Günümüzde gayrimenkul alım satımında kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramları, özellikle henüz tamamlanmamış yapılar için büyük önem taşır. Pek çok kişi bu iki hukuki statünün arasındaki farkları tam olarak bilmediğinden, inşaatın ilerleyen süreçlerinde ya da bağımsız bölümlerin iskan alması aşamasında çeşitli sorunlarla karşılaşır. Arsa paylarına dayalı haklar ve resmî prosedürler de dikkate alındığında, doğru hukuki niteliğin belirlenmesi hak kayıplarının önlenmesinde kritik rol oynar. Bu yazıda, Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark detaylı şekilde açıklanacak ve uygulamada ortaya çıkabilecek ihtilaflara ışık tutulacaktır.
Kat İrtifakının Hukuki Niteliği
Kat irtifakı, henüz inşası tamamlanmamış veya yapımına hiç başlanmamış bir arsa üzerinde kurulabilen bir irtifak hakkıdır. Bu hak, yapılacak binanın projesine uygun şekilde inşa edileceğine dair bir taahhüt niteliği de taşır. Arsa payı, bağımsız bölümlerin bitmiş hâli baz alınarak belirlenir ve tapu sicilinin beyanlar hanesine işlenir. Kat irtifakı sayesinde malikler, ileride kat mülkiyeti kurulacağı varsayılarak bağımsız bölümlere ilişkin haklarını saklı tutar. Ancak burada henüz tamamlanmış bir yapı olmadığından, gerçek anlamda bağımsız bölüm mülkiyetinden söz etmek mümkün değildir. İnşaat tamamlanıp iskan alındıktan sonra kat irtifakı, genellikle kat mülkiyetine dönüşür ve böylece her bir bağımsız bölüm için ayrı bir tapu belgesi düzenlenir.
Kat irtifakının varlığı, proje ve inşaat aşamasında çeşitli avantajlar sağlar. Örneğin, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir arsanın üzerinde inşaat başlatma sürecinde, gelecekteki mülkiyet paylaşımının nasıl şekilleneceği baştan belirlenmiş olur. Bununla birlikte kat irtifakı, ortaklığın giderilmesi bakımından mutlak çözüm sunmaz; yalnızca arsa payları üzerinden hak sahibi olma imkânı tanır. Bu nedenle, ortaklığa son verme veya tam bağımsız mülkiyet oluşturma noktasında tek başına yeterli değildir.
Kat Mülkiyetinin Hukuki Niteliği
Kat mülkiyeti, yapımı tamamlanmış ve iskan belgesi (yapı kullanım izni) alınmış binalarda, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Bu hak tapu sicilinde ayrı bir kütüğe tescil edilir ve daire, dükkân, depo gibi bağımsız kullanıma elverişli her bölüm için ayrı bir tapu senedi düzenlenir. Böylece tamamlanmış binada herkes kendi bağımsız bölümünün tek sahibi hâline gelir.
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle yapının projeye uygun inşa edilmesi ve yetkili kurumlardan iskan alması gerekir. İskan belgesinin alınması, inşaatın tüm yasal gereklilikleri karşıladığını ve bağımsız bölümlerin kullanımına ilişkin herhangi bir engel kalmadığını gösterir. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra, malikler bağımsız bölümlerini diğer taşınmazlar gibi özgürce devredebilir, ipotek ettirebilir veya kiraya verebilir.
Kat mülkiyeti, hukuki anlamda ortaklığın giderilmesi konusunda da önemlidir. Paylı veya elbirliği mülkiyete tabi bir arsa üzerinde inşa edilmiş yapıların her bir bağımsız bölümü kat mülkiyetine geçtiğinde, paydaşlar ayrı tapulara sahip olur ve böylelikle ortaklığın giderilmesi daha kolay ve somut bir şekilde gerçekleşebilir. Kat irtifakı aşamasında bu kadar geniş bir hak tanınmadığı için, proje tamamlanana kadar tam mülkiyet oluşmaz.
Devir Şartları ve Tapu Kaydı
Kat irtifakı aşamasında yapılan satışlarda, aslında arsa payının devri söz konusudur. Yani ileride kat mülkiyetine tabi olacak bağımsız bölümün tam olarak devri yerine, bu bölüme tahsis edilecek arsa payı üzerinden hak sahibi olma durumu gerçekleşir. Tapu sicilinin beyanlar hanesine “kat irtifakı” şeklinde şerh konur ve hangi bağımsız bölümün hangi arsa payına denk düştüğü projesel olarak belirtilir.
Buna karşılık kat mülkiyetinde, devredilen şey bağımsız bölümün bizzat kendisidir. Tapuda ayrı bir kütükte kayıtlı olduğu için, bu bölümlerin mülkiyeti herhangi bir konut veya iş yeri gibi kolaylıkla alınıp satılabilir. Bu, hem alıcının risklerini önemli ölçüde azaltır hem de bankaların ipotek işlemlerinde daha güvenli bir zemin oluşturur. İskân alındıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sağlanarak, bağımsız bölümlere ilişkin mülkiyet de tapu siciline tescil edilir ve daha şeffaf bir mülkiyet yapısı ortaya çıkar.
Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar
İnşaatın projeye uygun yürütülmemesi en sık karşılaşılan problemlerdendir. Bazı müteahhitler, kat irtifakı aşamasında sunulan projeden farklı inşaatlar gerçekleştirmekte ve bu durum, yapı kullanma izni alınmasında güçlükler doğurmaktadır. İskan alınamadığında kat mülkiyetine geçiş de mümkün olmamakta ve alıcılar uzun süre kat irtifakı durumunda kalmaktadır. Bu durum, gayrimenkulün değer kaybetmesine veya bankalardan kredi kullanılamamasına neden olabilir.
Bunun yanı sıra, kat mülkiyetine geçiş aşamasında bağımsız bölümlerin kayıtları ve proje uyumluluğu çok önemlidir. Bazı kat sahipleri, binada yapılan ilave tadilatlar veya proje dışı değişiklikler nedeniyle iskan alamadıklarında, bu konuyla ilgili hukuki uyuşmazlıklar yaşanır. Kişiler bu noktada dava açarak ayıplı ifa, sözleşmenin feshi ya da tazminat talebinde bulunabilir. Süreçlerin uzaması ve teknik incelemelerin gerekliliği, taraflar arasında zaman ve maliyet bakımından ciddi sorunlara yol açar.
Elbirliği ya da paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi de uygulamada gündeme gelir. Kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümler tapuya ayrı ayrı tescil edildiğinde, paydaşlar kendi mülkiyet haklarını somut şekilde kullanabilir. Oysa kat irtifakı aşamasında ortaklığın tamamıyla giderilmesi mümkün olmadığından, taraflar ancak inşaatın tamamlanıp iskan alınmasından sonra gerçek anlamda bağımsız mülkiyete sahip olabilir.
Tüm bu hukuki süreçlerde, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından profesyonel destek almak büyük önem taşır. İnşaatın plan ve projesine uygunluğundan sözleşmelerin detaylarına kadar birçok unsurun titizlikle ele alınması, uzun vadede ortaya çıkabilecek ihtilafları en aza indirir.
Sonuç
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti birbirinden farklı hukuki statülerdir ve inşaat sürecinin farklı aşamalarına işaret eder. Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark, temel olarak binanın tamamlanıp tamamlanmaması ve buna bağlı olarak tapuda kayıt biçiminde ortaya çıkar. Henüz tamamlanmamış bir yapıda kat irtifakı kurulurken, inşaat bitip iskan belgesi alındıktan sonra kat mülkiyeti devreye girer. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı tapuya tescil edilmesini sağlar ve mülkiyet hakkının kullanımını güçlendirir. Tüm bu süreçlerde hukuki prosedürlerin doğru yürütülmesi önemlidir, çünkü yanlış atılan adımlar büyük maddi ve hukuki sorunlar doğurabilir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Kat İrtifakı İle Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Sık Sorulan Sorular
Kat irtifakı nedir?
Henüz tamamlanmamış veya yapımına başlanmamış bir arsa üzerinde, gelecekte kurulacak bağımsız bölümlere ilişkin olarak arsa payına bağlı şekilde kurulan irtifak türüne kat irtifakı denir. Projenin uygun şekilde ilerleyeceğine dair resmî bir taahhüt niteliği de taşır.
Kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış ve iskan belgesi alınmış yapılardaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Bağımsız bölümler tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı olur ve her malik kendi bölümünün tamamına sahip olur.
Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir?
İnşaat projeye uygun şekilde tamamlanır, gerekli teknik şartlar sağlanır ve iskan belgesi alınır. Ardından resmi başvurular yapılarak kat irtifakındaki haklar kat mülkiyetine dönüştürülür ve bağımsız bölümlere ayrı tapular çıkarılır.
Kat irtifakı veya kat mülkiyetinde devir işlemleri nasıl yapılır?
Kat irtifakı söz konusu olduğunda, fiilen bağımsız bölümün değil, arsa payının devri gündeme gelir. Kat mülkiyetinde ise devredilen şey bağımsız bölümlerin tapularıdır. Böylece kat mülkiyetinde direkt daire, dükkân, depo gibi birimlerin mülkiyeti el değiştirir.
Kat mülkiyeti ortaklığın giderilmesinde nasıl avantaj sağlar?
Paylı ya da elbirliği mülkiyetteki taşınmazlar üzerinde kat mülkiyeti kurulduğunda, her bağımsız bölümün tapusu ayrı ayrı düzenlenir. Bu sayede paydaşlar kendi mülkiyet haklarını tek başlarına kullanabilir ve ortaklığın giderilmesi daha kolay hâle gelir. Kat irtifakı aşamasında tam anlamıyla bağımsız bölüm mülkiyeti oluşmadığı için bu avantaj sağlanamaz.
