat İrtifakı Nasıl Kurulur” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Sık Sorulan Sorular
Kat irtifakı kurulurken inşaatın hangi aşamada olması gerekir?
Kat irtifakı, inşaatın henüz başlamış veya başlamasının kesinleşmiş olduğu hâllerde kurulabilir. Yapı tamamen tamamlandıysa, kat irtifakına değil doğrudan kat mülkiyetine geçmek tercih edilir.
Kat irtifakı tapusuyla satış ya da ipotek mümkün müdür?
Evet, kat irtifakı tapusu da devredilebilir veya ipotek konusu olabilir. Bu, yapının henüz tamamlanmadığı dönemde bile bağımsız bölümlerin ayrı bir tapu belgesi ile işlem görebilmesini sağlar.
Kat irtifakı tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasındaki temel fark nedir?
Kat irtifakı tapusu, geçici nitelikte olup inşaat aşamasında düzenlenir. Kat mülkiyeti tapusu ise yapının tamamen bitmiş, proje ve mevzuat hükümlerine uygun şekilde iskan almış olması durumunda geçerli kalıcı tapu niteliği taşır.
Kat mülkiyetine geçmek için neler gerekir?
Öncelikle inşaatın tamamlanması, iskan belgesinin alınması ve paylı mülkiyette tüm paydaşların onayı gerekir. Tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetine geçiş sağlanabilir. Eğer idari kurumlar geçişi reddederse, yargı yolu açıktır.
Kat irtifakı ne zaman sona erer?
Maliklerin terkin talebi, arsanın yok olması veya yapılaşmanın hukuken imkânsız hâle gelmesi kat irtifakını bitirir. Ayrıca, beş yıl içinde inşaatın tamamlanmaması hâlinde Sulh Hâkimi kararı ile kat irtifakı kaldırılabilir.
