Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyetin birden fazla paydaşa ait olduğu durumlarda söz konusu olur. Her paydaşın taşınmazda belirli bir pay oranı bulunur ve bu oranın tapu sicilinde tescil edilmiş olması gerekir. Ancak paydaşlardan biri, sahip olduğu payı habersiz satış yoluyla üçüncü bir kişiye devrettiğinde bazı hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu makalede, hisseli tapuda habersiz satış kavramını ayrıntılarıyla ele alacak, ön alım hakkından izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davasına kadar tüm hukuki süreçleri inceleyeceğiz.
Hisseli Tapu Kavramı ve Pay Sahipliği
Hisseli tapuda, bir taşınmazın mülkiyeti birden fazla paydaşa aittir. Tapu sicilinde herkesin payı, yüzdelik veya pay oranı olarak gösterilir. Paydaşlar, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını el birliği şeklinde değil, paylı mülkiyet esasına göre kullanırlar. Paylı mülkiyet, paydaşın sadece kendi payı üzerinde tasarruf yapabilmesini mümkün kılar. Bu tasarruf hakkı, söz konusu payın üçüncü kişilere satılması ve devri gibi işlemleri de kapsar. Ancak bu serbesti, ön alım (şufa) hakkı gibi bazı yasal kısıtlamalara tabidir.
Habersiz Satış Nedir?
Bir paydaşın, taşınmazdaki hissesini diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapmadan üçüncü bir kişiye satmasına habersiz satış denir. Burada “habersiz” ifadesi, diğer paydaşların satıştan haberdar edilmemesi ve ön alım haklarını kullanma fırsatının kısıtlanması anlamına gelir. Her ne kadar pay sahibi, payı üzerinde tasarruf yetkisine sahip olsa da Türk Medeni Kanunu, ön alım (şufa) hakkı sayesinde diğer paydaşları korumaktadır. Dolayısıyla habersiz satış her ne kadar başlangıçta geçerli olsa da, diğer hissedarlar ön alım davası açarak bu satışın sonuçlarını değiştirebilirler.
Ön Alım (Şufa) Hakkı
Hisseli tapuya konu taşınmazda, paylardan birinin üçüncü kişiye satılması durumunda diğer paydaşlara tanınan ön alım hakkı, önemli bir koruma mekanizmasıdır. Bu hak sayesinde paydaşlar, taşınmaz üzerindeki yabancı bir kişinin pay sahibi olmasını engelleyebilir.
Ön Alım Hakkının Hukuki Dayanağı
Ön alım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir. Kanuna göre, “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Bu düzenleme, paydaşların birbiriyle kurduğu güven ilişkisini korumayı ve dışarıdan başka bir kişinin paydaşlar arasına girmesini önlemeyi amaçlar.
Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Ön alım hakkının kullanılabilmesi için satış işleminin noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi esastır. Böylece paydaşlar, söz konusu hisseyi aynı koşullarla satın alma fırsatını elde eder. Bildirimin yapılması hâlinde tebliğ tarihinden itibaren üç ay içerisinde ön alım davası açılmalıdır. Habersiz satış söz konusu ise, satışın öğrenildiği tarihten itibaren üç ay içerisinde dava açılabilir. Her halükarda satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılmadığı takdirde ön alım hakkı kendiliğinden düşer.
Ön alım hakkı, dava yoluyla kullanılmak zorundadır. Yani paydaş, sözlü veya yazılı olarak “Payı ben alıyorum” dese bile, hukuki sonuç doğurması için mahkemede dava açması şarttır. Dava açıldıktan sonra mahkeme, satış bedeli ve tapu giderlerinin ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaş tarafından belirlenen süre içinde yatırılmasına karar verir. Hak sahibi, bu bedeli yatırdıktan sonra satış iptal olur ve pay kendisine tescil edilir.
Ön Alım Hakkının Kullanılamadığı Durumlar
Bazı durumlarda kanun, ön alım hakkının kullanılmasını engeller. Bunların başında fiilen taksim edilmiş taşınmazlar gelir. Fiili taksim hâlinde diğer paydaşların bu hakkı kullanmak istemesi, hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilir. Ayrıca icra yoluyla yapılan cebrî artırma satışlarında, bağışlama veya takas (trampa) durumlarında ve payın şirket sermayesine eklenmesi hâlinde ön alım hakkı gündeme gelmez. Tapuya şerh verilerek feragat edilmiş ön alım hakkı da kullanılamaz.
Habersiz Satış Durumunda Hangi Haklar Kullanılır?
Habersiz satış söz konusu olduğunda diğer paydaşların başvurabileceği iki temel hukuki yol vardır. Bunlardan ilki ön alım (şufa) davası, diğeri ise ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır.
Ön Alım (Şufa) Davası
Hisseli tapuda habersiz satış yapıldığında, diğer paydaşlar satış işleminden haberdar oldukları an itibarıyla üç ay içinde ön alım hakkını kullanabilir. Bu üç aylık sürenin geçmesi veya iki yıllık hak düşürücü sürenin dolması durumunda, ön alım hakkı ortadan kalkar. Dava, asliye hukuk mahkemesinde açılır. Davanın başarılı olması hâlinde, satılan pay iptal edilir ve ön alım hakkını kullanan paydaş adına tescil yapılır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası
Ön alım hakkından bağımsız olarak her paydaş, taşınmaz üzerindeki ortaklığı sona erdirmek amacıyla izale-i şüyu davası açabilir. Bu davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaz paylaştırmaya elverişliyse mahkeme, bölünerek taksim yapılmasına; elverişli değilse, taşınmazın satış suretiyle paraya çevrilmesine ve bedelin paydaşlara dağıtılmasına karar verir. Habersiz satışın yarattığı güvensizlik ortamı bazen paydaşları bu davayı açmaya yönlendirir.
Habersiz Satışa Karşı Dava Süreleri ve Başvuru Şartları
Ön alım hakkının kullanılabilmesi için yasal sürelere dikkat etmek şarttır. Kanun, ön alım hakkının kullanımını iki ayrı zaman dilimi ile sınırlar.
- Ön alım hakkı sahibi, satışı öğrendiği tarihten itibaren üç ay içinde dava açmalıdır.
- Her koşulda, satış tarihinden itibaren iki yıl geçmişse bu hak artık kullanılamaz.
Bildirimin usulüne uygun yapılması önemlidir. Bunun noter aracılığıyla yapılması daha sağlıklı kabul edilir. Ancak kanun, bildirim şekline dair kesin bir hüküm getirmediği için farklı araçlarla yapılan bildirimler de geçerli olabilir. Yine de taraflar arasındaki uyuşmazlığı ve ispat güçlüğünü önlemek adına noter bildirimi yaygın olarak tercih edilir.
Satış Bedeli ve Muvazaa Sorunu
Bir payın gerçek değeri ile tapuda gösterilen bedel arasında büyük fark olması, muvazaa tartışmalarına yol açabilir. Muvazaa iddiasında bulunan paydaş, bu iddiasını ispatla yükümlüdür. Yargıtay uygulamasına göre, tapuda gösterilen bedel objektif iyi niyet kuralları çerçevesinde sorgulanabilir. Eğer satış bedeli gerçekte olduğundan daha fazla veya daha az gösterildiyse, davayı açan paydaşın ödemesi gereken bedel mahkeme tarafından yeniden belirlenebilir. Bu sayede haksız sonuçların doğması engellenir.
İcra Takibinde Habersiz Satış
Bir paydaşın borçları nedeniyle hissesi üzerinde haciz konulması mümkündür. İcra sürecinde hissedarın payı cebrî artırma yoluyla satılabilir. Bu tip satışlarda ise diğer paydaşların ön alım hakkı kullanması mümkün değildir. Çünkü kanun, icra yoluyla yapılan satışlarda ön alım hakkını tanımaz. Buna rağmen, habersiz satış sonrası doğan uyuşmazlıklarda da izale-i şüyu davası açmak veya hacizli payın satışından önce borcun ödenmesi gibi farklı çözümler değerlendirilmelidir.
Tapu Güvenliği ve Tedbirler
Günümüzde, e-devlet üzerinden telefon numaranızı tapu kayıtlarınıza ekleyerek, taşınmaz üzerinde yapılacak işlemlerde cep telefonunuza SMS bildirimi gelmesini sağlayabilirsiniz. Ayrıca web-tapu sisteminden de yetki verme veya iptal etme işlemleri yapılabilir. Böylece bir paydaşın habersiz satış girişimi erken fark edilebilir. Noter veya Tapu Müdürlüğü, kanunen pay sahiplerini bilgilendirmekle yükümlü değildir. Bu nedenle olası bir habersiz satışta sorumluluk, tapu sicil müdürlüğüne veya notere değil, satış işlemini gerçekleştiren paydaşa aittir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ön alım (şufa) davalarında, görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olup yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında ise görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve yine yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava öncesinde avukat desteği almak, hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin doğru yönetilmesi açısından büyük önem taşır.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış Sonuç
Sonuç olarak, hisseli tapuda habersiz satış, başlangıçta geçerli olsa dahi diğer paydaşların ön alım hakkı (şufa hakkı) dolayısıyla hukuki çekişmeye konu olabilir. Noter aracılığıyla bildirim yapılmaksızın gerçekleştirilen bu satışlar, diğer paydaşlar tarafından üç ay içinde öğrenilmediği takdirde en geç iki yıl içinde dava konusu edilebilir. Dava sonucunda payın satışı iptal edilerek, ilgili paydaş adına tescil yapılabilir. Ayrıca paylı mülkiyete sahip taraflar, herhangi bir zaman kısıtlaması olmaksızın izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası da açabilirler. Her iki yol da paydaşlar arasındaki uyuşmazlığı çözüme kavuşturmaya yöneliktir. Habersiz satışın yarattığı problemlerden kaçınmak için, pay sahiplerinin iyi niyetli ve şeffaf bir şekilde hareket etmesi gerekir. Tedbir olarak tapu kayıtlarının düzenli takibi, noter bildirimi yapılması ve hukuki destek alınması önerilir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Hisseli Tapuda Habersiz Satış” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış Sık Sorulan Sorular
1. Hisseli tapuda habersiz satış nedir?
Bir paydaşın, taşınmaz üzerindeki payını diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapmadan üçüncü bir kişiye satmasıdır. Bu durumda diğer pay sahipleri, satıştan haberdar edilmedikleri için ön alım hakları engellenmiş olur.
2. Habersiz satışta ön alım hakkımı nasıl kullanabilirim?
Ön alım (şufa) hakkı, asliye hukuk mahkemesinde dava açılarak kullanılır. Satışın öğrenildiği tarihten itibaren üç ay, her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açmak gerekir. Dava kazanılırsa, taşınmaz payı ön alım hakkını kullanan paydaşa geçer.
3. Bildirim yapılmadığı halde satış geçersiz midir?
Habersiz satış, başlangıçta geçerli sayılır. Ön alım hakkı davası açılmadığı sürece de geçerliliğini korur. Davanın açılması ve kazanılması hâlinde satış iptal edilerek pay, davayı açan paydaşa tescil edilir.
4. Fiilen taksim edilmiş bir taşınmazda ön alım hakkı kullanılabilir mi?
Fiili taksim hâlindeki taşınmazlarda ön alım hakkı genellikle kötüye kullanım sayılır. Dolayısıyla bu durumlarda ön alım hakkı kullanılamaz. Fiili taksimin varlığı iddia edilip ispatlanabilirse şufa hakkı geçerlilik kazanmaz.
5. İcra yoluyla yapılan satışta ön alım hakkı geçerli midir?
Cebrî artırma (icra yoluyla satış) söz konusu ise ön alım hakkı kullanılamaz. İcra satışları, kanun gereği şufa hakkı kapsamı dışında tutulur.
6. İki yıllık süresi dolarsa ne olur?
Satıştan itibaren iki yıl geçtikten sonra ön alım hakkı kendiliğinden düşer ve dava açılamaz. Dolayısıyla habersiz satış da olsa, iki yıllık hak düşürücü süre içinde dava açılmazsa satış geçerli olarak kalır.
7. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası ne zaman açılır?
Her paydaş, zaman sınırlaması olmaksızın izale-i şüyu davası açabilir. Taşınmaz bölünebilir nitelikteyse paylaştırma, bölünemez nitelikteyse satış yoluyla ortaklık sona erer.
8. Satış bedeli gerçeği yansıtmıyorsa ne yapılabilir?
Muvazaa iddiası ile dava açılabilir. Tapuda gösterilen bedelin gerçek bedel olmadığını ispatlamak gerekir. İspat başarılırsa mahkeme, gerçek bedeli tespit edebilir veya tapu kaydının iptaline karar verebilir.
9. Habersiz satışa itiraz etmezsem ne olur?
Ön alım hakkını dava yoluyla kullanmazsanız, satış geçerli kalır ve üçüncü kişi söz konusu payın sahibi olur. Daha sonra izale-i şüyu davası açma imkânınız saklıdır ancak ön alım hakkınız, süresi geçtiği için düşmüş olacaktır.
10. Noter ve Tapu Müdürlüğünün sorumluluğu var mıdır?
Habersiz satışta, noter veya Tapu Müdürlüğü, paydaşları bilgilendirmekle yasal olarak yükümlü değildir. Bu nedenle satış işlemi hukuken geçerli olur. Diğer paydaşlar ise ancak dava yoluyla bu işlemin sonuçlarına müdahale edebilir.
