Ortak mülkiyete konu bir taşınmazın satışı gündeme geldiğinde intifa hakkı varlığı çoğu zaman uyuşmazlığın çetrefilli hale gelmesine neden olur. Bu noktada “Ortaklığın Giderilmesinde İntifa Hakkı Sahibinin Durumu” özellikle Türk Medeni Kanunu (TMK) ve yargı içtihatları çerçevesinde büyük önem taşır. İntifa hakkının ne zaman ve nasıl kurulduğu, taşınmazın hangi şekilde satılacağına dair temel kriterleri belirleyen başlıca unsurdur. Makalemizde, intifa hakkının hukuki niteliğine ve intifa hakkı sahibinin paylı mülkiyetin sona erdirilmesi sürecindeki konumuna dair detaylı ve hukuki bir inceleme yapacağız. Aynı zamanda 14.03.1960 gün ve 1960/1 E. 1960/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) ile TMK m.700 düzenlemeleri ışığında Ortaklığın Giderilmesinde İntifa Hakkı Sahibinin Durumu çerçevesinde dikkat edilmesi gereken noktaları irdeleyeceğiz.
İntifa Hakkının Hukuki Niteliği
İntifa hakkı, sahibine bir taşınmazı veya hakkı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren, sınırlı ayni haklar arasında yer alan irtifak niteliğindeki bir haktır. Eski Medeni Kanun döneminde de varlığını sürdüren bu hak, kişinin taşınmaz üzerindeki kullanım ve faydalanma yetkisini korumayı hedefler. Bu koruma, paydaşlar arasında ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın satışı gündeme geldiğinde de önemini korur. İntifa hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 1.1.2002 tarihinden önce veya sonra kurulmuş olmasına göre farklı hükümlere tabi tutulur. Tam da bu nedenle, taşınmaz üzerindeki bu hak söz konusu olduğunda, kurulma tarihi büyük önem taşır.
01.01.2002 Öncesinde Kurulan İntifa Hakkının Etkileri
01.01.2002 tarihi, Ortaklığın Giderilmesinde İntifa Hakkı Sahibinin Durumu bakımından bir milat niteliğindedir. Zira 14.03.1960 gün ve 1960/1 E. 1960/3 K. sayılı İBK uyarınca, bu tarihten önce kurulmuş olan bir intifa hakkının varlığı halinde taşınmazın intifa hakkı ile yükümlü olarak satılması esastır. Bu içtihadı birleştirme kararında, intifa hakkının bir tür irtifak hakkı olduğu ve Medeni Kanun’un intifa hakkı sahibine tanıdığı kullanım-faydalanma imkanının korunması gerektiği açıkça vurgulanmıştır. Taşınmazın, sanki intifa hakkı yokmuş gibi satılması ancak intifa hakkı sahibinin yazılı muvafakati bulunduğunda mümkündür. Bu durumda intifa hakkı, bizzat taşınmazdan ayrılarak satış bedelinden, intifa hakkının yüklü bulunduğu paya isabet eden kısım üzerine geçer. Ancak bu muvafakat yoksa mahkeme, intifa hakkı ile yüklü şekilde satışa karar vermek zorundadır.
Yüksek Mahkeme, bu yaklaşımını istikrarlı biçimde sürdürmekte ve ortaklığın giderilmesi davasında intifa hakkı sahibinin de mutlaka davaya dahil edilmesi gerektiğinin altını çizmektedir. Bu sayede, intifa hakkı sahibinin menfaati korunmuş olur ve hak sahibinin Medeni Kanun’ca tanınan yetkilerinin zedelenmesinin önüne geçilir.
01.01.2002 Sonrasında Kurulan İntifa Hakları ve TMK 700 Uygulaması
İntifa hakkı 01.01.2002 tarihinden sonra kurulmuşsa, 4721 sayılı TMK m.700 hükmü devreye girer. Burada, bir paydaşın kendi payı üzerinde kurduğu intifa hakkının diğer paydaşlar bakımından ne şekilde etki doğuracağı düzenlenmiştir. TMK m.700’e göre, paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunu öğrendikten sonra üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla yapılacak paylaşmada intifa hakkı da yine satış bedelinden ilgili paya düşen kısım üzerinde devam eder. Böylece intifa hakkı, doğrudan taşınmaz üzerinde varlığını sürdürmek yerine hak sahibinin payına isabet eden bedele taşınmış olur. Burada kritik nokta, diğer paydaşın başvuru süresine riayet etmesidir. Zira hak sahibinin, paylı mülkiyetteki yararını korumak kadar paydaşların menfaatini de göz ardı etmemek gerekir.
Taşınmazın İntifa Hakkı ile Yükümlü Olarak Satış İlkesi
Ortaklığın Giderilmesinde İntifa Hakkı Sahibinin Durumu incelenirken en temel kural, taşınmazın intifa hakkı ile yükümlü olarak satılması gerektiğidir. Bu kural, 1.1.2002 öncesi kurulmuş intifa hakları için 14.03.1960 gün ve 1960/1 E. 1960/3 K. sayılı İBK ile sabittir. Mahkemeler, intifa hakkının niteliği gereği hakkın kurulduğu dönemin hükümlerini gözetmekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibinin rızası olmaksızın, bu hakkı görmezden gelen bir satış, Kanun’un koruduğu bu özel faydalanma yetkisinin ihlali anlamına gelir ve mevzuata aykırılık teşkil eder.
İntifa Hakkı Sahibi Muvafakat Ederse Ne Olur?
Uygulamada bazen intifa hakkı sahibi, kendi hakkını paraya çevirmek ya da farklı bir sebeple vazgeçmek isteyebilir. Böyle bir durumda intifa hakkı sahibi, taşınmazın intifasız (yani intifa hakkı kaldırılmış şekilde) satılmasına tek taraflı olarak rıza gösterebilir. Yargıtay kararlarında da açıklandığı üzere, bu rıza söz konusu olduğunda diğer paydaşların ekstra bir muvafakati aranmaz. Taşınmaz, intifa hakkı olmaksızın satılır ve intifa hakkı sahibi de satış bedelinden intifa hakkının yüklü bulunduğu paya isabet eden meblağa hak kazanır. Bu durum, hem intifa hakkı sahibini hem de paydaşları koruyucu bir çözüm sunar.
Dava Sürecinde İntifa Hakkı Sahibinin Dahil Edilmesi
Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, intifa hakkı 1.1.2002’den önce kurulmuş ise ya da 1.1.2002 sonrasında kurulsa bile etkisini sürdürecek biçimde varlığını koruyorsa, intifa hakkı sahibi de muhakkak davada taraf olmalıdır. Mahkemenin vereceği karar, intifa hakkı sahibinin menfaatini doğrudan etkilediği için kişinin dinlenmesi ve hakkını savunması adil yargılanma ilkesinin bir gereğidir. İlgili Yargıtay içtihatlarına göre, dava dilekçesinde intifa hakkı sahibinin adı geçmiyorsa, mahkemece resen araştırma yapılarak bu kişinin davaya dahil edilmesi sağlanır. Böylece verilecek satış kararında intifa hakkının korunması amacıyla doğru bir hüküm tesis edilir.
Sonuç
Görüldüğü üzere, “Ortaklığın Giderilmesinde İntifa Hakkı Sahibinin Durumu” hem eski Medeni Kanun döneminden gelen kurallarla hem de 4721 sayılı TMK hükümleriyle şekillenmiş, son derece önemli bir hukuki konudur. 01.01.2002 tarihinden önce kurulmuş intifa haklarının 14.03.1960 gün ve 1960/1 E. 1960/3 K. İBK kapsamında mutlaka yükümlü olarak satılması esası geçerliliğini sürdürür. İntifa hakkı sahibi, muvafakat etmesi durumunda taşınmazın intifasız satılması ve hakkının satış bedelinden payına düşen kısım üzerinde devam etmesini talep edebilir. Buna karşın 01.01.2002 sonrası kurulan intifa haklarında TMK m.700 hükmü önem taşır ve intifa hakkı, paydaşın zamanında talepte bulunması koşuluyla intifalı kısımdan satış bedeline geçebilir. Her durumda intifa hakkı sahibi, ortaklığın giderilmesi davasında taraf olmak durumundadır. Bu katılım, hem hak sahibinin menfaatlerini korur hem de taşınmaz üzerinde gerçekleştirilecek satışın hukuka uygun şekilde sonuçlanmasını sağlar. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Ortaklığın Giderilmesinde İntifa Hakkı Sahibinin Durumu” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Sık Sorulan Sorular
İntifa hakkı sahibi dava açmak zorunda mı?
İntifa hakkı sahibi genellikle davaya katılması gereken taraftır. Dava paydaşlarca açılmışsa, mahkemece intifa hakkı sahibinin davaya dahil edilmesi istenir. İntifa hakkı sahibi, Ortaklığın Giderilmesinde İntifa Hakkı Sahibinin Durumu çerçevesinde mutlaka haklarını savunmalıdır.
İntifa hakkı sahibinin rızası olmadan intifa kaldırılabilir mi?
01.01.2002’den önce kurulmuş intifa hakkı, 14.03.1960 gün ve 1960/1 E. 1960/3 K. sayılı İBK gereğince intifa hakkı sahibi rıza göstermedikçe kaldırılamaz. Satış intifa ile yüklü şekilde yapılır.
01.01.2002’den sonra kurulan intifa hakkı için TMK m.700 nasıl uygulanır?
Bir paydaş, intifa hakkı kurulduğunu öğrendiği tarihten itibaren üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verdiğinde intifa hakkı, intifa kurulmuş paya isabet eden satış bedeli üzerinde devam eder.
İntifa hakkı ile yüklü olarak satılan taşınmazı satın alan kişi bu hakla nasıl karşılaşır?
Taşınmazı satın alan alıcı, intifa hakkının devam edeceğini bilerek (yükümlü olarak) alım yapar. İntifa hakkı, taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisini ilk sahibine tanır ve bu hak süresi dolana kadar devam eder.
İntifa hakkı nasıl sona erer?
Kanuni süresinin dolması, hak sahibinin ölümü (kişiye bağlı bir hak ise), hak sahibinin feragati veya mahkeme kararı gibi sebeplerle intifa hakkı sona erebilir. Ortaklığın Giderilmesinde İntifa Hakkı Sahibinin Durumu, bu sona erme hallerini etkilemez; yalnızca mülkiyet payının satışı aşamasında intifa hakkının muhafaza edilmesi ya da rıza halinde bedel üzerinde devam etmesi söz konusudur.
