Paylı mülkiyette tahliye davaları, Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında mülkiyet haklarının korunması ve ihtiyaç durumunun giderilmesi amacıyla düzenlenmiştir. Kira sözleşmelerine dayanarak açılan tahliye davalarında, taşınmazın mülkiyet yapısının paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti olması, davanın usulüne uygun şekilde açılması için bazı özel şartların sağlanmasını zorunlu kılar. Bu makalede, paylı mülkiyette tahliye davası açma koşulları, hukuki dayanakları ve dikkat edilmesi gereken noktalar detaylı ve kullanıcı odaklı şekilde ele alınacaktır.
Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından belirli paylarla ortaklaşa mülkiyet hakkına sahip olunması durumu olup paylı mülkiyette:
- Her paydaşın taşınmaz üzerinde belli bir oranda hissesi bulunur.
- Paydaşlar, taşınmazın kullanımında ortak karar almak zorundadır.
Tahliye davalarında, paylı mülkiyet durumu, dava açma yetkisini ve prosedürü doğrudan etkiler.
Paylı Mülkiyette Tahliye Davası Açma Şartları
Tahliye davası açma hakkı, taşınmazın mülkiyet durumuna ve ihtiyaç iddiasına göre belirlenir. Aşağıda paylı mülkiyette tahliye davası açma şartları ayrıntılı olarak açıklanmıştır:
1. Kiralayanın Dava Açma Yetkisi
Kural olarak tahliye davasını kiraya veren açabilir. Kiralayanın dava açma hakkı, kira sözleşmesinden doğar. Ancak kiralayan durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği kabul edilmiştir.
2. Malikin Dava Açma Yetkisi
Malik, kendi ihtiyaç iddiasına dayanarak tahliye davası açabilir. Burada dikkat edilmesi gereken, taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet söz konusu ise malikin dava açma hakkını kullanırken diğer paydaşların çoğunluğunu sağlamış olmasıdır.
Pay ve Paydaş Çoğunluğu Şartı
Paylı mülkiyette tahliye davası açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Bu çoğunluk, paydaşların taşınmaz üzerindeki toplam hisseleri ve sayıları dikkate alınarak hesaplanır.
- Pay çoğunluğu: Taşınmaz üzerindeki toplam hisse oranının %50’den fazlasına sahip olunması.
- Paydaş çoğunluğu: Taşınmaz üzerinde hisse sahibi olan kişilerin sayısal olarak çoğunluğu sağlaması.
Yargılama sırasında eksik olan pay ve paydaş çoğunluğu sağlanabilir, ancak dava öncesinde ihtarname gönderilmemişse bu eksiklik tamamlanamaz.
Elbirliği Mülkiyetinde Tahliye Davası
Elbirliği mülkiyeti, taşınmazın bütün paydaşlara bir bütün olarak ait olduğu bir mülkiyet şeklidir. Bu durumda:
- Tahliye davası açılabilmesi için tüm ortakların rızası veya katılımı gereklidir.
- Ortaklardan birinin katılımı sağlanamıyorsa, mahkeme tarafından taşınmaza temsilci atanması gerekir.
- Temsilci, ortaklar adına dava açabilir ve süreci yürütebilir.
Elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların katılımının sağlanamaması, süreci karmaşık hale getirebilir. Bu nedenle, temsilci atanması önemli bir prosedürdür.
Mahkemelerin Resen Dikkate Alacağı Hususlar
Tahliye davalarında mahkemeler, tarafların talep etmelerine gerek kalmaksızın bazı önemli noktaları kendiliğinden incelemekle yükümlüdür. Bu durum, yargılamanın adil şekilde yürütülmesini sağlamak ve taraflar arasında hak kayıplarını önlemek amacıyla büyük önem taşır. İşte tahliye davalarında mahkemelerin resen dikkate aldığı temel hususlar:
1. Dava Açma Hakkının İncelenmesi: Mahkeme, davayı açan kişinin dava açma hakkına sahip olup olmadığını resen araştırır. Tahliye davalarında bu hak genellikle kiralayan kişiye ait olmakla birlikte, malikin de ihtiyaç iddiasına dayanarak dava açabileceği durumlar bulunur. Malik tarafından açılan davalarda, malikin ihtiyaç durumunu somut delillerle ispatlaması gerekir. Eğer davayı açan kişi bu hakkını ispat edemezse mahkeme, davayı reddetme yetkisine sahiptir.
2. Pay ve Paydaş Çoğunluğunun Sağlanması: Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda tahliye davası açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması zorunludur. Mahkeme, yargılama sırasında şu noktaları inceler:
- Pay çoğunluğu: Taşınmaz üzerindeki hisselerin %50’den fazlasına sahip olunması gereklidir.
- Paydaş çoğunluğu: Hissedarların sayısal olarak çoğunluğu sağlaması aranır.
Bu unsurlar, dava sürecinde eksikse yargılama sırasında tamamlanabilir. Ancak, ihtarname gibi davanın ön şartı olan belgelerdeki eksiklikler daha sonra giderilemez. Mahkeme, bu durumları kendiliğinden değerlendirerek paydaş çoğunluğunun usulüne uygun şekilde sağlanıp sağlanmadığını kontrol eder.
3. Elbirliği Mülkiyetinde Ortakların Rızası: Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda, tüm ortakların taşınmaz üzerinde eşit hakka sahip olması nedeniyle mahkeme, tahliye talebinde bulunabilmek için tüm ortakların rızasının alınmış olmasını arar. Eğer ortakların katılımı sağlanamazsa, mahkeme tarafından terekeye temsilci atanması gerekebilir. Temsilci, ortakların haklarını dava sürecinde korur ve mahkemeye temsilci huzurunda yargılamaya devam etme imkânı sunar.
Tahliye Davası Açma Süreci
Paylı mülkiyette tahliye davası açma süreci, hem ihtiyaç iddiasının doğru bir şekilde belirlenmesini hem de hukuki prosedürlere uygun hareket edilmesini gerektirir. Bu süreç, taşınmazın paylı mülkiyet durumuna bağlı olarak bazı özel şartları içerir. Aşağıda, tahliye davası açma süreci detaylı ve adım adım açıklanmıştır:
1. İhtiyacın Belirlenmesi: Tahliye davasının temel dayanağı, davayı açacak kişinin taşınmaz üzerindeki ihtiyacını ispatlamasıdır. Bu ihtiyaç, malikin ya da kiraya verenin kendisi, ailesi veya çalışanları için taşınmaza gereksinim duymasından kaynaklanabilir. Mahkeme, ihtiyaç iddiasını somut delillerle desteklenmiş olarak görmek isteyecektir. Bu deliller arasında malikin taşınmazda oturmak istediğini veya ticari faaliyette bulunacağını gösteren belgeler yer alabilir. İhtiyacın açık ve net bir şekilde ortaya konulması, davanın başarılı sonuçlanmasında kritik öneme sahiptir.
2. İhtarnamenin Düzenlenmesi ve Gönderilmesi: Tahliye davası açmadan önce, kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname gönderilmesi gerekebilir. Bu ihtarnamede:
- Kiracının tahliye talebinden haberdar edilmesi,
- Tahliye gerekçesinin açıkça belirtilmesi,
- Tahliye için makul bir süre verilmesi gereklidir.
Usulüne uygun bir ihtarname, tahliye davasının dayanak noktasıdır. Eksik veya hatalı düzenlenen bir ihtarname, davanın reddine yol açabilir. Ayrıca, ihtarnamenin gönderildiğine dair noter onaylı belgeler mutlaka saklanmalıdır.
3. Paydaşların Onayının Alınması: Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, tahliye davası açmadan önce diğer paydaşların onayının alınması gerekir. Paydaşlardan en az %50 pay çoğunluğu ve sayısal çoğunluk sağlanmalıdır. Bu onay şu şekillerde alınabilir:
- Davadan önce tüm paydaşların yazılı muvafakat vermesi,
- Dava açıldıktan sonra, diğer paydaşların yargılama sırasında onaylarını bildirmesi.
Eğer paydaş çoğunluğu sağlanamıyorsa, davanın açılması mümkün değildir. Bu nedenle, pay ve paydaş oranlarının doğru bir şekilde hesaplanması önemlidir.
Dava, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun şekilde hazırlanmış dilekçe ile açılmalıdır. Ayrıca, mahkemeye sunulan delillerin eksiksiz ve doğru olması yargılama sürecini hızlandırır ve davanın başarı şansını artırır. Tahliye davası açma süreci, dikkatli bir hazırlık ve titizlik gerektirir. İhtiyacın doğru bir şekilde belirlenmesi, ihtarnamenin usulüne uygun hazırlanması ve paydaşların onayının alınması gibi adımlar, sürecin hukuki açıdan sorunsuz ilerlemesini sağlar. Tahliye davası açmadan önce, uzman bir hukukçudan destek almak faydalı olacaktır.
Paylı Mülkiyette Tahliye Davası Sonuç
Paylı mülkiyette tahliye davaları, taşınmaz üzerindeki mülkiyet yapısının dikkatle değerlendirilmesini ve özel şartların sağlanmasını gerektirir. Bu davalarda, ihtarnamenin usule uygun düzenlenmesi, paydaşların onayının alınması ve mahkeme tarafından resen dikkate alınacak hususlara uygun hareket edilmesi önemlidir. Profesyonel bir hukuki destek almak, bu sürecin başarıyla sonuçlanmasını sağlayacaktır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak, Paylı Mülkiyette Tahliye Davası konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Paylı Mülkiyette Tahliye Davası Sıkça Sorulan Sorular
1. Pay çoğunluğu sağlanamazsa ne olur?
Pay çoğunluğu sağlanamazsa, tahliye davası açılma şartları sağlanmamış olur. Ancak yargılama sırasında paydaşların onayı alınarak bu eksiklik giderilebilir.
2. İhtiyaç iddiası nasıl ispat edilir?
İhtiyaç iddiası, malik veya kiralayanın taşınmazı kendisinin, ailesinin ya da çalışanlarının kullanacağını somut delillerle kanıtlamasıyla ispat edilir.
3. Elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların rızası şart mı?
Evet, elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların rızası alınmalıdır. Bu mümkün değilse mahkeme tarafından temsilci atanması gerekir.
