Kira hukuku uygulamalarında en çok tartışılan konulardan biri, Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye meselesidir. Bu tahliye türü, ev sahibinin kiralanan taşınmazda köklü bir inşaat veya tadilat yapma gerekliliği nedeniyle kiracıyı tahliye edebilmesini düzenler. Ancak bu süreç, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 350/2 kapsamında belirli koşullara bağlıdır. Aşağıda, Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye kavramını hukuki ve detaylı biçimde inceleyebilir, yasal dayanakları ile süreçte dikkat edilmesi gereken tüm unsurlara ulaşabilirsiniz.
Tadilat Nedenleri ve Hukuki Dayanak
Öncelikle, ev sahibinin kiracıya karşı “tadilat nedeniyle tahliye” davası açabilmesi için tadilatın esaslı ve gerekli olması gerekir. TBK m. 350/2, kiralanan taşınmazın “yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi” halinde ve bu işler yapılırken taşınmazın kullanılmasının imkânsız olacağı durumlarda tahliyenin istenebileceğini düzenler. Bu hukuki çerçeve, kiraya verenin mülkiyet hakkını korurken, kiracının da haksız tahliye edilmesini engellemeyi amaçlar. Bunun yanı sıra, 7445 sayılı Kanun ile tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmiştir. Yani dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
Esaslı Tadilatın Şartları
Tadilatın “esaslı” sayılması için belirli ölçütler aranır. Yapının taşıyıcı unsurlarının değişmesi, yapı inşaat alanının genişletilmesi, kullanım amacının farklılaşması veya ruhsat eki projelerde ciddi revizyonlar yapılması gibi durumlar tadilatın esaslı olduğunu gösterir.
Bunun yanı sıra, ilgili tadilatın gerçekten gerekli olduğu da kanıtlanmalıdır. Basit boya badana veya birkaç gün sürecek ufak bir onarım, Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye sebebi oluşturmaz. Aynı şekilde tadilat sürecinde kiracının evi kullanabilmesi mümkünse, tahliye talebi reddedilecektir. Bu nedenle, tadilatın niteliği ve tadilat sırasında konutun kullanılma imkânının bulunmaması hayati önem taşır.
Tadilat Nedeniyle Tahliyenin Yasal Dayanağı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2 hükmü, “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.” şeklindedir. Bu hüküm, tadilatın hukuki dayanağını doğrudan ortaya koyar. İlgili yasal zemini güçlendirmek için Yargıtay kararlarına da başvurmak gerekir. Örneğin, banyo eklenmesi, kalorifer tesisatı veya asansör ilavesi gibi projeler genellikle esaslı tadilat olarak kabul edilir ve ilgili davalarda Yargıtay bu yönde kararlar vermiştir.
Mahkemeye Sunulması Gereken Proje ve Deliller
Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye davasında en önemli aşamalardan biri, tadilat projesinin veya inşaat ruhsatının mahkemeye sunulmasıdır. Tadilatın yalnızca sözlü beyanlarla ileri sürülmesi yeterli görülmez. İmar mevzuatına uygun bir proje ya da inşaat ruhsatı bulunmalı ve bu belge dava dosyasına eklenmelidir. Proje gerçeği yansıtmalı, gerçekten uygulanabilir olmalı ve hukuka aykırı olmamalıdır. Aksi halde, tahliye talebi reddedilebileceği gibi sürecin uzaması da söz konusu olabilir.
Kira Sözleşmesi Türüne Göre Tahliye Süresi
Tadilat nedeniyle tahliye süreci, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişkenlik gösterir:
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, her altı aylık kira döneminin bitiminden en az üç ay önce fesih bildirimi yapılması gerekir. Fesih tarihinin dolmasıyla birlikte, bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.
- Belirli süreli sözleşmelerde ise sözleşme süresinin bitimini takiben dava açılır. Yani sözleşme süresi dolar dolmaz, tadilat nedeniyle tahliye talep edilebilir.
Her iki durumda da arabuluculuk şartının sağlanması gerektiği unutulmamalıdır. Arabuluculuk sürecine başvurmadan dava açmak mümkün değildir ve bu eksiklik, davanın usulden reddine yol açabilir.
Tadilat Sırasında Konutun Kullanılamaz Olması
Tadilatın niteliği ve kapsamı nedeniyle kiracının evde oturması imkânsız hale gelmelidir. Örneğin, yapının taşıyıcı unsurlarının değiştirilmesi, bütün tesisatın yenilenmesi, çok geniş çaplı eklemeler veya yapısal değişiklikler söz konusuysa konutun kullanılması fiilen imkânsız hale gelir. Ancak kısa sürecek ve kiracıya ciddi rahatsızlık vermeyecek basit onarımlar bu kapsamda değerlendirilmez. Mahkeme, tadilat süresini ve tadilatın teknik boyutunu genellikle bilirkişi raporu ile tespit eder.
Tadilat Sonrası Kiracının Hakları
Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye davasıyla kiracı tahliye edilirse, TBK m. 355 hükmü gereği ev sahibi, tahliyenin ardından izlenecek süreçte bazı yükümlülükler altına girer. Tadilat yapılmamışsa ve ev eski haliyle yeniden kiralanacaksa, üç yıl geçmedikçe konut başka bir kiracıya verilemez. Bu yasağın ihlal edilmesi halinde eski kiracı, ev sahibinden tazminat talep edebilir.
Eğer ev sahibi gerçekten tadilat veya yeniden inşa faaliyetlerini tamamladıysa, evin yeni durumuna uygun biçimde tekrar kiraya verilebilir. Ancak bu durumda da eski kiracının öncelik hakkı devreye girer. Ev sahibi, eski kiracıya yazılı bildirimde bulunarak konutu yeni şartlarda kiralamak isteyip istemediğini sormalıdır. Kiracı, bu bildirimi aldıktan sonraki bir ay içinde hakkını kullanmazsa, öncelik hakkı sona erer. Kullanmak isterse, ev sahibi eski kiracıya bu imkanı sunmak zorundadır.
Davanın Süresi ve Mahkeme Seçimi
Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye davası ortalama 6 ila 12 ay aralığında sonuçlanabilir. Bu süre, mahkemenin iş yüküne, tarafların tutumuna, bilirkişi incelemesine ve diğer usul işlemlerine göre değişebilir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın yanlış mahkemede açılması, zaman kaybı ve masraf artışıyla sonuçlanabileceğinden dikkatli hareket etmek gerekir.
Arabuluculuk Süreci ve İhtarname
7445 sayılı Kanunla getirilen düzenlemeler uyarınca, tahliye davalarında artık arabuluculuk bir “dava şartı” olarak karşımıza çıkar. Dolayısıyla, önce arabulucuya başvurulmadan dava açılamaz. Bu süreçte kiracıya gönderilecek ihtarname de usulüne uygun biçimde hazırlanmalı ve tadilatın esaslı ve gerekli olduğunu açıkça belirtmelidir. İhtarname hatalı düzenlenirse veya zamanlamasında eksiklik olursa, dava süreci uzayabilir ya da reddedilebilir.
Dava Açarken Dikkat Edilecek Hususlar
Davanın başarıya ulaşması, Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye şartlarının tam olarak yerine getirilmesine bağlıdır. Gerekli proje veya ruhsat eksiksiz şekilde mahkemeye sunulmalıdır. Tadilatın süresi, niteliği ve gerekliliği konusunda ikna edici delillerle desteklenmelidir. Yargıtay içtihatları ve bilirkişi raporu, hakimin kanaatinde önemlidir. Ayrıca kiraya verenin kötü niyetli olmadığı, yalnızca gerçek bir tadilat ihtiyacından kaynaklı tahliye talebinde bulunduğu da ortaya konmalıdır.
Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Sonuç
Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye süreci, hem kiracının hem de ev sahibinin hak ve menfaatlerini dengeleyen önemli bir hukuki konudur. Tadilatın esaslı ve gerekli olması, konutun kullanımını imkânsız kılması ve projenin hukuka uygun şekilde hazırlanmış olması gibi şartların tümü yerine getirilmelidir. Bunun yanında, arabuluculuk aşamasını atlamamak ve davayı yetkili mahkemede açmak da hayati önem taşır. Dava süreci sonunda tahliye gerçekleşmiş olsa bile, evin tekrar kiraya verilmesinde eski kiracının hakları korunmaya devam eder. Dolayısıyla, her aşamada hukuki destek alarak hareket etmek, olası hak kayıplarının önüne geçecektir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Sık Sorulan Sorular
Tadilat ne zaman esaslı sayılır?
Yapının taşıyıcı unsurlarının değiştirilmesi, yapının kullanım amacının farklılaştırılması, imar projesinin büyük ölçüde değişmesi veya inşaat ruhsatının kapsamlı bir yenilik içeriyor olması durumlarında tadilat esaslı kabul edilir.
Tadilat süresi ne kadar olmalı?
Tahliye talebinde bulunabilmek için tadilatın kısa süreli olmaması gerekir. Birkaç günlük basit tamirler veya onarımlar, Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye sebebi oluşturmaz. Tadilatın konutun kullanımını gerçek anlamda engelleyecek kadar kapsamlı ve uzun sürmesi beklenir.
Proje veya ruhsat sunmak zorunlu mudur?
Evet. Mahkemeye, tadilatın gerçekçiliğini ve hukuka uygunluğunu gösteren projeler, ruhsatlar veya imar onaylı belgeler sunulmalıdır. Yalnızca sözlü beyan yeterli kabul edilmez.
Eski kiracının öncelik hakkı nedir?
Tadilat bitip ev yeniden kiraya verilmek istendiğinde, eski kiracıya yazılı bildirim yapılarak yeni şartlarla kiralamak isteyip istemediği sorulmalıdır. Bu 1 aylık süre zarfında kiracı isterse önceliğini kullanarak sözleşme yapabilir.
7445 sayılı Kanun’a göre arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Tahliye davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak yasal bir zorunluluk haline gelmiştir. Bu prosedür atlanırsa dava usulden reddedilir.
Hukuki danışmanlık almak gerekli midir?
Tahliye süreci, teknik detaylar ve yasal prosedürler içerdiği için bir gayrimenkul avukatı veya hukuki danışmanla ilerlemek hak kayıplarının önüne geçer. Proje hazırlığından ihtarnameye, arabuluculuk sürecinden mahkeme aşamasına kadar her adımda doğru strateji belirlenmelidir.
