Kira hukukunda taraflar arasında yapılan sözleşmeler, belirli veya belirsiz süreli olabilir. Uygulamada 1 yıllık kira sözleşmesi sıkça tercih edilen bir sözleşme tipidir. Ancak, sözleşmenin sadece bir yılla sınırlı kalıp kalmayacağı, TBK (Türk Borçlar Kanunu) ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda değerlendirildiğinde, pek çok durumda kendiliğinden uzadığı veya haklı tahliye nedenleri doğduğunda sona erdirildiği görülür. Bu nedenle 1 yıllık kira sözleşmesi kaç yıl geçerli sorusuna cevap verebilmek için sözleşmenin hukuki niteliği, tarafların hak ve yükümlülükleri, tahliye sebepleri ve dava açma süreçleri dikkatle incelenmelidir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi ve Belirli Süreli Kira Hükümleri
TBK’da belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri olmak üzere iki ayrı sözleşme tipi düzenlenir. Belirli süreli kira sözleşmesi, başlangıç ve bitiş tarihinin önceden kararlaştırıldığı sözleşmelerdir. Taraflar 1 yıllık bir sözleşme imzaladıysa, kural olarak bir yılın sonunda sözleşme sona erer. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında TBK m. 347 uyarınca kiracı fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla kendiliğinden uzamaya devam eder. Buna karşın, kiraya verenin on yıllık uzama süresi dolana dek “genel fesih” imkânı sınırlıdır. Bu süreçte tahliye ancak kanunda sayılan özel ve haklı nedenlere dayanılarak talep edilebilir.
Bir Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Geçerli Sebepler
Kira sözleşmesi kısa bir süre için yapılsa da, kanunun öngördüğü belli durumlar ortaya çıktığında kiracının tahliyesi mümkün olur. Uygulamada en sık rastlanan tahliye nedenleri şöyledir:
Kiracının Kira Bedelini Ödememesi veya Eksik Ödemesi
Kiracı, kira bedelini zamanında veya eksiksiz ödemezse kiraya verenin hukuki yollara başvurma hakkı doğar. Bu durumda:
Kiraya veren, Noter aracılığıyla kiracıya kiranın ödenmesi için yazılı bir ihtar gönderir. İhtarda, kiracıya 30 günlük yasal süre verilir. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse tahliye davası açılabilir. Ayrıca aynı kira yılı içerisinde iki farklı ayda kiranın geç veya eksik ödenmesi ve her iki gecikme için de haklı ihtar çekilmesi durumunda, kira dönemi sonunda tahliye davası açma hakkı saklıdır.
Kiraya Verenin veya Yakınlarının İhtiyacı
Ev sahibi veya eşinin, üstsoy-altsoyunun ya da kardeşlerinin konuta gerçek bir ihtiyacı varsa, 1 yıllık sözleşme henüz dolmadan da tahliye davası açılabilir. Burada Yargıtay içtihatları, ihtiyacın samimi, uzun süreli ve gerçek olmasını arar. Yargıtay kararlarında da tahliye kararının verilebilmesi için ihtiyacın dava süresince devam etmesi, geçici veya henüz doğmamış bir ihtiyacın tahliye sebebi yapılamayacağı önemle belirtilir.
Esaslı (Büyük) Tadilat İhtiyacı
Kiralayan, kiralanan taşınmazda köklü bir tadilat veya tamirat yapmak zorunda kalabilir. Eğer bu tadilat sırasında kiracının taşınmazı kullanması mümkün değilse ve tadilat zorunlu bir halden kaynaklanıyorsa tahliye sebebi sayılır. Bu husus da açılacak davada somut delillerle ispat edilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesi, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını gösteren hukuki bir belgedir. Bu belge, kira sözleşmesinin imzalanmasının ardından, kiracının özgür iradesiyle ve yazılı şekilde düzenlenmelidir. Tarih net olmalı, imza kiracının kendisine veya yasal temsilcisine ait olmalıdır. Tahliye taahhüdü bulunan kiraya veren, doğrudan icra takibine başvurarak veya tahliye davası açarak kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlayabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde yasal yollara başvurulmasıdır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 25.10.2017 tarihli kararı, tarihi inkar edilen veya noter onayı olmayan taahhütnamelerin itiraz halinde ayrıntılı yargılama gerektireceğini vurgular.
Yeni Malikin İhtiyacı
Satın alma yoluyla yeni malik olan kişi de, kendisi veya eşinin, altsoy ya da üstsoyunun konut ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye edebilir. Bunun için:
- Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalı ile yazılı ihtar gönderilmesi,
- Edinme tarihinden itibaren 6 ay içinde tahliye davası açılması veya
- Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir.
- Yeni malik, ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunluluk kapsamında olduğunu ispat etmekle yükümlüdür.
10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Fesih
Belirli süreli sözleşme 1 yıl olarak yapılmışsa, her yıl kendiliğinden uzar. Toplamda 10 yıl uzama süresini dolduran kiraya veren, bu sürenin sonunda genel fesih hakkını kullanabilir. Burada dikkat edilmesi gereken:
Uzama süresi bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılmalı,
Yeni bir kira sözleşmesi yapılmamış olmalı,
Bildirim usulüne uygun şekilde gönderilmelidir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi ve 6 Aylık Dönemler
Eğer sözleşme belirsiz süreli ise ve taraflar arasında kira süresi net olarak kararlaştırılmamışsa, ev sahibi her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu durum, TBK m. 347’deki kiracıyı koruyucu düzenlemelerle birlikte değerlendirilmelidir. Kural olarak konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin ilk 10 yıl dolmadan genel fesih hakkı bulunmaz.
Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kiracı, apartman veya site aidatlarını düzenli ödemekle de yükümlüdür. Aidatların uzun süre veya hiç ödenmemesi kira bedelinin ödenmemesiyle benzer hukuki sonuçlar doğurur.
Ev sahibi, kat malikine ait borç olarak aidatları ödemek zorunda kalırsa, sonrasında kiracıya karşı icra takibi veya tahliye davası açabilir. Yine noter ihtarı ile 30 gün süre tanınması yöntemi burada da geçerlidir.
Kiracının Kiralanana Zarar Vermesi veya Rahatsızlık Vermesi
Kiracı, taşınmaza kasıtlı veya özensiz davranışlarla zarar veriyorsa ya da komşulara karşı rahatsızlık veriyorsa, ev sahibi yine noter kanalıyla ihtarname çekmelidir. İhtarname ile 30 günlük süre tanınır ve rahatsız edici tutumların sonlandırılması veya zararın giderilmesi talep edilir. Kiracı bu süreyi ihlal ederse veya gereğini yapmazsa, ev sahibi tahliye talebiyle dava açabilir.
Yargıtay Kararlarının Rolü
Tahliye davalarında Yargıtay içtihatları büyük önem taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.05.2019 tarihli kararı, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunurken ihtiyacın sadece dava açıldığı tarihte değil, yargılama boyunca devam etmesi gerektiğini vurgular. Aynı şekilde Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 25.10.2017 tarihli ve 02.05.2018 tarihli kararları, tahliye taahhüdünün geçerliliği ve itirazın kaldırılması süreçlerini ayrıntılarıyla açıklar. Davanın somut delillerle desteklenmesi, ihtarın usulüne uygun çekilmesi, dava açma süresine riayet edilmesi gibi hususlar tahliye davalarının başarıya ulaşması açısından hayati öneme sahiptir.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı
7445 sayılı Kanun kapsamında, 01.09.2023 tarihi itibarıyla tahliye davaları için arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu düzenleme, tahliye davasının açılabilmesi için öncelikle arabuluculuk sürecinin işletilmesini gerektirir. Arabulucuya başvurmadan dava açılırsa, dava usulden reddedilir. Bu nedenle, kiraya verenlerin tahliye talebiyle mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk işlemini tamamlaması önemlidir.
5 Yıllık veya Daha Uzun Süreli Kiracılarda Durum
Kiracının konutta 5 yıl veya daha fazla süre oturması, tek başına tahliye gerekçesi sağlamaz. Kiracı kirasını düzenli ödüyorsa ve kanunda belirtilen gerekçeler (ihtiyaç, tadilat, tahliye taahhüdü vb.) mevcut değilse, sürenin uzunluğu sebebiyle kiracıyı çıkarabilmek mümkün olmaz. Ancak kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı saklıdır. Bu davada, 5 yılını dolduran kiracıdan kira bedelinin artırılması talep edilebilir. Tahliye için yine kanuni şartların varlığı aranır.
Yazılı veya Sözlü Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmesi yazılı yapılmış olabileceği gibi sözlü de yapılmış olabilir. Kanunda, sözleşmenin geçerliliği yazılı şekle bağlı tutulmamıştır. Dolayısıyla sözlü kira sözleşmesinde de, kira bedeli ödeme yükümlülüğü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tadilat, tahliye taahhütnamesi ve diğer tüm hükümler aynı şekilde geçerli olur. Sözleşme yazılı olmasa bile, tahliye davaları kanunda belirtilen usul ve şartlara uygun olarak açılabilir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli Sorusunun Cevabı
Uygulamada bir yıllık sözleşmenin geçerliliği çoğu zaman, kiracının yazılı fesih bildirimi yapmaması halinde kendiliğinden uzayarak devam eder. TBK uyarınca kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolmadıkça sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip değildir. Ancak:
- Kiracı kirasını ödemez veya eksik yatırırsa,
- Ev sahibinin kendisi veya yakınları için gerçek bir ihtiyaç oluşursa,
- Evde esaslı bir tadilat gereksinimi çıkarsa,
- Kiracının tahliye taahhütnamesi varsa,
- Kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse,
- Aidat yükümlülüğü yerine getirilmiyorsa,
- Zarar verme veya komşuları rahatsız etme gibi durumlar varsa,
- Yeni malikin ihtiyacı doğmuşsa
ev sahibi 1 yıllık kira sözleşmesi süresi dolmamış olsa bile tahliye davası açabilir veya icra takibi yoluna başvurabilir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli Sonuç
1 yıllık kira sözleşmesi kaç yıl geçerli sorusuna tek cümleyle yanıt vermek çoğu zaman zordur. Çünkü TBK hükümleri, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı koruyucu nitelikte olduğu için bir yıllık kontratlar otomatik olarak her sene uzayabilir. Kiraya verenin on yıllık uzama süresi dolmadıkça genel fesih hakkı sınırlıdır. Fakat kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç, tadilat, tahliye taahhütnamesi gibi haklı sebepler ortaya çıktığında 1 yıl dolmadan da kiracı tahliye edilebilir. Tüm bu süreçlerde kanuni sürelerin ve usul kurallarının eksiksiz yerine getirilmesi, özellikle noter ihtarının doğru şekilde yapılması, arabuluculuğa başvurulması ve yasal prosedüre uyulması büyük önem taşır. Yargıtay kararları da gösteriyor ki, davanın ispat araçlarıyla desteklenmesi ve samimiyet kriterinin sağlanması tahliye davalarında başarı oranını arttırır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli Sık Sorulan Sorular
1 yıllık kira sözleşmesi bitince otomatik olarak sona erer mi?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı aksini bildirmedikçe sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar. Sözleşmenin sona ermesi için ya kiracının fesih bildiriminde bulunması ya da kiraya verenin haklı tahliye nedenine dayanması gerekir.
Kirayı birkaç gün geciktirdim, ev sahibi hemen tahliye davası açabilir mi?
Kısa süreli gecikmeler tek başına tahliye için yeterli değildir. Ancak kiracının aynı kira yılında iki farklı ayın kirasını geç ödemesi halinde, ev sahibi haklı ihtar çekerek yıl sonunda tahliye davası açabilir.
Yeni malik, evi satın alır almaz kiracıyı çıkarabilir mi?
Yeni malik, satın almayı takip eden 1 ay içinde kiracıya ihtar çekip, 6 ay içinde dava açabilir. İhtiyacını gerçek, samimi ve zorunluluk kapsamında ispat etmekle yükümlüdür. Süreler içinde bu işlemler yapılmazsa, tahliye hakkı ancak sözleşmenin bitiminden sonraki 1 ay içinde kullanılabilir.
Tahliye taahhütnamesinde tarih yoksa geçerli olur mu?
Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi net şekilde yazılmalıdır. Tarih olmayan bir taahhütnameye itiraz edilmesi durumunda geçerlilik sorunu ortaya çıkar ve Yargıtay’a göre ayrıntılı yargılama gerekir. Taahhütnamenin noter tasdikli olması zorunlu değildir ama imzanın ve tarihin gerçeğe uygun biçimde düzenlenmesi önemlidir.
Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 7445 sayılı Kanun kapsamındaki son düzenlemelere göre, 01.09.2023 tarihi itibarıyla tahliye davaları için arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan mahkemeye gidilmesi halinde dava usulden reddedilir.
