Evlilik birliğinde eşlerin birbirlerine malvarlığı devretmesi, Türk Medeni Kanunu kapsamında edinilmiş mal ve kişisel mal ayrımını gündeme getirir. Bu nedenle Eşler Arası Tapu Devri, özellikle boşanma veya mal paylaşımı söz konusu olduğunda hukuki sonuçlar doğurur. Uygulamada, eşler arasındaki devir işlemlerinin satış mı yoksa bağış mı olduğu yahut başka bir nedenle mi yapıldığı sıklıkla tartışma konusu olur. Yargıtay kararları da, bu tartışmada hangi kriterlerin göz önünde bulundurulması gerektiğini açıklığa kavuşturur.
Yasal Mal Rejiminin Esasları
Türk Medeni Kanunu, 2002 yılından bu yana yasal mal rejimi olarak edinilmiş mallara katılma rejimini benimser. Bu rejime göre, evlilik süresince her iki eşin de edinilmiş mal olarak değerlendirilen kazançları vardır ve evlilik birliği sona erdiğinde, bu edinilmiş mallar üzerinde eşler eşit pay sahibidir. Ancak kanun, bazı malvarlığı unsurlarının kişisel mal olduğunu belirtir. Miras, bağış veya eşin evlilik öncesinde sahip olduğu malvarlıkları kişisel mal kabul edilir. Öte yandan, evlilik içinde çalışılarak elde edilen gelirler, eşlerden birine ödenen tazminatlar ya da tasarruflar, kural olarak edinilmiş mal kategorisinde yer alır.
Bu çerçevede, Eşler Arası Tapu Devri söz konusu olduğunda devrin hangi nedenlerle gerçekleştiği, satın alımda hangi kaynakların kullanıldığı ve devir işleminin gerçek iradesinin ne olduğu incelenir. Eşler birbirlerine tapuda satış göstererek devir yapmış olsalar dahi, işlem gerçekte bağış niteliğinde ise bu mal, bağışı alan eşin kişisel malı kabul edilir. Bunun yanı sıra devralan eş, söz konusu taşınmazı kişisel mal kapsamında değerlendirilebilecek kaynaklarla aldığını ispatlayamazsa, Yargıtay’ın yeni yaklaşımına göre bu taşınmazın edinilmiş mal sayılması kuvvetle muhtemeldir.
Devir İşleminin Hukuki Niteliği
Tapuda “satış” şeklinde yapılan işlemler, gerçekte bağış olabilir. Yargıtay, eski içtihatlarında, eşler arasındaki devir işlemini çoğunlukla gizli bağış olarak değerlendirme eğilimindeydi. Bu yaklaşım gereği, tapuda satış olarak görünen işlemde gerçek bedelin ödenmediği anlaşıldığında, devralan eşin taşınmazı kişisel malı olarak kabul ediliyordu. Zira bağış, Türk Medeni Kanunu gereği kişisel mal sayılan hibe niteliğini haizdir.
Ancak güncel Yargıtay kararlarında, eğer Eşler Arası Tapu Devri sırasında gerçekten bir bedel ödenmediyse, ancak devir alan eşin bu taşınmazı kişisel mal niteliği taşıyan kaynaklarla (örneğin miras, önceden sahip olduğu kişisel servet, vs.) aldığı ispat edilemiyorsa, karine olarak bu devir edinilmiş mal olarak kabul ediliyor. Diğer bir deyişle, Yargıtay artık eşlerin birbirinden devir yoluyla edindiği malvarlıklarının, bedel ödenmemiş olsa dahi, kişisel mal olarak değerlendirilmesini kolaylaştırmıyor; ispat yükü devralan eşe bırakılıyor. Eğer devralan eş, bağış veya kişisel mal kaynakları olduğunu somut delillerle destekleyemezse, taşınmazın edinilmiş mal sayılması kaçınılmaz hale gelebiliyor.
Gizli Bağış Kavramı
Gizli bağış, tapuda “satış” olarak görünen, fakat gerçekte herhangi bir bedelin ödenmediği ve bağışlayanın da bu bağışlama iradesini açıkça veya zımnen ortaya koyduğu hukuki işlem anlamına gelir. Yargıtay uygulamasında, Eşler Arası Tapu Devri incelendiğinde, eşlerden birinin diğeri lehine tapuda satış yapmış gibi göründüğü, ancak gerçekte herhangi bir bedel tahsil etmediği ve bu durumun ispat edildiği örnekler vardır. Eşlerin gerek davadaki beyanları gerek yazılı delilleri, bu işlemin mahiyetini bağış olarak gösteriyorsa ve taraflar da buna ilişkin ifadelerle süreci açıklıyorsa, Yargıtay tarafından gizli bağış kabulü yapılmaktadır. Gizli bağış olarak kabul edilen malvarlığı, bağışı alan eşin kişisel malı sayılır.
Katkı Payı ve Katılma Alacakları
Eşler, evlilik birliği içerisinde birbirlerine katkı payı alacağı veya katılma alacağı talepleriyle dava açabilir. Kural olarak, eşin bir malvarlığının edinilmesine yaptığı katkı, malın daha sonra kime ait olduğuna bakılmaksızın, boşanma aşamasında veya evlilik birliği sona erdiğinde tartışma konusu yapılabilir. Eğer Eşler Arası Tapu Devri sonucunda devredilen taşınmaz edinilmiş mal niteliğini koruyorsa, devreden eş lehine katılma alacağı gündeme gelebilir. Bunun nedeni, malın edinilmiş mal sayılması halinde evlilik süresince oluşturulan ortak kazançlarda diğer eşin de hakkı bulunmasıdır.
Ancak devir işleminin gerçek niteliği gizli bağış şeklinde yorumlanırsa, devralan eşin bu taşınmazı kişisel malı sayılır. Bağışı alan eş, kişisel malın sahibi olduğu için, bu malın paylaşımı noktasında diğer eşin katkı payı veya katılma alacağı talebi kabul görmez. Dolayısıyla, eşler arasında gerçekleşen tapu devrinin gerçekte bağış niteliğinde olduğu ispatlandığında, devreden eş daha sonra bu mal üzerinde paylaşım isteminde bulunamaz.
Yargıtay Uygulamaları
Yargıtay’ın eski kararları ile yeni kararları arasında bir yaklaşım farkı vardır. Eski içtihatlar, tapuda satış gibi görünen işlemlerin, eşler arasında bedelsiz yapıldığı anlaşılırsa otomatik olarak gizli bağış olarak değerlendirileceği yönünde ağırlık taşır. Bu görüş, aleni bir şekilde bedel ödenmediği anlaşılan devirlerde, devralan eşe ait bir kişisel mal varlığı olmaksızın bile, taşınmazın kişisel mal statüsünü korumasına yol açardı.
Yeni içtihatlar ise, Eşler Arası Tapu Devri aşamasında devrin hangi kaynakla yapıldığının araştırılması gerektiğini belirtir. Eğer devralan eşin taşınmazı kişisel mallarıyla edindiği ispatlanamıyorsa, söz konusu tapu devrinin aksine sağlam ve açık deliller olsa bile, taşınmaz edinilmiş mal kabul edilebilir. Yine de, somut olayda bağışı çağrıştıracak ifade ve beyanların varlığı halinde, Yargıtay gizli bağış tespitini yapar ve devralan eşin kişisel malı niteliğini kabul eder. Bu nedenle, her somut olaydaki deliller büyük önem taşır.
Eşler Arasında Tapu Devri
Eşler arasında tapu devri, aile içi tapu devri işlemleri kapsamında değerlendirilebilecek önemli bir konudur. Türk Medeni Kanunu’nda yer alan mal rejimi hükümlerine göre, evlilik süresince edinilmiş mallar her iki eşin de hakkı olarak kabul edilir. Eşler, karşılıklı rıza göstererek bir gayrimenkulü satış veya bağış (hibe) yoluyla birbirlerine devredebilirler. Ancak bu tür işlemler yapılırken, ileride çıkabilecek hukuki itilafları engellemek adına sürecin resmî biçimde ve tapu müdürlüğü üzerinden yürütülmesi son derece önemlidir. Böylece, eşin tapu devrinin gerçek bir satış veya hibe şeklinde yapıldığını ispatlaması ve ileride “geçersizlik” iddialarından kaçınması daha kolay hale gelir.
Özellikle evlilik birliği içinde edinilen mülklerin paylaşımı, hem güncel piyasa değerlerindeki artış hem de evlilik süresince yapılan katkıların karmaşıklığı nedeniyle önem taşır. Eşlerden birinin diğerine bedelsiz (hibe) tapu devri yapması halinde bağış harcı oranı daha yüksek olabilmektedir. Bu durum göz önünde bulundurulduğunda, tapu devri sıklıkla bir satış işlemi gibi gösterilerek, tapu harcının daha düşük oranda ödenmesi hedeflenir. Ancak tapu dairesinde beyan edilen değerin gerçek piyasa değerinden çok düşük gösterilmesi, ileride usulsüzlük iddialarına veya cezai yaptırımlara yol açabilir.
Eşler Arası Ev Satışı Olur Mu?
Eşler arasında ev satışı, tapu müdürlüğü nezdinde resmi bir satış işlemi olarak elbette mümkündür. Eşlerden biri, kendi üzerine kayıtlı olan gayrimenkulü, diğer eşe satabilir ya da hibe edebilir. Burada önemli olan nokta, satışın gerçek bir bedelle mi yoksa gerçekte bedelsiz mi yapıldığıdır. Hibe şeklinde gerçekleşen devir işlemlerinde devreden eş, tapu müdürlüğüne beyan yoluyla bağış olduğunu belirtir. Bağış yani hibe yolu, tapu harcı bakımından yüksek bir masraf gerektirebilir. Bu nedenle çoğu zaman, eşler arası tapu devri gerçek bir satış gösterilerek daha düşük oranda harç ödenmesi tercih edilir.
Ancak eşler arasında satış yapılırken dahi dikkat edilmesi gereken bazı hususlar bulunur. İşlemin banka yolu ile gerçekleşmesi, ileride “muvazaalı işlem” yani gerçek olmayan bir satış iddialarının önüne geçer. Aile içinde olsa dahi, tarafların haklarını korumak amacıyla tapu devri sırasında alım satım bedelinin resmi belgelere dayandırılması, işlem güvenliği açısından önemlidir. Böylece hem Vergi Dairesi nezdinde hem de tapu müdürlüğü kayıtlarında gerçeğe uygun bir satış süreci tamamlanmış olur.
Eşler Arasında Tapu Devri Masrafı
Eşler arasında tapu devrinin masrafı, tapu harcı ve döner sermaye bedeli olmak üzere iki ana kalemden oluşur. Tapu harcı, normal satış işlemlerinde gayrimenkulün beyan edilen değerinin genellikle binde 20 (yüzde 2) oranında alıcıdan ve binde 20 oranında satıcıdan tahsil edilerek toplamda yüzde 4’e tamamlanır. Aile içi veya eşler arası tapu devrinde de, satış gösteriliyorsa yine bu oranlar üzerinden ödeme yapılır. Bağış (hibe) şeklinde yapılacak devrin harç oranı ise çok daha yüksek olup, 2023 yılı için vergi ve harçlar mevzuatında belirtilen şekilde yaklaşık yüzde 6,831 düzeyinde seyredebilir.
Bu masrafların yükünü azaltmak adına, satış gösterilmekte ve eşler arasında bir bedel ödeniyormuş gibi işlem yapılmaktadır. Ancak gerçek satış bedelinin resmi evraklarda düşük gösterilmesi halinde cezalar söz konusu olabilir. Sürecin doğru ve hukuka uygun olarak yönetilmesi, hem Vergi Dairesi hem de tapu müdürlüğü açısından işlem sıhhatini korur. Her iki eş, tapu devri masraflarını kendi aralarında farklı şekillerde paylaşabilir ve hangi oranda kimin sorumluluğunda olduğuna rıza ile karar verebilir.
Eşler Üzerine Ortak Tapu
Evlilik birliği içerisinde bir gayrimenkul edinildiğinde, tapunun eşlerden sadece biri yerine ortak tapu ile düzenlenmesi de tercih edilebilir. Ortak tapu, mülkiyetin paylı veya elbirliği mülkiyeti şeklinde düzenlenmesi anlamına gelir. Paylı mülkiyette herkesin belli bir payı varken, elbirliği mülkiyetinde eşler mal üzerinde ortak hak sahibi konumundadır. Bu, özellikle evlilik süresince birlikte krediyle alınan bir evde eşit hak talebinde bulunmak isteyen çiftler açısından faydalı olabilir.
Ortak tapu sayesinde, boşanma veya ölüm gibi durumlarda doğabilecek anlaşmazlıkların önemli ölçüde önüne geçilmiş olur. Eşlerden birinin tek taraflı işlem yapması, diğer eşin rızası olmadan genellikle mümkün değildir. Böylece evin satışı veya başka birine devri gibi işlemlerde her iki eşin de onayını almak, hukuki bir gereklilik haline gelir. Bu da mülk paylaşımı sırasında adil bir sürecin işlemesini kolaylaştırır.
Eşler Arası Tapu Devri Nasıl Yapılır?
Eşler arasında tapu devri yapmak isteyen taraflar, öncelikle tapu müdürlüğünden randevu almalıdır. Sürecin sağlıklı ilerlemesi için devre konu taşınmazın tapu belgesi, tarafların kimlik belgeleri, “Vergi borcu yoktur” yazısı, belediyeden alınan emlak rayiç bedel yazısı ve Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) gibi evrakların eksiksiz olması gerekir. Eşlerden biri işlemlerde bulunamayacaksa, geçerli bir vekaletname ile temsil edilmesi mümkündür. Bu vekaletnamede, söz konusu mülkün açık adresinin belirtilmesi ve tapu devir işlemlerini kapsayıcı yetkiler verilmesi önemlidir.
Tapu müdürlüğüne gidildiğinde, satış mı yoksa bağış yoluyla devir mi yapılacağı beyan edilir. Bağış yoluyla tapu devrinde, daha yüksek oranda bir harç uygulaması söz konusu olduğundan, çoğu eş, satış göstererek tapu harcını düşürmeye çalışır. Ancak gerçek bedelin resmi belgelerden çok daha düşük gösterilmesi, usulsüzlük niteliği taşıyabilir ve cezai yaptırımları beraberinde getirebilir. Dolayısıyla, işlemler sırasında banka yoluyla bedelin ödenmesi, tapudaki beyanın da bu tutarı yansıtması tavsiye edilir.
Eş Üzerine Tapu Devri
Eş üzerine tapu devri, mal rejiminin özelliklerine göre farklı sonuçlar doğurabilir. Edinilmiş mallara katılma rejimi uygulanan bir evlilikte, evlilik süresince alınan gayrimenkuller hangi eşin üzerine tapulu olursa olsun, diğer eşin de pay hakkı saklıdır. Ancak tapunun resmi olarak eş üzerine tescil edilmesi, hukuki anlamda güvence oluşturabilir ve ileride çıkabilecek tapu iptali ve tescil davalarının önüne geçebilir. Bu işlem sırasında, her iki eşin de rızası ve gerekli evraklarla tapu müdürlüğüne başvurması gerekir.
Bazı durumlarda, eş üzerine tapu devri yapılması boşanma öncesi önlem olarak da değerlendirilebilir. Örneğin, eşlerden biri üzerine kayıtlı olan bir mülkü, diğer eşe satış veya hibe yoluyla devrederek olası bir icra takibi ya da borçlanma riskinden kaçınmak isteyebilir. Ancak bu tür işlemler, borçlunun mal kaçırma niyetiyle hareket ettiği ileri sürülerek mahkemeye taşınabilir ve mahkemece iptal edilebilir. Dolayısıyla eş üzerine tapu devri yapılırken, hem yasal gereklilikler hem de işlemin gerçek niyeti dikkatle gözden geçirilmelidir. Aksi halde, yapılan devir işlemi hakkında “geçersizlik” veya “muvazaa” iddiası gündeme gelebilir.
Eşler Arası Tapu Devri Sonuç
Evlilik birliğinin sona ermesi halinde, Eşler Arası Tapu Devri konusundaki ihtilaflar mahkemelerce detaylıca incelenir. Devir işleminin tapuda satış olarak görünüp gerçekte bedelsiz yapılması tek başına gizli bağış sonucuna götürmeyebilir. Yargıtay kararları, devralan eşin söz konusu taşınmazı kişisel mal kaynaklarıyla almadığı ispatlanırsa, bu tapu devrini edinilmiş mal saymaya eğilimlidir. Ancak somut dosyada bağışı çağrıştıran sözler, yazılı veya tanık beyanları gibi kanıtlar mevcutsa, gizli bağış kabulü yapılır. Bu durumda, taşınmazın kişisel mal niteliğinden dolayı devreden eş lehine katılma alacağı doğmayacaktır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Eşler Arası Tapu Devri” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Eşler Arası Tapu Devri Sık Sorulan Sorular
Eşler arası tapu devrinde hangi durumlarda katılma alacağı doğar?
Eğer devredilen taşınmazın edinilmiş mal olduğu tespit edilirse, evlilik birliği sona erdiğinde devreden eş, katılma alacağı talebinde bulunabilir. Ancak gizli bağış kabul edilirse ve taşınmaz kişisel mal sayılırsa, katılma alacağı söz konusu olmaz.
Gizli bağış kabul edilirken eşlerin beyanları mı yoksa yazılı deliller mi daha önemlidir?
Her somut olayın koşullarına bakılır. Yargıtay, yazılı delillerin varlığını çok daha ciddiye alır. Fakat güvenilir ve tutarlı tanık beyanları, eşlerin açıkça “bedelsiz devir” ifadesi kullanmaları da gizli bağış tespitinde etkili olabilir.
Devir alan eşin kişisel mal kaynaklarıyla aldığı ne zaman kabul edilir?
Devir alan eş, taşınmazın bedelini evlilik öncesi birikimleriyle, miras yoluyla edindiği parayla veya kendine ait başka bir kişisel mal kaynağıyla ödediğini kanıtlayabilirse, bu durumda devralınan taşınmaz kişisel mal sayılır. Aksi ispatlanmadıkça edinilmiş mal olarak kabul edilir.
Tapuda bağış yapılması mı yoksa satış olarak gösterilmesi mi daha avantajlıdır?
Kanuni sonuçları açısından, satış veya bağış ayrımının gelecekteki uyuşmazlıklara farklı etkileri olur. Gizli bağış durumunda kişisel mal statüsü kazanılsa da bunun ispatı farklı prosedürler gerektirir. Tapuda gerçek durumu yansıtan işlem tesis etmek, olası uyuşmazlıkları azaltır.
