İzale-i şuyu, paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazların ortaklığının giderilmesi için sıklıkla başvurulan bir yoldur. Mahkeme kararıyla gerçekleştirilen satış işlemi, taraflar arasındaki uzun süreli uyuşmazlıkları sona erdirir. Ancak bu aşamadan sonra ortaya çıkan en önemli soru, “İzale-i Şuyu Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?” sorusudur. Bu konu, hem hukukî açıdan hem de uygulamada büyük bir dikkat gerektirir. Zira satış bedelinin doğru paylaştırılması, tarafların hak kaybı yaşamaması için kritik öneme sahiptir. Özellikle İİK m.121 uyarınca yetki belgesiyle açılan davalar ve bunun sonucunda verilen kararlar, sürece ek bir boyut katar. Mahkeme kararlarında, satış sonrası bedelin nasıl ve ne şekilde paylaştırılması gerektiği de detaylı şekilde açıklanmalıdır.
Paylı Mülkiyette Satış Bedelinin Dağıtımı
Genel kural olarak, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın izale-i şuyu davası sonucu satış bedeli, paydaşların tapuda kayıtlı payları oranında dağıtılır. Fakat bazı durumlarda, her payın konumu ve değeri farklı olabilir. Örneğin, imar uygulaması öncesinde bir parselin ön cephede yer alması, diğer parselin arka veya yan cephede kalması gibi konum farklılıkları, satış bedelinin otomatik olarak pay oranlarına göre dağıtılmasını adaletsiz hâle getirebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 14.06.2017 tarihli ve 14/2196-1112 sayılı kararı, bu hususa özel bir vurgu yapar. Kararda, imar uygulaması öncesinde her bir taşınmazın gerçek konumu esas alınarak değer tespiti yapılması, ardından tüm imar parselinin satış bedeline oran gözetilerek paylaştırma yapılması gerektiği belirtilir. Aynı doğrultuda, HGK 12.10.1968 tarihli ve 6/65/651-654 sayılı, ayrıca 13.10.1971 tarihli ve 6/587 sayılı kararlar da bu yaklaşımı benimser.
Karar Metninde Açıklık ve Tereddütsüzlük Şartı
Mahkemenin vereceği kararda, satış bedelinin hangi taşınmaza ilişkin olarak nasıl dağıtılacağı ve hangi paydaşlar bakımından hüküm kurulduğu açıkça gösterilmelidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 09.03.2020 tarihli ve 2205/2845 sayılı kararı, benzer bir uyuşmazlıkta bu noktaya dikkati çekmiştir. Hüküm fıkrası; taşınmazların açık ve tereddütsüz bir şekilde gösterilmesi, payların ve paydaşların ismen belirtilmesi ve satış bedelinin hangi oranda ödeneceğinin kesin olarak belirlenmesi gerekliliğini vurgular. Aksi hâlde, ödeme aşamasında hak kayıpları ve yeni uyuşmazlıklar gündeme gelebilir.
İİK m.121 Uyarınca Yetki Belgesi ve Alacaklının Durumu
Alacaklının İİK m.121’e dayanarak aldığı yetki belgesiyle açtığı “ortaklığın giderilmesi” davasında, satış bedelinin doğrudan alacaklıya ödenmesi gibi bir sonuç beklenemez. Çünkü izale-i şuyu davasının temel amacı, taşınmazın paydaşları arasındaki hukuki ortaklığı sona erdirmektir. Bu nedenle, mahkemenin vereceği kararda, satışına karar verilen taşınmazların bedelinin tapuda yer alan veya mirasçılık belgesine göre mirasçı/paydaş olarak görünen kişilere ödenmesi esastır. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 24.06.2020 tarihli ve 17042/4020 sayılı kararı, satış bedelinin alacaklıya ödenmesine yönelik bir hükmün doğru olmadığını açıkça ortaya koyar. Böyle bir uygulama, satış işlemindeki amacın dışına çıkılmasına neden olur ve paydaşların hakkını zedeler.
İzale-i Şuyu Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir ve Hangi Süreçlerden Geçilir?
Şimdi, özellikle uygulamadaki en önemli konu olan “İzale-i Şuyu Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?” sorusuna gelelim. Taşınmazın satış işlemi tamamlandıktan sonra şu aşamalar öne çıkar: Öncelikle, satışın resmî olarak onaylanması ve satış tutarının icra müdürlüğü veya mahkeme veznesine yatırılması beklenir. Satışı gerçekleştiren icra dairesi ya da mahkeme, satış bedelinin tahsilini yaptıktan sonra, bu bedeli paylaştırma kararı uyarınca paydaşlara dağıtır. Mahkeme kararı net ve açık olduğunda, paydaşlar kendi pay oranlarında kısa süre içinde ödemeyi alabilir. Ancak mahkeme kararında paylaşım formülünün veya oranlarının belirgin şekilde yazılmaması hâlinde, yeni bir değerlendirme veya bilirkişi incelemesi gündeme gelebilir.
Geçici itirazlar veya satış işlemine dair şikâyetler de ödemeyi geciktirebilir. Örneğin, hissedarların payının yanlış hesaplandığını iddia etmesi veya konum değerlerinin eşit şekilde dağıtılmadığını öne sürmesi, ödemelerin uzamasına neden olur. Böyle durumlarda, karara itiraz yolları tüketildikten sonra satış bedelinin paydaşlara nihai şekilde ödenmesi sağlanır.
Sonuç
İzale-i şuyu davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazların ortaklığını gidererek uyuşmazlığı sonuçlandırır. Fakat “İzale-i Şuyu Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?” meselesi, hem hukuki hem de pratik açıdan titizlikle ele alınmayı zorunlu kılar. Özellikle imar uygulaması geçiren parsellere ilişkin değer farklılıklarında, her bir taşınmazın konumuna göre ayrı değer tespiti yapılması gerekir. Aksi takdirde, ön cephedeki bir hissenin arka cephe hissesinden farksız görülmesi, hak kaybına yol açabilir.
Aynı şekilde, alacaklının yetki belgesiyle ortaklığın giderilmesi davası açması hâlinde dahi, satış bedeli doğrudan alacaklıya değil, tapuda hissedar veya mirasçılık belgesinde yer alan ortaklara ödenmelidir. Mahkeme kararında, hangi taşınmazın paydaşlarına ne oranda ödeme yapılacağı hususunun tereddütsüz şekilde açıklığa kavuşturulması şarttır. Yargıtay’ın ilgili daire ve Hukuk Genel Kurulu kararları, bu konudaki uygulamaya ışık tutar niteliktedir. Tüm bu bilgiler göz önüne alındığında, izale-i şuyu satış sonrası para ödeme süreci, kararın kesinleşmesi ve satış bedelinin icra dairesi veya mahkeme veznesine yatırılmasıyla birlikte, paydaşların net payları üzerinden en kısa sürede tamamlanmalıdır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “İzale-i Şuyu Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Sık Sorulan Sorular
İzale-i şuyu satış sonrası para ne zaman ödenir?
Satış bedeli, icra dairesi veya mahkeme veznesine yatırıldıktan sonra ve mahkeme kararında belirtilen pay oranları esas alınarak kısa süre içerisinde paydaşlara ödenir. Karara itiraz veya şikâyet durumunda, süreç uzayabilir.
Pay oranları her zaman tapudaki kayıtlarla mı belirlenir?
Genel kural budur. Ancak imar uygulamasına tabi tutulan taşınmazlarda, payların değeri konum ve diğer objektif kıstaslara göre yeniden hesaplanabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları da bu yaklaşıma özel önem verir.
Alacaklının yetki belgesiyle açtığı davada satış bedeli kime ödenir?
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi kararlarına göre, bu tip davalarda bile satış bedelinin alacaklıya değil, paydaşlara ya da mirasçılara ödenmesi gerekir. Alacaklı bu bedele doğrudan hak kazanamaz.
Mahkeme kararında hangi detaylara dikkat etmek gerekir?
Hüküm fıkrasında, satış bedelinin hangi taşınmaz için nasıl paylaştırılacağı, hangi paydaş veya mirasçının ne oranda hak sahibi olduğu açıkça belirtilmelidir. Bu sayede, tereddüt ve ek uyuşmazlıkların önüne geçilir.
İmar uygulaması nedeniyle farklı değerlere sahip taşınmazlar nasıl paylaştırılır?
Ön, arka veya yan cephedeki taşınmazların imar öncesi konumları dikkate alınarak ayrı ayrı değer tespiti yapılması gerekir. Daha sonra her bir taşınmazın toplam satış bedeline oranı hesaplanır ve paylar bu orana göre paylaştırılır.
