Apartman yaşamında otopark konusu sıkça anlaşmazlıklara yol açar. Özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan genelgeler ve yerel imar yönetmelikleri, apartman otopark anlaşmazlığı sürecinde belirleyici rol oynar. Bu makalede, otopark kullanımının hukuki temelleri, kiracıların hakları, ortak alan düzenlemeleri ve LPG’li araç girişleri gibi merak edilen konular ele alınacaktır.
Apartman Otopark Anlaşmazlığı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki Düzenlemeler
Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölüm maliklerinin ve kiracılarının hak ve yükümlülüklerini ayrıntılı şekilde düzenler. Kanun’un 4. maddesi, otoparkların ortak alan niteliğinde olduğunu açıklar. Apartman otopark anlaşmazlığı genellikle bu ortak alanın kullanımından doğar. Arsa payı esas alınarak ya da yönetim planı hükümlerine göre otopark kullanımı paylaştırılır. Kanunun ilgili hükümlerine göre:
- Kat maliklerinin ihtiyaçlarına göre kullanım düzenlemesi yapmak esastır.
- Otoparkla ilgili özel bir tahsis varsa, herkes kendisine düşen alanı kullanmalıdır.
- Yeterli alan yoksa, dönüşümlü kullanım ya da öncelik sırası gibi adil yöntemler benimsenir.
Apartman Otopark Anlaşmazlığı Yönetim Planının Önemi
Kat mülkiyetine tabi binalarda, yönetim planı her türlü kullanım şeklinin esaslarını ortaya koyar. Otopark alanlarının hangi daireye tahsis edileceği, daire büyüklüğü ya da arsa payı gibi kriterlerle belirlenebilir. Yönetim planı, tüm kat malikleri için bağlayıcı niteliktedir. Yönetim planında yeterli düzenleme yoksa, kat malikleri kurulunun kararıyla çoğunluk prensibi işletilerek yeni kurallar getirilebilir. Böylece apartman otopark anlaşmazlığı, hukuk çerçevesinde çözüme kavuşturulur.
Otopark Alanlarının Kullanım Hakkı
Otopark, ortak alan sayıldığı için malik sıfatıyla sahip olunan tüm haklar, kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracıya da geçer. Tapu tescilinde ya da yönetim planında özel bir tahsis yapılmamışsa, kimsenin kullanım hakkını engellemek mümkün değildir. Bu nedenle Kiracıların da otoparkı kullanma hakkı saklıdır. Aksi bir düzenleme olmadıkça veya kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış kararı bulunmadıkça, otopark kullanımı ücretsizdir. Bu noktada hakkaniyet ilkesi önemlidir.
Kiracıların Hakları
Kiracılar, maliklerin sahip olduğu kullanım haklarına kanunen sahip olur. Kira sözleşmesi kiralanan mülkle ilgili tüm kullanım haklarını devrettiğinden, otopark hakkında da kiracılar mülk sahiplerine tanınan hakları kullanabilirler. Yönetim veya diğer maliklerin kiracıya farklı kurallar uygulaması, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine aykırıdır. Apartman otopark anlaşmazlığı bu açıdan kiracılara farklı muamele yapılmasıyla da ortaya çıkabilir. Böyle bir durumda, kiracılar yasal yollara başvurabilir ve müdahalenin önlenmesini talep edebilir.
Otopark Alanı Yetersizliği Durumu
Otopark alanlarının sayıca yetersiz kalması en yaygın apartman otopark anlaşmazlığı nedenleri arasındadır. Yönetim planında hüküm yoksa, kat maliklerinin oybirliği ya da çoğunluk prensibi çerçevesinde adil bir çözüm aranır. Kullanım,
- Dönüşümlü ya da sırayla olacak şekilde,
- Park sırası listesi düzenlenerek,
- Araç sayısına göre kısıtlamalar getirilerek,
- Çevredeki otopark alanlarıyla anlaşma yapılarak sağlanabilir.
Çözüm önerileri arasında çift katlı park sistemleri veya çevredeki ortak alanların yeniden düzenlenmesi de vardır. Ancak her durumda bina yapısının güvenliği tehlikeye atılmamalı ve 4/5 çoğunluk arayışı gözetilmelidir.
Kapalı Otoparklarda LPG’li Araç Düzenlemeleri
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.60 hükmü, kapalı otoparklara LPG’li araç kabul edilmemesini temel kural olarak belirlemiştir. Ancak 4 Kasım 2020 tarihli düzenlemeye göre, AVM otoparklarında LPG’li araçların park etmesine kısmen izin verilmektedir. Bu izin de, havalandırma, elektrik tesisatı ve Türk Standartları Enstitüsü onayı gibi ek koşullara bağlanmıştır.
Apartman otoparklarında ise hâlen LPG’li araçlara genel bir yasak söz konusudur. Bu yasağın ihlali, hem yangın güvenliği bakımından hem de hukuki sorumluluklar açısından risk taşır. Apartman otopark anlaşmazlığı, LPG’li araçların kullanımının yarattığı güvenlik endişelerinden de kaynaklanabilir. Bu nedenle tüm malik ve kiracıların, olası tehlikelere karşı ilgili yönetmelik hükümlerine uyması zorunludur.
Ortak Alanları Dönüştürme ve Çözüm Önerileri
Otopark ihtiyacı çoğu zaman mevcut alanların yetersizliği nedeniyle daha da artar. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak alanların kullanım amacına uygun olarak düzenlenebileceğini söyler. Ortak kullanım alanlarında inşaat veya tadilat yapmak için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir. Bu işlem, bina sakinlerinin bağımsız bölümlerini kullanmasını engellemeyecek şekilde planlanmalıdır.
Öneriler arasında, otoparka uygun genişletme çalışmaları ya da çift katlı park sistemleri kurmak sayılabilir. Ancak bu çalışmaların hem yönetim planında yasaklanmamış olması hem de belediye tarafından onaylanması şarttır. Yapısal güvenliğin korunması, hava sirkülasyonu ve yangın önlemleri, dönüşüm projelerinde dikkatle değerlendirilir.
Mevzuata Uyum ve Belediye Onayı
Ortak alanları otopark haline dönüştürmek isteyenler, yerel imar yönetmeliklerini ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü genelgelerini incelemelidir. Başvuru öncesinde:
- Yönetim planının otopark düzenlemesine izin verip vermediği,
- Belediyenin bu değişikliği onaylayıp onaylamayacağı,
- Yangın, zemin yapısı ve statik açıdan binanın uygunluğu,
- Binanın güvenlik ihtiyaçlarını karşılayacak tedbirlerin alınıp alınamayacağı,
göz önüne alınmalıdır.
4/5 Oranı İle Karar Alma
Ortak alanlarda kapsamlı tadilat veya inşaat çalışması yapmak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinin 4/5 yazılı rızasını gerektirir. Daha düşük bir çoğunlukla alınacak kararlar, sonradan mahkeme tarafından iptal edilebilir. Çoğunluk sağlandıktan sonra yapılacak düzenlemelerin, bağımsız bölümlerin kullanımı engellemeyecek biçimde uygulanması da esastır. Bu şekilde hem yasalara hem de komşuluk hukukuna uygun hareket edilmiş olur.
Apartman Otopark Anlaşmazlığı Apartman Otopark Anlaşmazlığı Sonuç
Görüldüğü gibi apartman otopark anlaşmazlığı, sadece bir park etme sorunu olmaktan çıkıp, hukuki ve toplumsal yönleriyle değerlendirilmesi gereken bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı, otoparkta adil paylaşımın temel çerçevesini çizer. Kiracılar da maliklerle eşit haklara sahiptir. Kapalı otoparklarda LPG’li araç düzenlemeleriyle yangın güvenliği ön planda tutulur. Tüm bu süreçlerde, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almak, muhtemel hak kayıplarının önlenmesini sağlar. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Apartman Otopark Anlaşmazlığı ” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Apartman Otopark Anlaşmazlığı Sık Sorulan Sorular
Kiracılar otoparkı kullanabilir mi?
Evet, kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracılar, maliklerin sahip olduğu tüm kullanım haklarına sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu, kiracıların ortak alanlardan yararlanmasını engelleyen bir hüküm içermez.
Otopark alanı yetersizse nasıl çözüm üretilir?
Birçok yöntem uygulanabilir. Dönüşümlü kullanım, sıra listesi, çift katlı park sistemleri gibi çözümler değerlendirilir. Karar, çoğunluk prensibine veya yönetim planı hükümlerine göre alınır.
LPG’li araçlar neden apartman otoparklarına giremez?
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.60, kapalı otoparklarda LPG’li araç girişini yasaklamıştır. Bu düzenleme, yangın güvenliği ve patlama riskini önleme amacı taşır.
Ortak alanda tadilat için hangi çoğunluk gerekir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak alanlarda yapılacak inşaat veya tadilat için kat maliklerinin 4/5 yazılı rızasını arar. Bu şart sağlanmazsa, yapılan değişiklik hukuka aykırı hale gelebilir.
Yönetim planında otopark kullanımıyla ilgili bir hüküm yoksa ne yapılır?
Yönetim planında hüküm yoksa, kat malikleri kurulunun çoğunluk kararıyla veya arsa payı oranına göre adil bir paylaşım modeli geliştirilir. Aksi takdirde apartman otopark anlaşmazlığı yargıya taşınabilir.
