Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, apartman veya toplu konut gibi çok bağımsız bölümlü yapılarda mülkiyet ilişkilerini düzenleyen iki farklı hukuki statüdür. Bu statüler, tapuda gerçekleştirilen tescil işlemleriyle hayata geçirilir. Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme işlemi, taşınmaz sahiplerinin haklarını ve sorumluluklarını güvence altına almakla birlikte, taşınmazın değerini de artıran önemli bir aşamadır. İşlemin temel dayanağı, binanın kullanıma hazır ve iskanlı olduğunu göstermektir. Bu makalede, Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme sürecini hukuki ve mali boyutlarıyla detaylı şekilde ele alacağız.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Hukuki Temeli
Kat irtifakı, henüz inşaat halinde olan veya inşaatı tamamlanmamış binalarda bağımsız bölümlerin paylı mülkiyete konu olmasını ifade eder. Burada, maliklerin her biri inşaat tamamlandığında kendisine ait bölüme sahip olma hakkını saklı tutar. Öte yandan kat mülkiyeti, tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış bağımsız bölümlerde, maliklere tapuda tam ve müstakil mülkiyet hakkı sağlar. Bu açıdan bakıldığında, kat mülkiyeti kurulmuş bir yapının hukuki güvencesi ve piyasa değeri genellikle daha yüksektir.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme Süreci
Kat irtifakına sahip bir yapının kat mülkiyetine geçirilmesi, temelde yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla başlar. İskan belgesi, ilgili belediye veya yetkili kurum tarafından düzenlenir ve binanın oturma veya kullanıma uygun olduğunu kanıtlar. İskan aldıktan sonra, Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme işlemi için tapu müdürlüğüne başvuru yapılır.
Eğer halihazırda kat irtifakı kurulmuş bir yapı söz konusuysa ve yapı kullanma izin belgesi de alınmışsa, kat maliklerinden birinin başvurusu veya belediye gibi yetkili kurumların iskan belgesini doğrudan tapu müdürlüğüne göndermesi yeterlidir. Bu sayede, hiçbir ek belge talep edilmeksizin re’sen kat mülkiyetine geçiş tamamlanır. Daha önce cins değişikliği yapılmış taşınmazlarda ise elektronik ortamda gönderilen iskan belgesi, fiziki belge talebini ortadan kaldırır.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) ve Diğer Belgeler
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme işleminin en kritik koşulu, binanın tamamlandığını ve kullanıma elverişli olduğunu gösteren yapı kullanma izin belgesine sahip olmaktır. Bu belge, ilgili belediyeye yapılan başvuru sonucunda temin edilir. Bunun yanı sıra, tapuda kat mülkiyetine dönüşüm için şu noktalara dikkat edilir:
- İşlemin, pay devri ya da yeni bir mülkiyet kurulumu içermemesi halinde, harç ve vergi muafiyeti söz konusu olur.
- Cins değişikliği gereken durumlarda, ilgili döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilmez.
- Yapı kullanma izin belgesi resen tapu müdürlüğüne ulaştığında, başvuru sahibi maliklerden ek evrak talep edilmez.
Başvuru ve Tescil Süreci
Kat maliklerinden tümü veya ortak maliklerden en az biri, tapunun bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetine geçiş talebinde bulunabilir. Eğer binada daha önce kat irtifakı kurulmamışsa, bu defa resmi senet düzenlenerek kat mülkiyeti kurulması gerekir. Tüm maliklerin imzası önem taşır.
Tapu müdürlüğüne yapılan başvuruda herhangi bir eksiklik yoksa, Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme işlemi tamamlanır ve tapuya tescil edilir. Bu aşamayla birlikte maliklerin hukuki durumu güçlenir, bankalar nezdinde kredi kullanımı daha kolay hale gelir ve gayrimenkulün ticari değeri artar.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme Maliyetleri
Süreç, çoğu durumda harç veya vergi gerektirmez. Ancak pay devri, yeni mülkiyet tesisleri veya müteahhit ile yapılacak farklı sözleşmeler söz konusu olduğunda maliyetler doğabilir. Normal şartlar altında, cins değişikliği ile bağlantılı işlemlerde döner sermaye ücreti alınmaz. Kat maliklerinin, işlemlerin doğru yönetilmesi için hukuki danışmanlık ve teknik destek (örneğin mühendislik raporları, proje onayları vb.) alması, olası ek masraf kalemleri olarak değerlendirilebilir.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme Sonuç
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme, taşınmazın hem hukuki hem de ekonomik değerini yükselten kapsamlı bir işlemdir. Bu süreçte en önemli aşama, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve tapuda doğru başvurunun yapılmasıdır. Eğer mevcut bir kat irtifakı varsa, maliklerden birinin veya yetkili kurumların tapu müdürlüğüne bildirimiyle süreç çok daha pratik ilerler. İlgili belgelerin eksiksiz hazırlanması ve mevzuata uygun davranılması, tapu müdürlüğündeki işlemlerin hızla sonuçlanmasını sağlar. Hukuki ve teknik açıdan karmaşık olabilen bu süreçte, uzman desteği almak hak kayıplarını önleyecek ve zaman kazandıracaktır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Sık Sorulan Sorular
Kat mülkiyetine geçiş için iskan belgesi zorunlu mudur?
Evet, iskan (yapı kullanma izin belgesi), binanın tamamlandığını ve oturmaya uygun olduğunu gösterir. Kat mülkiyetine geçiş için bu belgenin alınması şarttır.
İskan belgesi alındıktan sonra hangi aşamalar takip edilir?
Öncelikle Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevirme talebiyle tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır. Tüm maliklerin imzası veya yetkili kurumun gönderdiği belgeyle süreç tamamlanır.
Hangi durumlarda harç ödemesi yapılır?
Yalnızca mülkiyet devri veya pay değişikliği söz konusuysa harçlar ve vergiler devreye girer. Mevcut kat irtifakını kat mülkiyetine çevirirken ekstra bir harç veya vergi çıkmaz.
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) talep ediliyor mu?
İskan belgesinin resen tapu müdürlüğüne gönderilmesi halinde ek bir belge talep edilmez. Ancak uygulamada bazı tapu müdürlükleri, DASK poliçesini de isteyebilir. Süreci hızlandırmak için sigorta poliçenizi hazır bulundurmanız faydalı olur.
Önceden kat irtifakı yoksa ne yapılmalıdır?
Henüz kat irtifakı kurulmamış taşınmazlarda, resmi senetle doğrudan kat mülkiyeti kurulabilir. Tüm maliklerin onayı ve imzası bu noktada önemlidir.
Hukuki danışmanlık almak gerekli midir?
Süreç karmaşık bir hukuki ve idari yapıya sahiptir. Hak kaybı yaşanmasını önlemek ve işlemleri hızlandırmak amacıyla hukuki danışmanlık almak önerilir.
