Kat mülkiyetine tabi yapıların yönetimi, kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararlara bağlıdır. Bu toplantılarda yapılacak her türlü inşaat, onarım, tadilat ya da idari düzenleme, ilgili hukuki çoğunluk sağlanmak suretiyle hayata geçirilir. Birden Fazla Dairesi Olanın Oy Hakkı ise bu toplantılarda son derece kritik bir konudur. Her bağımsız bölüm temel olarak bir oy hakkı yaratır, ancak aynı kişi tarafından birden fazla bağımsız bölümün sahipliği söz konusu olduğunda, oy sayısına birtakım yasal sınırlamalar getirilir. Bu makalede, söz konusu sınırlamalar, kat malikleri kurulu toplantılarının toplanma ve karar alma usulleri, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki oy çoğunlukları ve hukuki süreçler detaylı biçimde ele alınacaktır.
Kat Malikleri Kurulu Toplantılarının Temel İlkeleri
Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde yılda bir defadan az olmamak üzere toplanır. Kurulun ne zaman toplanacağı, yönetim planında belirtilmiştir. Yönetim planında herhangi bir dönem belirtilmemişse, toplantı her takvim yılının ilk ayında yapılır. Toplu yapılarda ise toplantı süresi en geç iki yılda bir defadan az olmayacak şekilde belirlenir; eğer yönetim planında böyle bir zaman belirtilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayında toplanma esası geçerlidir.
Olağan toplantıların yanı sıra, önemli bir sebep ortaya çıktığında olağanüstü toplantılar da düzenlenebilir. Bu durumda, yönetici veya denetçi ya da kat maliklerinin en az üçte birinin talebiyle toplantı çağrısı yapılabilir. Çağrı, kat maliklerine en az 15 gün önceden taahhütlü mektup veya imzaları alınacak yazılı bir bildirimle iletilmelidir. İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantının yeri ve zamanı da aynı çağrıda belirtilir. İlk ve ikinci toplantı arasında en az 7 günlük bir süre olması da yasal bir zorunluluktur.
Oy Kullanma Prensipleri ve Sınırları
Kat malikleri kurulu toplantılarında, her kat malikinin arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkı olduğu kabul edilir. Bunun yanı sıra, her bağımsız bölümün bir oy hakkı yarattığı ilkesi benimsenmiştir. Bağımsız bölümlerin daire, dükkan, depo ya da benzeri niteliklere sahip olması, oy hakkı bakımından herhangi bir farklılık yaratmaz. Dolayısıyla bir depoya sahip malikle bir daireye sahip malik arasında oy kullanma esasında bir ayrıcalık yoktur.
Bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye aitse, o bölümün oyunu içlerinden bir temsilci kullanır. Örneğin, bir dükkana üç kişinin malik olması, dükkanın yine tek bir oy hakkı olduğu gerçeğini değiştirmez. Oy kullanacak kişi, paydaşlar arasında temsilci olarak belirlenir ve kurulda bağımsız bölüm adına oy verir. Böylece, kat malikleri kurulu toplantılarındaki kararların düzenli ve etkin alınması sağlanır.
Birden Fazla Dairesi Olanın Oy Hakkı
Birden Fazla Dairesi Olanın Oy Hakkı başta çoklu bağımsız bölüm sahibi maliklere avantaj sağlıyor gibi görünse de, bu durumun Kat Mülkiyeti Kanunu ile dengelendiğini görmekteyiz. Her bir bağımsız bölüm için bir oy hakkı tanınmakla birlikte, bir kişinin sahip olduğu toplam oyların sayısı, tüm oyların üçte birinden (1/3) fazla olamaz. Dolayısıyla 30 bağımsız bölümden oluşan bir apartmanda, bu bölümlerin 15’ine de sahip olsa bile, ilgili kişinin oy hakkı 30 oyun 1/3’ünü, yani 10 oyu aşamaz.
Bu sınırlama, özellikle büyük yapılarda ya da toplu konutlarda, tek bir kat malikinin aşırı güç elde etmesini engellemek amacıyla getirilmiş bir düzenlemedir. Böylece, kat malikleri kurulu içerisindeki oy dengesi korunmakta, kararların alınmasında adalet sağlanmaktadır.
Karar Alınmasında Yeter Sayı ve Çoğunluklar
Kat malikleri kurulu toplantılarının geçerli bir biçimde açılabilmesi için, ilk toplantıda kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarıdan fazlasının toplantıda hazır bulunması gerekir. Bu yeter sayıya “çifte çoğunluk” adı da verilir. Eğer ilk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda asgari katılım oranı aranmaz. Kararlar, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Ancak, alınacak kararın nitelikli oy çoğunluğuna tabi olması halinde, o nitelikli çoğunlukta yeterli sayıda kat malikinin de toplantıya katılması zorunludur.
Oy Birliği Gerektiren Kararlar
Bazı konularda oy birliği aranır. Bu, tüm kat maliklerinin karara lehte oy kullanmasını ya da çekimser kalanların olmamasını ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca özellikle şu durumlarda oy birliği gerekir:
Ana taşınmazın üstüne kat ilavesi yapılması veya çekme katın tam kata dönüştürülmesi, toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzerinde olan yapılarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtmaya çevrilmesi, arsa paylarının yeniden tespiti, arsanın bölünmesi, arsa üzerinde yeni hak kayıtlanması, bodrum veya zemin kat gibi belirli alanlarda sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp, lokanta, fırın, imalathane, çarşı ve benzeri yerlerin açılmasına dair kararlar, ana taşınmazın dış duvarlarının veya çatı gibi kısımlarının reklam amacıyla kiralanması.
Bu konularda oy birliği sağlanmadan alınan bir karar, hukuken geçerli sayılamaz. Karara itiraz eden her malik, sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir.
4/5 Çoğunluk Gerektiren Kararlar
Bazı kararların alınabilmesi için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu aranır. Bunların başında yönetim planında değişiklik yapılması gelir. Yönetim planı, apartman veya site yönetiminin “Anayasası” olarak kabul edilebilir. Bu planın hükümleri, kat maliklerinin hak ve borçları açısından belirleyicidir. Dolayısıyla bu planda köklü değişiklikler yapılırken 4/5 çoğunluk aranması, yönetim planındaki düzenlemelerin ağırlığını vurgular. Ayrıca, 5 ve üzeri kişinin birlikte edindiği arsa üzerinde kat irtifakı kurulması ya da ortak alanlarda kapsamlı inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılması gibi hususlarda da 4/5 onay esastır.
Çifte Çoğunluk
Çifte çoğunluk, sayı ve arsa payı bakımından katılanların çoğunluğunu ifade eder. Bu tür kararların geçerli sayılabilmesi için, her iki çoğunluk türünün aynı anda sağlanması zorunludur. Kat malikleri kurulunda genellikle yönetici veya denetçi atanmasında, engelli maliklerin yaşamını kolaylaştıracak proje tadilatlarında, ısı yalıtımı yahut ısıtma sistemindeki yakıt dönüşümlerinde ve merkezi sisteme geçiş ya da ferdi sisteme dönüş kararı alınırken çifte çoğunluk aranır.
Çifte çoğunluk hem toplantının açılışını hem de karar alınabilmesini yakından ilgilendirir. İlk toplantıda gerekli sayıya ulaşılmadığında ikinci toplantıya geçilir ve o toplantıda kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Ancak kararın çifte çoğunlukla alınması gereken bir hususa ilişkin olması halinde, yeter sayıya ulaşılamıyorsa, ilgili düzenleme veya değişiklik yapılamaz.
Birden Fazla Dairesi Olanın Oy Hakkı Sonuç
Kat mülkiyeti düzeni, kat malikleri kurulunda alınan kararlara dayanır. Toplantıların usulüne uygun yapılması, yeterli çoğunluğun sağlanması, çoğunluk tipinin doğru belirlenmesi ve oy haklarının yasal esaslara göre kullanılması çok önemlidir. Birden Fazla Dairesi Olanın Oy Hakkı, hukukumuzda kat maliklerinin dengesini korumak üzere sınırlandırılmıştır. Sahip olunan bağımsız bölüm sayısı arttıkça, ilgili kişinin oy hakkı da artar ancak bu, genel kuruldaki tüm oyların üçte birini geçemez. Bu düzenleme, kat maliklerinin birlikte yaşama kültürünü ve kolektif menfaatlerini korumak için getirilmiştir. Kararların geçerli olabilmesi için gerekli oy birliği, 4/5 çoğunluk, çifte çoğunluk gibi çoğunlukların sağlanması hususunda da titizlikle hareket edilmesi gerekir. Aksi hâlde, yargı mercileri nezdinde iptal davasıyla karşılaşılabilir. Bu nedenle, apartman veya site yönetimlerinde ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda uzman bir hukukçuya danışılması tavsiye edilir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Birden Fazla Dairesi Olanın Oy Hakkı” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Birden Fazla Dairesi Olanın Oy Hakkı Sık Sorulan Sorular
Bir malikin birden fazla bağımsız bölümü varsa ne kadar oy hakkı vardır?
Kanuna göre, her bağımsız bölüm için bir oy hakkı tanınır. Ancak, aynı kişinin toplam oy hakkı, tüm oyların üçte birini aşamaz.
Bağımsız bölümü birden fazla kişi paylı mülkiyet şeklinde satın almışsa oy hakkını kim kullanır?
Söz konusu bağımsız bölüm adına içlerinden birinin temsilci seçilmesi gerekir. Böylece, o bölüm için yalnızca bir oy hakkı kullanılmış olur.
İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa ne olur?
İlk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu elde edilemezse, ikinci bir toplantı yapılır ve bu toplantıda kararlar, katılanların salt çoğunluğuyla alınır. Ancak nitelikli çoğunluk (oy birliği, 4/5 çoğunluk gibi) aranan kararlar için yine gerekli çoğunluk oranı sağlanmış olmalıdır.
Oy birliği gerektiren kararlar hangileridir?
Ana taşınmazın üstüne kat ilavesi, mevcut katların tam kata dönüştürülmesi, arsa paylarının yeniden belirlenmesi, arsanın bölünmesi, belirli iş yerlerinin (eğlence, gıda işletmeleri vb.) açılması, dış cephe veya çatıların reklam amacıyla kiralanması gibi konularda oy birliği aranır.
4/5 çoğunluk gerektiren kararlar hangileridir?
Yönetim planı değişikliği, 5 veya daha fazla kişinin ortak olduğu arsa üzerinde kat irtifakı kurulması, kapsamlı tadilat ve ilaveler gibi konularda kat maliklerinin 4/5’inin oyu zorunludur.
Yönetici ya da denetçi atamak için hangi çoğunluk aranır?
Yönetici veya denetçi atamak için genellikle çifte çoğunluk (sayı ve arsa payı çoğunluğu) geçerlidir. Toplantıya katılanların hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu sağlanmış olmalıdır.
