Taşınmaz malikinin rızası dışında, gayrimenkulünün bir başkası tarafından kullanılması halinde ortaya çıkan haksız işgal nedeniyle talep edilen tazminata Ecrimisil Davası adı verilir. Uygulamada haksız işgal tazminatı olarak da bilinen bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun 993 ilâ 995. maddelerinde düzenlenen haksız zilyetlik hükümlerine ve Yargıtay içtihatlarına dayanır. Kanunda özel olarak “ecrimisil” başlığı altında ayrı bir düzenleme bulunmamakla birlikte, bu dava yıllar içinde uygulamada şekillenmiştir.
Ecrimisil Nedir ve Haksız İşgal Kavramı
Ecrimisil, bir gayrimenkulün malikinin izni olmaksızın kullanılması durumunda, haksız şekilde bu kullanımda bulunan kişiden talep edilebilen tazminatın adıdır. Kişinin taşınmazı hukuka aykırı olarak kullanması ve bu sebeple malikin zarara uğraması halinde, kötü niyet şartı da varsa mahkemeler ecrimisile hükmeder. Yargıtay içtihatlarında haksız fiil niteliğinde görülen ecrimisil, haksız işgalin devamı boyunca elde edilen veya elde edilebilecek ürünlerle bağlantılıdır.
Haksız işgal, malik veya hak sahibi kişinin rızası olmaksızın taşınmazın fiili kullanımı olarak tanımlanır. Rızasız kullanım, ilk baştan izinsiz olabileceği gibi, önceden verilen iznin geri alınmasına rağmen kullanımın sürmesi şeklinde de ortaya çıkar. Bu kapsamda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (YHGK) 04.11.2009 tarihli, E. 2009/1-401, K. 2009/473 sayılı kararında, başlangıçta kullanım konusunda muvafakat veren malikin, bu iznini sonradan geri çekmesiyle birlikte haksız işgalin oluştuğu kabul edilmiştir.
Ecrimisil Davasının Hukuki Niteliği ve Koşulları
Ecrimisil Davası, kanun ve Yargıtay uygulaması bakımından üç temel unsura dayanır. Bu unsurlar haksız işgal, kötü niyet ve zarar olarak özetlenir. Yüksek Mahkeme kararlarında, ecrimisile hükmedebilmek için söz konusu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerektiği vurgulanır.
Haksız İşgal Unsuru
Bir kimsenin, malikin izni olmaksızın veya geçerli bir hukuki sebep olmadan taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunması haksız işgalin en açık örneğidir. Kira sözleşmesi varsa, sözleşme süresi boyunca haksız işgalden söz edilemez. Ancak Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 10.05.2016 tarihli, E. 2016/6649, K. 2016/5902 sayılı kararında da vurgulandığı üzere, sözleşmenin sona ermesine rağmen kullanım devam ediyorsa haksız işgal ortaya çıkar.
Kötü Niyet Unsuru
Ecrimisil için haksız işgalin yanı sıra kötü niyet de aranır. Kötü niyet, işgalcinin taşınmazı haksız şekilde kullandığını bilmesi veya makul bir araştırma yapsa bilecek durumda olması anlamına gelir. İyi niyetli olduğunu iddia eden kişinin, malikin rızasının olmadığını öğrendiği andan itibaren kötü niyetli sayılacağı Yargıtay kararlarında net biçimde açıklanır. Ayrıca, dava açılması veya ihtar gönderilmesiyle birlikte işgalin sürmesi de kötü niyeti gösterir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun (H.G.K.) 07.03.2012 tarihli, E. 2011/3-834, K. 2012/127 sayılı kararında, davalıların iyi niyetli olduğunun anlaşılması nedeniyle ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir. Ancak bu karar da, işgalcinin durumdan haberdar olması halinde kötü niyetli sayılacağı ilkesini ortadan kaldırmamaktadır.
Zarar Unsuru
Ecrimisil talebi, haksız fiil benzeri bir yapıya sahiptir. Bu nedenle zarar unsuru da aranır. Haksız kullanım sonucu malikin uğradığı menfaat kaybı veya zarar ispatlanmalıdır. Kötü niyetli zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyduğu için malikin elde edemediği gelirler ve uğradığı zararlar bakımından sorumludur. Mahkemeler, zararın miktarını genellikle bilirkişi raporu aracılığıyla belirler.
Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası
Miras ortaklığı sebebiyle elbirliği veya paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, mirasçılardan veya paydaşlardan biri, diğerlerinin kullanımına engel olacak şekilde taşınmazı tek başına kullanırsa, Ecrimisil Davası gündeme gelir. Fakat bu davanın açılabilmesi için intifadan men şartı aranır. Yargıtay uygulamasında intifadan men, dava açmadan önce haksız işgalde bulunan paydaşa veya ortağa yapılan uyarı, itiraz ya da engelleme anlamına gelir.
Bu konu, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 24.03.2014 tarihli, E. 2014/3364, K. 2014/6216 sayılı kararında şöyle açıklanmıştır: “Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler.” Bu ifade, dava öncesi ihtarnamenin önemini vurgular. Aynı daire, 04.05.2015 tarihli, E. 2014/21191, K. 2015/6551 sayılı kararında da, ihtarnamenin tebliğ tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem için ecrimisil istenebileceğine hükmetmiştir.
İntifadan Men Koşulu ve İstisnaları
İntifadan men, paydaşın haksız kullanım karşısında “beni taşınmazdan veya gelirinden mahrum ediyorsun” şeklindeki resmi veya gayriresmî bildirimi şeklinde ortaya çıkar. Bu koşul aynı zamanda dava şartıdır. Paydaşın intifadan men yoluyla hakkını kullanmak istediğini açıkça gösterme zorunluluğu vardır.
Bununla birlikte, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.07.2013 tarihli, E. 2013/8153, K. 2013/11413 sayılı kararında ifade edildiği gibi, hukuki veya tabii semere (örneğin kira geliri) elde edilen yerlerde, ayrıca intifadan men şartı aranmaz. Çünkü taşınmaz üçüncü kişilere kiraya verilmiş ve somut bir gelir sağlanmışsa, diğer paydaşın zaten kullanım dışı bırakıldığı açıktır. Ayrıca, paydaşlar arasında halihazırda bir dava, icra takibi veya ihtar süreci varsa, yine ayrı bir intifadan men bildirimi aranmayabilir.
Ecrimisil Davasında Zamanaşımı
Ecrimisil taleplerinde 5 yıllık zamanaşımı geçerlidir. Bu süre, dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.01.2010 tarihli, E. 2009/15938, K. 2010/962 sayılı kararında, ecrimisil talebinde 5 yıllık süre esas alınmış ve bu süreden önceki dönem için tazminata hükmedilemeyeceği belirtilmiştir. Bu nedenle, dava açarken geriye dönük 5 yılı kapsayacak şekilde tazminat istenebilir. Süre geçtikten sonra, haksız işgalci gönüllü ödemediği takdirde dava imkânı ortadan kalkar.
Ecrimisil Bedelinin Hesaplanması ve Bilirkişi İncelemesi
Ecrimisil bedeli çoğunlukla bilirkişi incelemesi yoluyla belirlenir. Mahkemeler, taşınmazın niteliğini, konumunu, o bölgedeki emsal kira bedellerini, işgal süresini ve benzer kriterleri dikkate alarak hesaplama yapar. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 22.01.2014 tarihli, E. 2013/15905, K. 2014/858 sayılı kararına göre, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektirir ve hazırlanan bilirkişi raporunun somut bilgi ve belgeye dayanması gerekir.
Arsa ve binalarda kira esasına göre bir talep varsa, emsal araştırmaları yapılır. Emsal kira sözleşmeleri ve civardaki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri göz önüne alınır. İlk belirlenen bedelden sonraki dönemler için, ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) oranları baz alınarak artış hesaplanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 02.02.2010 tarihli, E. 2009/19094, K. 2010/1233 ve 1. Hukuk Dairesinin 18.03.2014 tarihli, E. 2013/19088, K. 2014/5802 kararlarında, ecrimisilin “en az kira geliri, en çok da tam gelir yoksunluğu” arasında değerlendirileceği ifade edilir.
Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ecrimisil Davası, genellikle Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girer. Yetki, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.6 doğrultusunda belirlenir. Yargıtay, haksız fiilin işlendiği, zararın oluştuğu veya zarar görenin yerleşim yeri mahkemelerinin de yetkili olabileceğini kabul eder. Bunun yanı sıra taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili sayılabilir.
Belirsiz Alacak Davası ve Islah İmkânı
Ecrimisil talebi, somut olarak her zaman dava açıldığı anda netleştirilemeyebilir. Bu nedenle uygulamada sıkça belirsiz alacak davası olarak açılır. Bilirkişi raporu geldikten sonra istenebilecek tutar ıslah yoluyla arttırılabilir veya netleştirilebilir.
HMK m.176 gereğince taraflar, usul işlemlerini kısmen veya tamamen ıslah edebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 19.10.2017 tarihli, E. 2015/2757, K. 2017/5622 sayılı kararında, ecrimisil davasında ıslahta bulunulabileceği açıkça belirtilmiştir. Davacının başlangıçta şimdilik belirttiği tutarı ıslahla yükseltmesi mümkündür.
Ecrimisil Davası Masrafları ve Dava Süresi
Ecrimisil davalarında harç ve yargılama giderleri, dava değerine göre belirlenir. Bilirkişi ücreti, keşif masrafları gibi kalemler de sürece ek maliyet getirir. Bu davaların ortalama 18 ila 24 ay arasında sonuçlandığı görülür. Süre, mahkemenin iş yoğunluğu, bilirkişi raporlarının hazırlanma zamanı ve tarafların itirazları gibi faktörlere göre değişir.
Ecrimisil Ödenmezse İcra Takibi
Mahkeme, Ecrimisil Davası sonucunda haksız işgalciyi belirli bir tazminata mahkûm ederse ve bu bedel süresi içinde ödenmezse, alacaklı malik icra takibi başlatabilir. Hazine veya Vakıflar gibi kurumlar açısından 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre de tahsil yoluna gidilebilir. İcra aşamasında, borçlunun mal varlığına haciz konabilir.
Ecrimisil Davası ve El Atmanın Önlenmesi Davası Arasındaki Fark
El atmanın önlenmesi davası, haksız müdahaleyi sona erdirmeye yöneliktir. Taşınmaz üzerindeki işgal devam ediyorsa, el atmanın önlenmesi davası açılır. İşgal kalktıktan sonra artık el atmanın önlenmesi talebi dinlenemez. Ancak geçmişteki haksız kullanım sebebiyle malikin zararı söz konusu ise, bu zararın tazmini amacıyla Ecrimisil Davası devreye girer.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin (8.HD) 2018/1880 E., 2018/16053 K., 20.09.2018 T. sayılı kararında da, taşınmazda bulunan barakaların kaldırılmış olması nedeniyle haksız müdahalenin artık devam etmediğine, bu nedenle el atmanın önlenmesine karar verilemeyeceğine, ancak ecrimisil talebinin incelenebileceğine işaret edilir.
Hazine Arazilerinde Ecrimisil
Hazine arazilerinin veya devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin haksız olarak kullanılması halinde, Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi uyarınca idare (örneğin Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü) ecrimisil talep edebilir. Burada, zararın varlığı veya haksız kullanımda bulunan kişinin kusuru aranmaz. Kanun, devletin özel mülkiyetindeki veya kamu mallarındaki işgalin bir an önce sonlandırılması ve işgal süresince elde edilen menfaatin ecrimisil olarak ödenmesini öngörür.
Kamu mallarının intifa hakkı bir yerel yönetim veya başka bir kamu tüzel kişisine devredilmiş olsa bile, mülkiyet Hazineye ait olduğundan, Hazine veya ilgili kamu kuruluşu Ecrimisil Davası açabilir. İdarenin sahip olduğu bu hak, TMK 715 ve Devlet İhale Kanunu 75 çerçevesinde değerlendirilir.
Ecrimisil Davası Kanun Yolları
Ecrimisil davalarında yerel mahkeme kararına karşı, bölge adliye mahkemesi (istinaf) yoluna başvurulabilir. İstinaf sürecinde karar denetlenir ve gerekirse dosya Yargıtay incelemesine de gidebilir. Taşınmazın aynına ilişkin olmaması sebebiyle, kararın icrası kesinleşme şartına bağlanmaz. Yani istinaf veya temyiz incelemesi sürse bile alacaklı, ilamı icraya koyabilir.
Ecrimisil Davası Sonuç
Ecrimisil Davası, haksız işgal eyleminin ortaya çıkardığı zararın tazmini için başvurulan, kötü niyet ve zarar unsurlarının varlığıyla ilerleyen, uygulamada son derece önemli bir davadır. Türk Medeni Kanunu hükümlerinin yanı sıra, Yargıtay içtihatları da bu davanın kapsamını genişletmiştir. Taşınmazın maliki veya ortakları, rızaları dışında devam eden kullanımlardan kaynaklı gelir kayıplarını ecrimisil yoluyla talep edebilir. Beş yıllık zamanaşımı, intifadan men koşulu, bilirkişi raporları ve kötü niyet değerlendirmesi gibi unsurlar, bu davanın iskeletini oluşturur. Ayrıca, mirasçılar arasında veya Hazine arazilerinde uyuşmazlıkların çözümü açısından da ecrimisil büyük önem taşır. Süreçte uzman bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak, detaylı hesaplamalar ve hukuki prosedür açısından faydalı olur. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Ecrimisil Davası” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Ecrimisil Davası Sık Sorulan Sorular
Ecrimisil Davası ortalama ne kadar sürer?
Genellikle 18 ila 24 ayda sonuçlanır. Mahkemenin iş yoğunluğu, bilirkişi raporlarının süresi ve tarafların itirazları gibi etkenler bu süreyi etkiler.
Zamanaşımı süresi nedir?
Beş yıl olarak belirlenmiştir. Dava tarihinden geriye dönük 5 yıldan daha eski haksız işgaller için ecrimisil talep edilemez.
Ecrimisilde intifadan men neden önemlidir?
Paydaşlar veya ortaklar arasında açılan davalarda, haksız kullanan tarafa daha önce “taşınmazı kullanmaktan men edildiğine” dair bildirim yapılması gerekir. Bu bildirim olmadan dava açılamaz.
Hazine arazilerinde ecrimisil nasıl talep edilir?
Hazine veya ilgili kamu idaresi tarafından, Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesine dayanılarak doğrudan talep edilir. Zarara uğranması veya kusur aranmaz.
Ecrimisil Davası ile el atmanın önlenmesi davası aynı mıdır?
Hayır. El atmanın önlenmesi devam eden işgali sonlandırmaya yöneliktir. Ecrimisil ise haksız kullanım sonucu doğan maddi zararın karşılanmasını amaçlar.
Dava değerini artırmak için ne yapabilirim?
Belirsiz alacak davası açabilir ve bilirkişi raporu geldikten sonra ıslah yoluyla talep miktarını yükseltebilirsiniz.
Ecrimisil ödenmezse ne olur?
Malik veya ilgili kurum, ilamlı icra yoluna başvurarak ecrimisil bedelinin ödenmesini cebri icra prosedürleriyle takip edebilir.
