Alt kira, bir kiracının kiralamış olduğu taşınmazı veya taşınmazın bir bölümünü, üçüncü bir kişiye tekrar kiraya vermesi olarak tanımlanır. Bu uygulama, özellikle kira sözleşmesi kapsamındaki hakların devredilmesi veya paylaşılması noktasında gündeme gelir. Ancak alt kiraya ilişkin işlemler, sıradan bir sözleşme düzenlemesi olmaktan öte hukuki ve prosedürel pek çok unsuru barındırır. Bu nedenle Alt Kira Sözleşmesi Örneği, tarafların yükümlülüklerini, haklarını ve sorumluluklarını detaylıca düzenler.
Alt Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Alt kira, esas sözleşmede kiracı konumundaki kişinin, kiraladığı yeri bir başka kişiye kiraya vermesidir. Uygulamada okul kantinleri, büfeler, işyerleri gibi farklı nitelikteki yerler alt kiraya konu edilebilmektedir. Ancak alt kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için mutlaka asıl kiraya verenin izni veya onayı aranır. Asıl sözleşmede açıkça yasaklanmamış veya kiraya verenin yazılı rızası alınmışsa, alt kira hukuka uygun şekilde yapılabilir.
Kanun gereğince, alt kira ilişkisi, asıl kiraya veren ile alt kiracı arasındaki doğrudan ilişkiyi değiştirmese de çeşitli sorumluluklar doğurur. Örneğin, alt kiracının kullanımı sebebiyle ortaya çıkan zararlar, asıl kiracıya aittir. Dolayısıyla Alt Kira Sözleşmesi Örneği hazırlanırken tarafların mali ve hukuki sorumlulukları, fesih halleri ve tazmin yükümlülükleri titizlikle düzenlenmelidir.
Alt Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Alt kiraya ilişkin yapılan sözleşmelerde, usul hukukuna uygun davranmak son derece önemlidir. Zira hukuki hatalar, tarafların en başta belirledikleri haklı taleplerin bile reddedilmesi sonucunu doğurabilir. Bundan dolayı sözleşme hazırlanırken veya daha sonraki aşamalarda bir avukattan hukuki destek almak faydalı olacaktır.
Ayrıca hak düşürücü süreler, zamanaşımı süreleri ve arabuluculuk gibi prosedürel gereklilikler de gözden kaçırılmamalıdır. Bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Yine harç ve gider avansları da davanın açılışında veya aşamalarında ödenmesi gereken kalemler arasındadır.
Alt Kira Sözleşmesi Örneği Nasıl Düzenlenir?
Bir Alt Kira Sözleşmesi Örneği, temel olarak şu unsurları içermelidir:
Öncelikle sözleşmenin tarafları açık şekilde belirtilir. Burada kiraya veren (asıl kiracı) ile kiracı (alt kiracı) konumları netleştirilir. Söz konusu taşınmazın veya işyerinin hangi sözleşme kapsamında kiralandığı, esas kira sözleşmesinin tarihi ve kapsamı da yazılır. Eğer okul kantini, büfe gibi bir yer alt kiraya veriliyorsa, bu alanın tahsis amacı ve kullanım koşulları açıkça gösterilmelidir.
Sözleşmeye konu olan yerin adresi, büyüklüğü ve kullanım amacı mutlaka belirtilmelidir. Ayrıca kira bedeli, ödeme şekli ve süresi, gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar net olarak yazılmalıdır. Vergi, fon veya KDV gibi mali yükümlülüklerde devletten kaynaklı değişikliklerin nasıl yansıtılacağı da alt kira sözleşmesinin maddeleri arasında yer almalıdır.
Alt Kira Sözleşmesinde Esas Alınacak Örnek Maddeler
Sözleşme, çoğunlukla “.. / .. / …” şeklinde tarih boşlukları bırakılarak hazırlanır. Bu tarih alanları, her somut olaya göre düzenlenir. Kiraya verenin (asıl sözleşmede kiracının) teminat olarak yatırdığı bedelin nasıl korunacağı ve bu bedelin irat kaydedilmesi durumunda alt kiracının sorumluluğu detaylı bir biçimde belirtilmelidir.
Alt kiracının işyerinde yapacağı faaliyetlerin kapsamı da önemlidir. Kiralanan yerde parlayıcı, yanıcı, patlayıcı maddeler bulundurulmamalı ve gayrimeşru işlere girişilmemelidir. Alt kiracı, vergi borçları, SGK prim ödemeleri gibi mali yükümlülükleri de üstlenir. Bu husus, ilerde doğabilecek kamu borçları açısından büyük önem taşır.
Sözleşme Süresi ve Fesih
Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilerek, kira süresinin sonunda işyerinin asıl sahibine veya idareye teslim edileceği net olarak düzenlenir. Sözleşme süresi bittiğinde, eğer taraflar arasında uzatma konusunda yeni bir mutabakat sağlanmamışsa, alt kiracı tahliye yükümlülüğünü yerine getirmelidir.
Ayrıca sözleşmede fesih halleri açıkça tanımlanmalıdır. Söz gelimi alt kiracının kira bedelini ödememesi, sözleşmedeki yükümlülükleri ciddi şekilde ihlal etmesi, yasal kurallara veya asıl kira sözleşmesine aykırı davranması gibi durumlarda kiraya veren tek taraflı fesih hakkını kullanabilir. Fesih halinde, alt kiracının ödediği bedellerin iade edilip edilmeyeceği de sözleşmede düzenlenmelidir.
Kira Bedeli ve Ödeme Yükümlülükleri
Alt Kira Sözleşmesi Örneği hazırlanırken, toplam kira bedeli, taksitlerin ödeme tarihleri ve vergi dahil tüm giderlerin kime ait olacağı detaylı biçimde yazılmalıdır. Kira ödemesi idareye veya kiraya verene yapılacaksa, bunun yöntemi açıkça belirtilmelidir. Ödeme gecikmesi halinde faiz oranları veya yaptırımlar da belirlenmelidir.
Devletin KDV oranlarında veya diğer fonlarda yapacağı değişikliklerin, kira bedeline eklenip eklenmeyeceği konusundaki düzenleme de sözleşmede yer almalıdır. Kiralanan işyerindeki demirbaşların devri, sayımı ve bunların tutanak altına alınması gibi hususlar taraflar arasında açıkça kararlaştırılmalıdır.
Bakım, Onarım ve Tadilat
Kiracının, kiralanan yerde yapacağı herhangi bir onarım, tadilat veya yenileme işlemi öncesinde mutlaka kiraya verenden yazılı onay alması gerekir. Bu prosedüre uyulmaması, hem asıl kiraya verenin hem de idarenin zarar görmesine yol açabilir. Sözleşmede, bakım ve onarım masraflarının kimin sorumluluğunda olduğu netleştirilmelidir.
Kira dönemi sonunda, taşınmazın ilk haliyle veya aksi kararlaştırıldıysa mutabakata varılmış şekilde teslim edilmesi önemlidir. Demirbaşların zarar görmesi veya noksan kalması halinde, alt kiracının tazmin sorumluluğu doğar.
Alt Kira Sözleşmesinin Kanunen Zorunlu Unsurları
Alt Kira Sözleşmesi Örneği hazırlanırken, mevzuatın gerektirdiği zorunlu unsurlar eksiksiz biçimde yer almalıdır. Burada sözleşmenin tarafları, konu, kira bedeli, ödeme şekli, teminat, sözleşmenin süresi, cezai şartlar ve fesih halleri bulunmalıdır. Ayrıca ispat araçları, yetkili ve görevli mahkeme bilgileri, tebligat adresleri gibi usuli detaylar da mutlaka eklenmelidir.
Örneğin, sözleşmede uyuşmazlık yaşanması durumunda hangi mahkeme veya icra dairesinin yetkili olacağı açıklanmalıdır. Adres bilgilerinin güncellenmemesi halinde yapılacak tebligatların geçerli sayılacağına ilişkin bir madde bulunması da yargılama sürecinde tarafların hak kaybını önlemek açısından önemlidir.
Hukuki Sorumluluk ve Tazminat
Alt kiracının haksız veya hukuka aykırı faaliyetleri, asıl kiraya vereni de maddi ve idari sorumluluk altına sokabilir. Bu nedenle sözleşmede, alt kiracının bu tür eylemleri sonucu ortaya çıkacak zararları tazmin edeceği hükmü mutlaka yer almalıdır. Aynı şekilde teminat mektupları veya kesin teminat olarak konan bedellerin ne şekilde iade edileceği ya da irat kaydedileceği de açıklığa kavuşturulmalıdır.
Alt Kira Sözleşmesi Örneği
Aşağıda yer alan metin, alt kira sözleşmesi için genişletilmiş bir taslak niteliğindedir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, sözleşme maddeleri mutlaka bir avukat yardımıyla düzenlenmelidir.
ALT KİRA SÖZLEŞMESİ
Madde 1 – Taraflar ve Tanımlar
1.1. Bir tarafta, [Kiraya Verenin Adı Soyadı / Ticaret Unvanı], adresi: [Adres Bilgisi], (Bundan sonra “Kiraya Veren” olarak anılacaktır),
1.2. Diğer tarafta, [Alt Kiracının Adı Soyadı / Ticaret Unvanı], adresi: [Adres Bilgisi], (Bundan sonra “Alt Kiracı” olarak anılacaktır).Taraflar işbu sözleşmede “Taraflar” olarak anılacaklardır.
Madde 2 – Dayanak Sözleşme ve Konu
2.1. Kiraya Veren, [Tarih] tarihli ve [Sözleşme Numarası/Adı] konulu asıl kira sözleşmesine dayanarak, [Taşınmazın / İşyerinin Adresi] adresindeki [metrekare bilgisi] alanda kiracı sıfatıyla hak sahibidir.
2.2. İşbu sözleşmenin konusu, Kiraya Veren tarafından kiralanan bu taşınmazın [kullanım amacı belirtiniz] amacıyla Alt Kiracıya alt kiraya verilmesi ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin düzenlenmesidir.Madde 3 – Kiralananın Teslimi ve Kullanım Amacı
3.1. Kiraya Veren, taşınmazı [.. / .. / ….] tarihinde Alt Kiracıya fiilen teslim edecektir.
3.2. Alt Kiracı, kiralananı yalnızca [belirtilen kullanım amacı] doğrultusunda kullanacak, yasal mevzuata ve kamu düzenine aykırı hiçbir faaliyette bulunmayacaktır.Madde 4 – Sözleşme Süresi
4.1. Sözleşme, [.. / .. / ….] tarihinde başlar ve [.. / .. / ….] tarihinde sona erer. Toplam kira süresi [ay/ yıl] olarak belirlenmiştir.
4.2. Süre bitiminde taraflar arasında yeni bir sözleşme düzenlenmediği takdirde, Alt Kiracı taşınmazı [eski haliyle] veya [taraflarca mutabık kalınan şekliyle] boşaltıp teslim edecektir.Madde 5 – Kira Bedeli ve Ödeme Şekli
5.1. Aylık kira bedeli [….-TL] (vergiler dahil/ hariç) olarak belirlenmiştir.
5.2. Kira bedeli, her ayın […] günü mesai bitimine kadar [asıl kiraya verenin / idarenin] [banka hesap numarasına] veya [elden / diğer yöntemle] ödenecektir.
5.3. Devlet tarafından KDV veya diğer vergilerde yapılacak değişiklikler, kira bedeline yansıtılır ve Alt Kiracı bu farkları ödemekle yükümlüdür.Madde 6 – Teminat ve Depozito
6.1. Kiraya Verenin asıl sözleşmede hak sahibi olduğu […-TL] tutarındaki kesin teminattan dolayı herhangi bir gelir veya hak kaybı yaşaması durumunda, Alt Kiracı bu zararı karşılamayı kabul ve taahhüt eder.
6.2. Bu amaçla Alt Kiracı, […-TL] bedelli [teminat mektubu / bono / senet] düzenleyerek Kiraya Verene verecektir.Madde 7 – Demirbaşlar ve Ekipmanlar
7.1. Kiralanan taşınmazda mevcut olan tüm demirbaşlar, ekipmanlar ve teçhizat, tutanak karşılığında Alt Kiracıya teslim edilecektir.
7.2. Alt Kiracı, bu demirbaş ve ekipmanların periyodik bakımlarını ve gerekli onarımları masrafları kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.
7.3. Sözleşme sonunda, demirbaşlar tutanakla iade edilecek ve oluşan hasarların bedeli Alt Kiracıdan talep edilebilecektir.Madde 8 – Vergi ve Diğer Yükümlülükler
8.1. Alt Kiracı, işbu sözleşme çerçevesinde doğacak her türlü vergi, resim, harç ve fon giderlerini ödemeyi kabul eder.
8.2. Alt Kiracı, çalıştırdığı personelin SGK prim ödemelerini düzenli olarak yapmakla yükümlüdür. Aksi halde Kiraya Veren, sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahiptir.Madde 9 – Bakım, Onarım ve Tadilat
9.1. Alt Kiracı, kiralananda yapmak istediği tadilat, yenileme veya genişletme işlerini önceden yazılı olarak Kiraya Verene bildirecek ve onay aldıktan sonra gerçekleştirecektir.
9.2. Onay alınmadan yapılan değişiklikler nedeniyle oluşacak zarar ve cezai sorumluluklar Alt Kiracıya ait olacaktır.Madde 10 – Devir Yasağı ve Alt Kiraya Verme
10.1. Alt Kiracı, kiralananı başkasına devredemez veya ikinci bir alt kiraya veremez.
10.2. Aksi durumda sözleşme derhal feshedilir ve Alt Kiracının tüm hakları sona erer.Madde 11 – Fesih Halleri ve Sona Erme
11.1. Alt Kiracı, kira bedelini öngörülen sürelerde ödemezse veya sözleşmedeki yükümlülüklerini ciddi şekilde ihlal ederse, Kiraya Veren 7 (yedi) gün içinde yazılı ihtar göndererek ihlalin giderilmesini talep eder.
11.2. İhlalin giderilmemesi halinde sözleşme derhal feshedilir ve Kiraya Veren, herhangi bir geri ödeme yapmakla yükümlü değildir.
11.3. Kiraya Verenin kusuru dışında idare tarafından asıl sözleşme feshedilirse veya idareden kaynaklanan sebeplerle kullanıma izin verilmezse, Alt Kiracı fesih nedeniyle herhangi bir talepte bulunamaz.Madde 12 – Tebligatlar ve Yetkili Mahkeme
12.1. Sözleşmede belirtilen adresler tebligat adresi olarak kabul edilir. Adres değişikliği yazılı olarak bildirilmediği sürece, bu adreslere yapılan tebligatlar geçerli sayılır.
12.2. İşbu sözleşmeden doğabilecek her türlü uyuşmazlıkta [… Mahkemeleri] ve [… İcra Daireleri] yetkilidir.Madde 13 – Son Hükümler
13.1. İşbu sözleşmede yer almayan hususlarda Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuat hükümleri uygulanır.
13.2. Taraflar, işbu sözleşmeyi özgür iradeleriyle, tüm hükümleri okuyup anlayarak imzalamışlardır.Kiraya Veren Alt Kiracı
[İmza / Kaşe] [İmza / Kaşe]
Yukarıdaki Alt Kira Sözleşmesi Örneği, her somut olaya göre uyarlanabilir. Özellikle kira bedelleri, ödeme tarihleri, depozito ve teminat tutarları, kullanım amacı ve fesih koşulları pratikte değişkenlik gösterebilir. Sözleşmeye ek maddeler konulabileceği gibi, gereksiz görülen bazı hükümler de çıkarılabilir. Ancak hukuk metinleri hazırlanırken, usul hukuku ve maddi hukuk kurallarına tam uyum sağlanması büyük önem taşır.
Alt Kira Sözleşmesi Örneği Sonuç
Görüldüğü üzere, Alt Kira Sözleşmesi Örneği düzenlenirken her olayın kendi özgü koşulları dikkate alınmalı ve tüm hukuki unsurlar gözetilmelidir. Vergi, SGK primi, bakım-onarım giderleri, demirbaş devri, fesih halleri ve arabuluculuk süreçleri sözleşmede detaylı şekilde ele alınmalıdır. Aynı zamanda usul hukuku kuralları ve hak düşürücü süreler gibi teknik konular atlanmamalıdır. Tüm bu maddeler göz önüne alındığında, sözleşme hazırlarken ya da sözleşme kaynaklı bir uyuşmazlıkta zaman ve maliyet kaybı yaşamamak için bir avukatla çalışmak son derece önemlidir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Alt Kira Sözleşmesi Örneği” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Alt Kira Sözleşmesi Örneği Sık Sorulan Sorular
Alt kira sözleşmesi yapmak için asıl kiraya verenin onayı şart mıdır?
Evet, genellikle asıl kiraya verenin yazılı onayı veya sözleşmesinde yasaklayıcı bir hüküm olmaması gerekir. Aksi takdirde alt kira sözleşmesi hukuken geçersiz hale gelebilir.
Alt kiracı vergi ve SGK primlerini ödemek zorunda mıdır?
Evet, alt kiracı, alt kiraya veren ile yaptığı sözleşme gereği işletmedeki personelin SGK primlerini ve işletme dolayısıyla oluşan vergi borçlarını üstlenebilir. Bu durum sözleşmede mutlaka açıkça belirtilmelidir.
Sözleşme süresi dolduğunda alt kiracı tahliye etmek zorunda mı?
Süre dolduğunda taraflar arasında yeni bir anlaşma yapılmazsa, alt kiracı genellikle kiralananı tahliye etmekle yükümlüdür. Aksi halde hukuki yollara başvurularak tahliye süreci başlatılabilir.
Fesih halinde ödenen kira bedeli iade edilir mi?
Sözleşme maddelerine bağlı olarak değişir. Eğer sözleşmede, alt kiracının kusuru nedeniyle fesih varsa, genellikle ödenen bedeller iade edilmez. Ancak kiraya verenin sebepsiz feshi veya diğer haklı durumlarda farklı hükümler uygulanabilir.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?
Bazı kira ilişkilerinde arabuluculuk zorunludur. Bu nedenle dava açmadan önce, söz konusu uyuşmazlık tipinin arabuluculuk kapsamında olup olmadığını kontrol etmek gerekir.
