İpotek fekki davası, tapu kütüğüne yolsuz olarak tescil edilmiş ipotek hakkının kaldırılmasını talep eden ve uygulamada “ipoteğin kaldırılması davası” olarak da adlandırılan ayni nitelikte bir davadır. İpotek kaydının haksız veya dayanağı kalmamış şekilde tapu sicilinde görünmesi, taşınmaz malikini zarara uğratabilecek potansiyele sahiptir. Bu nedenle, malik veya menfaati etkilenen diğer kişiler mahkemeye başvurarak İpotek Fekki Davası açabilir. Bu makalede, ipotek fekki davasının hukuki temelini, taraflarını, dayandığı mevzuatı ve yargılama sürecine dair merak edilen tüm detayları ele alacağız.
İpotek Fekki Davası Nedir?
İpotek, bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni bir haktır. Taşınmaz malikinin ya da alacaklının talebi üzerine tapu siciline tescil edilir. Bazen bu tescil, alacağın geçersiz olması, alacağın sona ermesi ya da ipotek sözleşmesinin hukuki şekil şartlarına uyulmaması gibi durumlar nedeniyle yolsuz hale gelebilir. Bu yolsuzluk, tapu kütüğünde görünmekle beraber gerçekte hukuki geçerliliği bulunmayan bir ipotek hakkı yaratır.
İşte tam bu noktada İpotek Fekki Davası, yolsuz tescil edilen ipotek hakkının kaldırılmasını ve tapu sicilinin gerçeğe uygun hale getirilmesini sağlar. Türk Medeni Kanunu (TMK) m.1025’e göre, yolsuz tescilin düzeltilmesini talep hakkı, bu kayıt nedeniyle ayni hakkı zedelenen malik veya ilgili kişi tarafından kullanılabilir. Dolayısıyla ipotek fekki davasının amacı, tapudaki gerçek hak durumunu yansıtmayan kaydın silinmesi ya da düzeltilmesidir.
İpotek Fekki Davasının Hukuki Niteliği
İpotek Fekki Davası, nitelik bakımından tapu sicilini düzeltme davasıdır. Tapu sicilinin gerçeğe aykırı kaydının düzeltilmesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.125’te öngörülen “tapu sicilini düzeltme” kurumu çerçevesinde gerçekleşir. Bu dava, öğretide “menfi tespit davası” olarak da nitelendirilir. Menfi tespit davası, herhangi bir borcun veya hakkın mevcut olmadığının mahkeme kararıyla saptanmasını amaçlar. İpotek hakkı aslında mevcut değilse veya sonradan geçerliliğini yitirmişse, mahkeme tarafından ipoteğin yolsuz olduğuna ilişkin bir tespit yapılır. Bu tespitin ardından sicildeki ipotek kaydı kaldırılır.
Kurucu mu, Açıklayıcı mı?
Tapu sicilini düzeltme davaları açıklayıcı (tespit niteliğinde) kararlara dayanır. Mahkeme, ipoteğin yolsuz olduğunu tespit eder ve böylece malik, mahkeme ilamını dayanak göstererek tapu sicilinde terkin yaptırabilir. Yani mahkeme, ipotek hakkını doğrudan ortadan kaldırmaz; yalnızca yolsuz tescilin mevcut olmadığını açıklar.
Yolsuz Tescil Kavramı
İpotek fekki davasının temel şartı, ipotek hakkının “yolsuz” olarak tescil edilmiş olmasıdır. TMK m.1024/2 hükmüne göre, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” Hukuki sebepten yoksunluk, ipoteğin dayandığı alacağın baştan geçersiz veya sonradan hükümsüz hale gelmesiyle ortaya çıkabilir. Yolsuz tescil bazı örnek durumlarla açığa çıkar:
Taşınmazın maliki ipotek sözleşmesi yapma ehliyetine sahip değilse veya sözleşme resmi şekle uyulmadan yapılmışsa ipotek geçersiz olur.
İpoteğin kurulmasına dayanak alacak, yasaya veya ahlaka aykırı ise ipotek de yolsuzdur.
İdari bir işlemin iptaline dayanan ipotekler geçerliliğini yitirir.
Aile konutu üzerinde diğer eşin rızası olmaksızın kurulan ipotek yolsuz duruma düşer.
Bu örneklerde, tapu kütüğünde görünen ipotek kaydı gerçekte hukuki geçerlilik taşımadığından, İpotek Fekki Davası açılarak sicil düzeltilmelidir.
Alacağın Geçersizliği Durumunda Fek
İpotek hakkı, kural olarak geçerli bir alacağın teminatı olarak doğar. Eğer alacağı doğuran borç ilişkisi muvazaa, ehliyetsizlik, aldatma, korkutma, aşırı yararlanma veya ahlaka aykırılık gibi nedenlerle hükümsüz hale geldiyse alacak da geçersiz olur. Alacak geçersiz olduğunda, buna dayanılarak tapuya tescil edilen ipotek de yolsuz kayıt niteliği taşır. Bu durumda malik, TMK m.1025 uyarınca ipotek fekki talebinde bulunabilir.
Alacağın Sona Ermesi Durumunda Fek
Borçlar Kanunu (TBK) m.131/1 doğrultusunda, alacak sona erdiğinde ipotek hakkı da kendiliğinden ortadan kalkar. İfa, ibra, takas, zamanaşımı, borçlu-alacaklı sıfatlarının birleşmesi veya yenileme gibi hallerle borcun sönmesi halinde, ipotek aslen hükümsüz hale gelir. Ancak bu hükümsüzlük tapu siciline yansıtılmadıysa, sicilde formalite gereği varlığını sürdüren kayıtla karşılaşılır. Alacağın sonlandığına rağmen ipotek kaydının durması halinde malik, rehinli alacaklıdan terkin muvafakati isteyebilir. Rızanın verilmemesi halinde malik, İpotek Fekki Davası açarak borcun bittiğini ispatlar ve ipotek kaydının kaldırılmasını sağlar.
Kısmi Ödeme ve Kısmi Fek Sorunu
Taşınmaz malikinin borcu kısmen ödemesi durumunda ipoteğin kaldırılması meselesi uygulamada farklı yargısal değerlendirmelere yol açar. Kimi Yargıtay kararlarında kısmi ödeme ölçüsünde ipotek kaydının kaldırılabileceği öngörülmüştür. Bazı kararlarda ise ipoteğin tamamen kaldırılması talebinin reddi gerektiği, ancak kısmi ödemenin tapu kaydının düşünceler hanesine işlenebileceği vurgulanmıştır. Dolayısıyla somut olayın özelliklerine göre mahkeme bilirkişi incelemesi yaparak ipotek bedelini veya kalan borç tutarını tespit eder.
İpotek Türleri: Anapara ve Üst Sınır İpoteği
İpoteğin güvence altına aldığı alacak miktarına göre iki temel ipotek türü bulunur. İlki, teminat altına alınan alacak miktarının kesin olarak tapu siciline kaydedildiği anapara ipoteğidir. Bu ipotek türünde, belirtilen anaparanın yanı sıra takip giderleri ve faiz gibi eklentiler de tapudaki miktarı aşsa dahi teminat altında kabul edilir.
İkincisi ise üst sınır ipoteği (maksimal ipotek) adını taşır. Bu türde tapuya, alacaklının elde edebileceği azami güvence miktarı kaydedilir. Henüz kesinleşmemiş veya ilerleyen dönemde miktarı değişebilecek alacaklar için kullanılır. Gerçek alacak meblağı, tapuda öngörülen üst sınırı geçerse, fazlalık bölüm teminat dışı kalır. Bununla birlikte, söz konusu fazlalık için haciz veya iflas yoluyla takip yapılabilir.
Başkasının Borcu İçin İpotek Kurulması
Malik, kendisi borçlu olmasa bile başkasının borcu için taşınmazı üzerinde ipotek tesis edebilir. Borç sonradan ödense dahi, bu ödeme malik tarafından yapıldığı takdirde borçlu sıfatına halef olunur ve ipotek kaydı malik lehine devam eder. Malik, bu durumda dilerse ipoteği terkin ettirebilir. Halefiyet söz konusu olduğunda da ipoteğin kaldırılması sorunu doğabilir ve gerektiğinde yine İpotek Fekki Davası gündeme gelebilir.
Şekil Şartı ve Geçersizlik Halleri
İpotek sözleşmesi, TMK m.856/2 hükmü uyarınca resmi şekilde yapılmak zorundadır. Resmi şekil, tapu memuru önünde akdedilmek suretiyle sağlanır. Noter huzurunda düzenlenen ipotek sözleşmesi bu kural gereği geçerli kabul edilmez. Şekil şartına aykırı düzenlenen ipotek sözleşmesi bağlayıcı olmadığı gibi, buna dayanan tescil de yolsuz sayılır. Ayrıca, aşırı yararlanma, aldatma, korkutma veya yanılma gibi irade sakatlığı hallerinde sözleşme geçersiz kılınırsa ipotek de yolsuz hale gelir. Malik bu geçersizliği öne sürerek tapu sicilinin düzeltilmesini talep edebilir.
Ayırt etme gücü (fiil ehliyeti) olmayan kişiler tarafından kurulan ipotek de geçersizdir. Vesayet altında bulunan bir kişinin taşınmazı üzerinde ipotek kurulacaksa, vesayet makamının izni ve vasi onayı şarttır. Küçüğe ait bir taşınmazda ipotek tesis edilecekse, TMK m.345 gereği kayyım atanması ve hakimin onayı aranır. Aksi durumda, yolsuz tescil oluşur ve malik ya da yasal temsilciler İpotek Fekki Davası açabilir.
Aile Konutu Üzerinde İpotek
TMK m.194 hükmüne göre, aile konutu niteliğine sahip bir taşınmaz üzerinde malik eş, diğer eşin “açık rızası” olmadan ipotek hakkı tesis edemez. Aile konutu, ailenin ortak yaşam alanını temsil ettiğinden bu kuralla ek bir koruma getirilmiştir. Eğer ipotek, diğer eşin rızası olmaksızın kurulmuşsa yolsuz hale gelir. Bu durumda, rızası alınmayan eş İpotek Fekki Davası açabilir. Yargıtay içtihatları da bu yöndedir.
İpotek Fekki Davasının Tarafları
Davacı
Davacı, sicilde görünen kaydın yolsuz olduğunu iddia ederek ipoteğin kaldırılmasını talep eden gerçek hak sahibidir. Genellikle bu kişi, taşınmazın malikidir. Taşınmaz üzerinde ipotekli kayıt olmasına rağmen borçlu ile malik farklı kişiler olabilir. Böyle bir durumda da malik, menfaati zarara uğrayacağı için ipotek fekki talebinde bulunabilir. Yargıtay kararlarına göre, malik olmayan borçlu da ipotekli kaydın yolsuzluğunu ispatlayarak dava açabilir. Uygulamada asıl haklı menfaati bulunan kişinin malik olduğu kabul edilse de borçlu da korunmaya değer menfaati olduğunu gösterebilirse İpotek Fekki Davası açabilir.
Paylı mülkiyet söz konusuysa, ipotek taşınmazın tamamına şamil olduğundan, paydaşlardan herhangi biri de bu davayı açabilir. Dava lehte sonuçlanırsa, diğer paydaşlar da dolaylı olarak bundan yarar sağlar.
Davalı
Davalı, tapuda haksız olarak alacaklı sıfatıyla görünen kişidir. İpoteğe ilişkin kayıt fiilen onun lehinedir. Alacağın temlik edilmesi halinde, ipotek hakkını devralan üçüncü kişi de davalı olabilir. Burada üçüncü kişinin kötüniyetli olması gerekir. İyiniyetli üçüncü kişiye karşı ipotek fekki davası açmak çoğunlukla mümkün olmaz çünkü TMK m.1023 çerçevesinde iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur.
Tapu sicil müdürlüğü veya başka bir resmi kurum aleyhine bu dava açılamaz. Dava yanlış hasım gösterilerek açılırsa davanın esastan reddi söz konusu olur.
İpotek Fekki Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Genel kural olarak, taşınmazın aynına ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. İpotek Fekki Davası da taşınmaz aynına ilişkin bir dava olduğu için, kural gereği asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Ancak aile konutu niteliği taşıyan taşınmazlar söz konusu olduğunda, davaya bakmakla görevli mahkeme “aile mahkemesi” olabilir. Bu tür özel durumların varlığı halinde ilişkiye uygulanacak mevzuat çerçevesinde görevli mahkeme belirlenir.
Yetki bakımından ise, TMK ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz aynı davaya konu olduğunda, bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde davanın açılması mümkündür. Taraflar, aksine anlaşarak farklı bir yer mahkemesini yetkili kılamazlar.
İspat Yükü
İpotek Fekki Davası açan davacı, ipotek kaydının yolsuz olduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Yolsuz tescil, alacağın geçersizliği, alacağın sona ermesi, ipotek sözleşmesinin şekil şartı eksikliği veya irade sakatlığı gibi dayanaklarla ileri sürülebilir. Davalının bu kaydı iyiniyetle veya kötüniyetle edindiği meselesi de önemlidir. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu iddia etmek gerekiyorsa, o kötüniyeti ispat da davacıya düşer. TMK m.1023 hükmü gereği, sicile güven ilkesi iyiniyetli üçüncü kişileri korur.
İpotek Fekki Davası ve İpotekten Kurtarma Arasındaki Fark
İpotekten kurtarma, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.153’te düzenlenir. Geçerli bir ipotek hakkı mevcutken, alacaklı borcu almaktan kaçınır veya alacaklıya ulaşılamıyorsa taşınmaz maliki ipoteği kaldırma yoluna başvurabilir. Bu süreçte malik, borcu icra dairesine depo eder ve ipotekten kurtulma prosedürünü işletir. Oysa İpotek Fekki Davası, yolsuz tescil edilen (geçerli bir alacağa dayanmayan ya da dayanağı kalmamış) ipoteği sicilden sildirmek için açılır. Yani ipotekten kurtarma müessesesi, baştan geçerli olan bir ipotek üzerine kurgulanmışken ipotek fekki davası geçersiz (yolsuz) tescili hedef alır.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
İpotek Fekki Davası, ayni nitelikli bir dava olduğundan zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Yolsuz tescil, sicilde kaldığı sürece varlığını sürdürür. Malik veya menfaati etkilenen kişi, söz konusu yolsuzluğu ne zaman fark ederse o zaman mahkemeye başvurabilir. Herhangi bir süre sınırı olmaksızın dava açma imkanı mevcuttur.
İpotek Fekki Davası Sonuç
İpotek fekki davası, tapuda görünen ipotek hakkının gerçeğe uygun düşmediği hallerde ipoteğin kaldırılması amacıyla başvurulan önemli bir hukuki yoldur. İpoteğin geçersizliği veya ipoteğe dayanak alacağın sona ermiş olması gibi sebeplerle sicildeki kayıt yolsuz hale geldiğinde, taşınmaz maliki veya borçlu konumunda olabilecek kişiler, İpotek Fekki Davası sayesinde tapu sicilini düzelttirebilir. Bu dava, menfi tespit davası niteliği taşır ve herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman açılabilir. Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan görevli mahkeme genellikle asliye hukuk mahkemesidir ve kesin yetkili yer mahkemesi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davacı, ipoteğin yolsuz olduğunu ispatlamalı; davalı ise sicilde lehine ipotek gözüken kişidir. Mahkeme kararının verilebilmesiyle birlikte, tescil yolsuzluğu ortadan kaldırılır ve tapu sicili gerçek hak durumuna yeniden kavuşturulur. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “İpotek Fekki Davası” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
İpotek Fekki Davası Sık Sorulan Sorular
İpotek Fekki Davası ne kadar sürer?
Davanın süresi, mahkemelerin iş yüküne, delillerin toplanmasına ve bilirkişi incelemesine bağlı olarak değişir. Ancak yolsuz tescil somut ve açık gerekçelere dayanıyorsa süreç nispeten daha hızlı ilerleyebilir.
İpotek Fekki Davası açmanın maliyeti nedir?
Bu dava için ödenmesi gereken harç, yargılama giderleri ve avukatlık ücreti gibi masraflar ortaya çıkar. Harç tutarı genel olarak dava değeri üzerinden hesaplanır, ancak ipoteğin konusunu oluşturan bedel ya da taşınmazın değeri göz önünde bulundurularak mahkemece belirlemeler yapılabilir.
Borcum tamamen ödendi ancak alacaklı ipoteği kaldırmaya yanaşmıyor. Ne yapabilirim?
Alacaklının rızasına rağmen ipotek kaydı terkin edilmiyorsa, İpotek Fekki Davası açarak borcun sona erdiğini ispatlayabilir ve tapuda kayıtlı ipoteğin kaldırılmasını sağlayabilirsiniz.
Aile konutu üzerindeki ipotek için diğer eşin rızası alınmadı. Hangi mahkeme görevlidir?
Aile konutu niteliğine sahip taşınmaz söz konusu olduğundan görevli mahkeme aile mahkemesi olabilir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, yetkili mahkeme konumundadır.
İpotek hakkı üçüncü kişiye devredildiyse kime dava açılmalı?
İpoteği devralan üçüncü kişi kötüniyetliyse, dava bu kişiye karşı açılabilir. İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 gereği korunabileceğinden, ipotek hakkının sırf devralındığı gerekçesiyle feshi her zaman mümkün olmayabilir. Kötüniyet iddiasını ispat, davacıya aittir.
İpotek Fekki Davası ile tapu sicilinin düzeltilmesi kesinleşince ipotek otomatik olarak mı silinir?
Mahkeme kararı açıklayıcı (tespit) niteliktedir. Karar kesinleştikten sonra, malik bu kararı tapu sicil müdürlüğüne ibraz ederek ipotek kaydının terkinini sağlar.
