Apartmanlar veya siteler, kat mülkiyetine tabi ortak yaşam alanlarının sürdürülebilirliğini sağlamak amacıyla düzenli olarak aidat toplanmasına ihtiyaç duyar. Bu aidatlar, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yerlere ilişkin yapılması gereken çeşitli harcamaları karşılamak amacıyla ödenir. Uygulamada sıklıkla Kiracının Aidat Sorumluluğu konusunda uyuşmazlıklar yaşanır. Öyle ki, kat malikleri tarafından ödenmeyen aidatlar için doğrudan kiracının da sorumlu tutulabileceği, kanunen öngörülmüş bir imkan mevcuttur. Aşağıda, söz konusu kanuni düzenlemelerin dayanakları ve Kiracının Aidat Sorumluluğunun kapsamı ayrıntılarıyla ele alınacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Aidat Kavramı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat maliklerine ve bağımsız bölümü fiilen kullanan kişilere belli ortak giderlere katılma borcu yükler. Kanunun 20. maddesine göre, her kat maliki; yönetime, ortak kullanım alanlarının bakımı, onarımı veya güvenliği gibi gider kalemleri için aidat ödemekle yükümlüdür. Ortak gider niteliğindeki bu masrafların düzensiz veya eksik ödenmesi, binanın ya da sitenin olağan işleyişini sekteye uğratabilir. Dolayısıyla, aidat toplamanın esas amacı, ortak alanlarda herkesin huzur ve güven içinde yaşayabileceği bir düzen sağlamaktır.
Ödenmeyen Aidatlardan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
Aidatların zamanında tahsil edilememesi, apartman veya sitelerde ciddi sorunlara yol açar. Yüksek borç bakiyeleri biriktiğinde, asansör bakımından güvenlik sistemlerine kadar pek çok hizmet aksar. Bu noktada Kiracının Aidat Sorumluluğu devreye girer. Genel kural, bir bağımsız bölüme sahip olan kat malikinin birincil sorumlu olmasıdır. Ancak Kanun, kat malikinin ödemediği aidat tutarının, bağımsız bölümü kullanan kiracı veya intifa hakkı sahibi gibi kişilerden de istenebileceğini açıkça düzenlemiştir. Bunun temel nedeni, binanın ortak giderlerine ilişkin ödemelerin gecikmesini önlemek ve yönetimin hızlıca tahsilat yapabilmesidir.
Kiracının Aidat Sorumluluğunun Kapsamı
KMK m. 22/1 hükmü gereğince, kat malikinin ödemediği aidat borcu, bağımsız bölümde sürekli olarak faydalanan kişiden de talep edilebilir. Burada en çok gündeme gelen kişi kiracıdır. Kiracının Aidat Sorumluluğu, kira sözleşmesine dayanarak o anki kullanım ilişkisi nedeniyle ortaya çıkar. Kanun, kiracıya karşı doğrudan başvuru yapılabileceğini kabul eder. Yine de bu sorumluluk, kiracının kiraya verene karşı borçlu olduğu kira tutarı ile sınırlıdır. Başka bir ifadeyle, kiracı eğer kiraya verene herhangi bir kira borcu yoksa veya kira sözleşmesi sona ermişse, yönetim ya da diğer kat malikleri kiracıdan aidat talep edemeyecektir.
Kiracının Sorumluluğunun Sınırları
Kanunun getirdiği düzenleme, Kiracının Aidat Sorumluluğunu kira bedeli kadar kısıtlar. Yani kiracının aidat borcu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarını aşamaz. Bu noktada Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 349 ve KMK m. 22 birlikte değerlendirildiğinde; aidat borcunu yönetime ödeyen kiracı, aynı tutarı kiraya vereceği kira borcundan indirebilir. Eğer kiracı, yönetimin talebi üzerine aidatı doğrudan öderse, kendisine düşen aylık kiradan bu ödemeyi düşmek hakkına sahip olur. Bunun temel mantığı, yönetimin ortak giderlerin tahsilatını hızlandırmak için kiracıya başvurabilmesi, fakat kiracıyı ekonomik açıdan mağdur etmemesidir.
Kiracı Dışındaki Kişilerin Durumu
Bağımsız bölümde sürekli oturan veya intifa hakkı sahibi gibi diğer kişiler de ödenmeyen aidatlardan sorumlu tutulabilir. Kanun, aidat alacağı için kiracı veya intifa hakkı sahibinin yanı sıra kat malikinin eşine, kardeşine, mirasçılarına ya da diğer yakınlarına da başvurulabileceğini ifade eder. Böylece borcun çeşitli ihtimallerle aksamaması amaçlanır. Ancak kiracının eşi, Kiracının Aidat Sorumluluğunu daraltıcı hükümden yararlanabilmek için kira sözleşmesi tarafı olmalıdır. Aksi takdirde, TBK m. 349 çerçevesindeki “kira bedeli kadar sorumluluk” ilkesi, kiracının eşine ya da ailesine doğrudan uygulanmaz. Bu kişiler de bağımsız bölümde sürekli faydalanan sıfatıyla sorumlu hale gelir.
Rücu Hakkı ve İç İlişki
Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan sözleşmede, aidatları kimin ödeyeceği kararlaştırılabilir. Bu düzenleme, tarafların iç ilişkisi kapsamındadır ve yönetim ya da diğer kat malikleri bu hususu dikkate almak zorunda değildir. Kanun, Kiracının Aidat Sorumluluğunu düzenleyerek, öncelikle borcun aksamaması için hızlı bir yol çizer. Aidatı peşinen ödemek zorunda kalan kat maliki, sözleşmeye dayanarak kiracıya rücu edebilir. Böylece kat maliki, kendisine ait olmayan bir borçtan dolayı zarar görmemiş olur. Aynı şekilde, kiracı da yönetime ödemiş olduğu aidat tutarını, kiraya verene karşı kira bedelinden mahsup edebilir.
Sonuç
Kiracının Aidat Sorumluluğu, kat maliklerinin ödemediği aidat tutarlarının vakit kaybetmeden tahsil edilmesi ve ortak giderlerin aksamamasını sağlamak için getirilmiş bir mekanizmadır. KMK m. 22/1 hükmü uyarınca, kiracı aidat borcundan sorumlu tutulabilir. Ancak bu sorumluluk, kiracının kiraya verene karşı borçlu olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Eğer kiracı herhangi bir kira borcuna sahip değilse veya kira sözleşmesi sona erdiyse, yönetimin kiracıya yönelme hakkı bulunmaz. Kiraya veren ve kiracı arasında yapılan özel sözleşmeler, yönetim nezdinde geçerli sayılmaz; bu tip düzenlemeler tarafların kendi iç ilişki çerçevesinde değerlendirilir. Dolayısıyla Kiracının Aidat Sorumluluğu, ikincil nitelikte bir sorumluluk olup, öncelikle kat malikinin yükümlü olduğu, ancak ödemelerin gerçekleşmemesi halinde kiracıya veya bağımsız bölümden sürekli faydalanan kişilere de yansıtılabilen bir zorunluluktur. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Kiracının Aidat Sorumluluğu” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Sık Sorulan Sorular
Kiracının sorumluluğu ne zaman başlar ve ne zamana kadar devam eder?
Aidat borcunun ödenmemesi halinde, kiracının sorumluluğu kira sözleşmesi ve kira bedeli borcu süresince geçerlidir. Kira sözleşmesi bitmiş veya kiracının kiraya verene herhangi bir kira borcu kalmamışsa, yönetim kiracıya başvuramaz.
Kiraya veren ve kiracı arasındaki sözleşmede aidatı kiracının ödeyeceği yazılıysa, bu durum yönetimi bağlar mı?
Hayır, bağlamaz. Bu madde taraflar arası iç ilişkidir. Yönetim bakımından esas olan kat malikinin asıl sorumlu olması, borç ödenmezse bağımsız bölümü kullanan kişiden tahsil yoluna gidilmesidir.
Kiracının eşi, bağımsız bölümden yararlandığı için aidat borcundan sorumlu olur mu?
Eş, kira sözleşmesi tarafı değilse ve kiracının sınırlı sorumluluk ilkesinden yararlanamıyorsa, bağımsız bölümü sürekli kullanan kişi olarak tam sorumlu tutulabilir. Bu durumda, kira borcuna endeksli sınırlama hükmü uygulanmaz.
Kiracı ödenmeyen aidatı yönetime öderse ne yapmalıdır?
Kiracı, ödediği tutarı kiraya verene ödemesi gereken kira bedelinden düşebilir. Bu hakkı, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Türk Borçlar Kanunu tarafından güvence altına alınmıştır.
Kat malikinin mirasçıları da aidat borcundan sorumlu mudur?
Evet, bağımsız bölümden sürekli faydalanan mirasçılar da kanunen aidat borcunun muhatabı olabilir. Kanun, bağışıklık tanımak yerine, bağımsız bölümde fiilen oturan kişileri de sorumluluk kapsamına almıştır.
