Hor kullanma tazminatı, kira sözleşmelerinden kaynaklanan ve kiracının kiralanan taşınmaza zarar vermesi durumunda ortaya çıkan bir tazminat çeşididir. Bu tazminat, kiralanan taşınır veya taşınmaz malın, sözleşmede belirlenen şartlara aykırı olarak kullanılması ya da kullanımı sonucunda zarar görmesi durumunda talep edilebilir.
Kira sözleşmelerinde tarafların yükümlülükleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmiştir. Kiracının, kiralananı sözleşme sonunda aldığı haliyle teslim etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu kapsamda hor kullanım tazminatı, kiracının bu yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda gündeme gelir.
Hor Kullanma Tazminatının Hukuki Dayanakları
Kiracının Yükümlülükleri
Hor kullanma tazminatı, kiracının TBK m. 316/1 uyarınca kiralananı “özenle kullanmak” ve aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşmenin sonunda “aldığı haliyle iade etmek” yükümlülüğü ile yakından ilgilidir. Kiralanan, kiracı tarafından kullanım amacına uygun ve zarar verilmeden kullanılmalıdır. Aksi halde, hor kullanma tazminatı talep edilebilir.
TBK m. 334 ise kiracının sözleşme sınırları içinde kullanımı sonucunda meydana gelen “doğal yıpranma” ve “bozulmalardan” sorumlu olmadığını ifade eder. Bu nedenle, hor kullanma tazminatının talebi için kusurun ispatlanması gerekir.
Kiralananda Oluşan Zararların Tespiti
Hor kullanma tazminatı davalarında zararın tespiti, bilirkişi raporları ve mahkeme incelemeleri ile yapılır. Zararın niteliği, miktarı ve kaynağı, tazminat miktarının belirlenmesinde önemlidir. Bu zararlar, genellikle aşağıdaki durumları kapsar:
- Demirbaş eşyalarda meydana gelen zararlar,
- Kiralananın fiziksel yapısında oluşan tahribatlar,
- Sökülen veya yok edilen tesisat unsurları.
Örnek: Bir kiracının ofis olarak kullandığı bir dairede, elektrik tesisatının zarar görmesi ve tavan aydınlatmalarının sökülerek taşınması durumunda, bu zararlar hor kullanma tazminatının kapsamına girer.
Teslim sırasında tutulan teslim tutanakları, hor kullanım tazminatı taleplerinde önemli bir delil niteliği taşır.
Hor Kullanma Tazminatı Zamanaşımı Süresi
Hor kullanma tazminatı davalarında zamanaşımı süresi, TBK m. 146 uyarınca genel dava zamanaşımı süresi olan 10 yıl olarak uygulanır. Ancak zararın, kiralananın tesliminden sonra tespit edilmesi durumunda bu süre farklı yorumlanabilir.
Örnek: Bir kiralanan dairenin tahliye edilmesinden 5 yıl sonra, duvarlarda sökülmüş dolaplardan kaynaklanan zarar tespit edilirse, bu zarar için hor kullanım tazminatı davası açılabilir.
Hor Kullanma Tazminatı İçin Talep Koşulları
Hor kullanma tazminatının talep edilebilmesi için belirli koşulların sağlanması gereklidir. Bu koşullar, hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve sorumluluklarına ışık tutar:
- Kiralanan malda zarar tespit edilmiş olmalıdır. Bu zarar, fiziksel tahribat veya demirbaşlarda eksiklik şeklinde ortaya çıkabilir.
- Zararın, kiracının kusurundan kaynaklandığı ispatlanmalıdır. Kiracının, kiralananı sözleşme şartlarına uygun kullanmaması, hor kullanma tazminatının talebi için önemlidir.
- Zararın boyutu bilirkişi raporuyla desteklenmelidir. Mahkemeler, zararın niteliği ve miktarı konusunda bilirkişi incelemelerine dayanır.
Örnek: Kiracının fabrika binasındaki jeneratörü söküp taşıması ve zemin kaplamalarına zarar vermesi durumunda, bu tahribatlar hor kullanma tazminatının kapsamındadır.
Mahkeme Süreçleri ve Karar İşleyişi
Hor kullanım tazminatı davalarında mahkeme süreci, genellikle şu aşamalardan oluşur:
Delillerin Toplanması
Davacı taraf, kiralanandaki zararı belgelemek için şu delilleri sunabilir:
- Bilirkişi raporları: Taşınmazdaki zarara ilişkin detayları içerir
- Fotoğraflar ve videolar: Zararın niteliğini gösteren görsel deliller
- Tanık beyanları: Kiralanandaki zarara tanık olan kişilerin ifadeleri
Örnek: Bir apartman dükkanının cam kapılarının kiracı tarafından kırılması durumunda, mahkemeye sunulan camın fotoğrafları ve tadilat faturaları, hor kullanma tazminatı talebi için delil niteliği taşır.
Karar Verilmesi
Mahkeme, delilleri değerlendirerek hor kullanma tazminatının miktarını belirler. Karar verilirken aşağıdaki hususlar dikkate alınır:
- Kiracının kusuru,
- Zarara konu eşyanın niteliği ve piyasa değeri,
- Zararın şekli ve tespit şekli.
Hor Kullanma Tazminatının Hesaplanması
Hor kullanma tazminatının hesaplanmasında bilirkişi raporları esas alınır. Zararın piyasa değeri, yıpranma payları düşülerek hesaplanır.
- Demirbaşlar: Zarar gören eşyanın piyasa değeri esas alınır.
- Tesisat ve altyapı: Elektrik, su ve doğal gaz tesisatları gibi altyapı unsurlarındaki zararlar ayrıca değerlendirilir.
- Onarım maliyetleri: Tahribatın giderilmesi için gereken maliyetler hesaplanarak toplam hor kullanma tazminatının miktarına dahil edilir.
Hor Kullanma Tazminatının Hesaplanması Yargıtay Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/11089 E. , 2021/1098 K.
Mahkemece, hükme esas alınan 06.07.2018 tarihli bilirkişi raporunda; elektrik bilirkişisi tarafından hesaplanan 339.183,92 TL hor kullanma bedelinin, davacı tarafından tahliyeden sonra edinilen elektrik malzemeleri, yük asansörleri ve tesisatı ile jeneratör ve tesisatına ilişkin fatura tutarlarından ibaret olduğunun belirtildiği, oysaki; kiralananda bu kalem içerisinde bulunan eşyaların vasıfları, model, marka vs. gibi özellikleri tespit edilip yıpranma payları düşülmek suretiyle sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, davalı tarafın bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç
Hor kullanma tazminatı, kiracının kiralanan malı sözleşme şartlarına uygun kullanmaması sonucunda ortaya çıkan zararlardan sorumlu tutulmasını sağlayan bir hukuki mekanizmadır. Bu tazminat, kiraya verenin maddi zararının giderilmesi amacıyla talep edilir ve mahkeme kararlarında ayrıntılı olarak ele alınır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak Hor Kullanma Tazminatı konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Sık Sorulan Sorular
Hor kullanma tazminatı davalarında zamanaşımı süresi nedir?
Kiracı hangi durumlarda sorumlu tutulamaz?
Kiracı, sözleşme sınırlarında kullanım sonucunda meydana gelen doğal aşınmalar ve yıpranmalardan sorumlu tutulamaz.
Hor kullanma tazminatı hangi mahkemede dava edilir?
Bu tür davalar, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Tazminat miktarının belirlenmesinde hangi faktörler dikkate alınır?
Zararın niteliği, piyasa değeri, yıpranma payı ve onarım maliyetleri dikkate alınır.
